第二節(jié)物權的設立、變更、轉讓和消滅
一、物權變動的含義與原因
(一)物權變動的含義
所謂物權的變動，是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。
物權的設立，是指當事人按照法律規(guī)定的物權類型、物權設定的類型和條件，通過法律行為或其他方式創(chuàng)設某項物權。從物權人的角度，也叫物權的取得。
物權的變更包括廣義和狹義兩重含義：廣義的物權變更，包括了物權主體、內容、客體的變化;狹義的物權變更不包括物權主體的變化，主要是指物權內容和客體的變化。
物權的轉讓是指當事人基于法律和合同規(guī)定移轉物權，從而使物權的主體發(fā)生變化。
物權的消滅就是指當事人依據法律或合同的規(guī)定，通過實施一定的行為暫時或永久性地消滅物權。
(二)物權變動的原因
物權變動區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權變動和非依法律行為發(fā)生的物權變動。前者是指因法律行為或當事人的意思表示而發(fā)生的物權變動;后者是指因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權變動。
因法律行為引起的物權變動存在兩個不同的法律事實，當事人之間所訂立的合同被稱為原因性的事實，而物權變動的事實被稱為結果性的事實，即不動產登記和動產的占有交付所表現(xiàn)的事實。這兩種不同事實的成立和生效依據不同的法律規(guī)定。原因行為遵守債權法律行為的生效條件，物權是否發(fā)生變動，不是該行為的生效要件;物權變動的結果依靠物權法的規(guī)則來解決：合同生效、物權未變動時，違約方應承擔違約責任。區(qū)分原因性的事實和結果性的事實而適用不同的法律規(guī)則，被稱為區(qū)分原則。例如，我國《物權法》第6條和第9條規(guī)定的，是不動產物權依據登記發(fā)生法律效果即排他性效果;而第15條規(guī)定，作為這些物權變動的原因的合同行為的生效，與物權變動無關：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力0”
二、不動產物權登記
不動產登記是國家登記機構將不動產物權的設立和變動的事項記載于不動產登記簿并供公眾查閱。
(一)不動產物權登記的效力
所謂登記的效力，是指在登記之后產生何種法律上的效果。我國《物權法》第9條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”這就從法律上正式采納了登記要件作為一般原則，而以登記對抗作為例外。
1.不動產登記的效力。
(1)自記載于不動產登記簿之日起，發(fā)生物權設定和變動的效力。
《物權法》第14條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力?！钡怯浀纳r間應當以記載于不動產登記簿的時間為準。
(2)權利推定效力。
登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。登記可能發(fā)生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據登記作出誰是權利人的推定。當然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關系人有足夠的證據可以證明自己是真正的權利人，可以申請登記機構更正登記，也可以通過訴訟程序請求人民法院重新確權。
(3)善意保護的效力。
所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。在登記申請人辦理了登記之后，任何人因為信賴登記，而與登記權利人就登記的財產從事了交易行為，符合善意取得的構成要件，應當受到善意取得制度的保護。
2·不動產登記簿和不動產權屬證書。不動產登記簿是專門記載不動產物權事項的專用簿冊。根據我國《物權法》第16條，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
不動產權屬證書是指登記機構頒發(fā)給權利人作為其享有權利的證據的證書。根據我國《物權法》第17條，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
《物權法》第18條規(guī)定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供
一、物權變動的含義與原因
(一)物權變動的含義
所謂物權的變動，是指物權的設立、變更、轉讓和消滅。
物權的設立，是指當事人按照法律規(guī)定的物權類型、物權設定的類型和條件，通過法律行為或其他方式創(chuàng)設某項物權。從物權人的角度，也叫物權的取得。
物權的變更包括廣義和狹義兩重含義：廣義的物權變更，包括了物權主體、內容、客體的變化;狹義的物權變更不包括物權主體的變化，主要是指物權內容和客體的變化。
物權的轉讓是指當事人基于法律和合同規(guī)定移轉物權，從而使物權的主體發(fā)生變化。
物權的消滅就是指當事人依據法律或合同的規(guī)定，通過實施一定的行為暫時或永久性地消滅物權。
(二)物權變動的原因
物權變動區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權變動和非依法律行為發(fā)生的物權變動。前者是指因法律行為或當事人的意思表示而發(fā)生的物權變動;后者是指因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權變動。
因法律行為引起的物權變動存在兩個不同的法律事實，當事人之間所訂立的合同被稱為原因性的事實，而物權變動的事實被稱為結果性的事實，即不動產登記和動產的占有交付所表現(xiàn)的事實。這兩種不同事實的成立和生效依據不同的法律規(guī)定。原因行為遵守債權法律行為的生效條件，物權是否發(fā)生變動，不是該行為的生效要件;物權變動的結果依靠物權法的規(guī)則來解決：合同生效、物權未變動時，違約方應承擔違約責任。區(qū)分原因性的事實和結果性的事實而適用不同的法律規(guī)則，被稱為區(qū)分原則。例如，我國《物權法》第6條和第9條規(guī)定的，是不動產物權依據登記發(fā)生法律效果即排他性效果;而第15條規(guī)定，作為這些物權變動的原因的合同行為的生效，與物權變動無關：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力0”
二、不動產物權登記
不動產登記是國家登記機構將不動產物權的設立和變動的事項記載于不動產登記簿并供公眾查閱。
(一)不動產物權登記的效力
所謂登記的效力，是指在登記之后產生何種法律上的效果。我國《物權法》第9條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”這就從法律上正式采納了登記要件作為一般原則，而以登記對抗作為例外。
1.不動產登記的效力。
(1)自記載于不動產登記簿之日起，發(fā)生物權設定和變動的效力。
《物權法》第14條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力?！钡怯浀纳r間應當以記載于不動產登記簿的時間為準。
(2)權利推定效力。
登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。登記可能發(fā)生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據登記作出誰是權利人的推定。當然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關系人有足夠的證據可以證明自己是真正的權利人，可以申請登記機構更正登記，也可以通過訴訟程序請求人民法院重新確權。
(3)善意保護的效力。
所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。在登記申請人辦理了登記之后，任何人因為信賴登記，而與登記權利人就登記的財產從事了交易行為，符合善意取得的構成要件，應當受到善意取得制度的保護。
2·不動產登記簿和不動產權屬證書。不動產登記簿是專門記載不動產物權事項的專用簿冊。根據我國《物權法》第16條，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
不動產權屬證書是指登記機構頒發(fā)給權利人作為其享有權利的證據的證書。根據我國《物權法》第17條，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
《物權法》第18條規(guī)定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供