（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）
①定義
價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。
②物價（價格）指數(shù)的各種表述方法：
Ⅰ、定基物價指數(shù)：
是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表4-1（教材102頁）。
年 份
該類設(shè)備實際均價
定基物價指數(shù)=當年實際物價/基年物價
定基價格變動指數(shù)=（當年實際物價-基年物價）/基年物價
1999（基年）
50
100%
2000
51.5
103%=51.5/50*100%
3%=（51.5-50）/50*100%
2001
53
106%=53/50*100%
6%=（53-50）/50*100%
2002
54
108%=54/50*100%
8%=（54-50）/50*100%
2003
55
110%=55/50*100%
10%=（55-50）/50*100%
2004
56
112%=56/50*100%
12%=（56-50）/50*100%
2005
57.5
115%=57.5/50*100%
15%=（57.5-50）/50*100%
Ⅱ、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系
某年的定基價格指數(shù)=1+該年的定基價格變動指數(shù)
Ⅲ、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系
比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)=112/106=105.66%
Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系
物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)
比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)=112/106-1=5.66%
Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做a1,a2……,an教材40頁公式2-6-2，61頁）
本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商。
環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)
年 份
定基物價指數(shù)（%）
環(huán)比物價指數(shù)（%）
環(huán)比變動物價指數(shù)
1999
100
2000
103
103=103/100
3%=（103-100）/100
2001
106
102.9=106/103
2.91%=（106-103）/103
2002
108
101.9=108/106
1.89%=（108-106）/106
2003
110
101.9=110/108
1.85%=（110-108）/108
2004
112
101.8=112/110
1.82%=（112-110）/110
2005
115
102.7=115/112
2.68%=（115-112）/112
③價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式
④適用條件
評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長
舉例：大家看教材41頁的幾個例題
【例2-5】被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：
【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（2-7-2）評估對象于2006年5月的評估價值最接近于：
『正確答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）
（5）成新率價格調(diào)整法。
①原理：
參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。
6.直接比較法使用頻率高的方法
（1）市場售價類比法---- 一個以上可比因素不一致
資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）
=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù) （2-10）
[例2-7]
（1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。
（3）評估過程。
①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。
②搜集有關(guān)的評估資料。
A.搜集待估土地資料。
B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見教材表2-1。
③進行交易情況修正。經(jīng)分析交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。
則各交易實例的交易情況修正率為：
交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%。
（2）價值比率法
①成本市價法
基本原理
以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。
計算公式
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）
特別注意：公式中的計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應該扣除.
②市盈率倍數(shù)法
基本原理
以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的相關(guān)的財務(wù)指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。
主要適用對象
企業(yè)價值評估
計算公式
所以：被評估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤 （2-12）
（二）間接比較法
1.原理
（1）利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值
（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估方法。
2.適用條件：
不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似
①定義
價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。
②物價（價格）指數(shù)的各種表述方法：
Ⅰ、定基物價指數(shù)：
是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表4-1（教材102頁）。
年 份
該類設(shè)備實際均價
定基物價指數(shù)=當年實際物價/基年物價
定基價格變動指數(shù)=（當年實際物價-基年物價）/基年物價
1999（基年）
50
100%
2000
51.5
103%=51.5/50*100%
3%=（51.5-50）/50*100%
2001
53
106%=53/50*100%
6%=（53-50）/50*100%
2002
54
108%=54/50*100%
8%=（54-50）/50*100%
2003
55
110%=55/50*100%
10%=（55-50）/50*100%
2004
56
112%=56/50*100%
12%=（56-50）/50*100%
2005
57.5
115%=57.5/50*100%
15%=（57.5-50）/50*100%
Ⅱ、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系
某年的定基價格指數(shù)=1+該年的定基價格變動指數(shù)
Ⅲ、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系
比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)=112/106=105.66%
Ⅳ、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系
物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)
比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)=112/106-1=5.66%
Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做a1,a2……,an教材40頁公式2-6-2，61頁）
本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商。
環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)
年 份
定基物價指數(shù)（%）
環(huán)比物價指數(shù)（%）
環(huán)比變動物價指數(shù)
1999
100
2000
103
103=103/100
3%=（103-100）/100
2001
106
102.9=106/103
2.91%=（106-103）/103
2002
108
101.9=108/106
1.89%=（108-106）/106
2003
110
101.9=110/108
1.85%=（110-108）/108
2004
112
101.8=112/110
1.82%=（112-110）/110
2005
115
102.7=115/112
2.68%=（115-112）/112
③價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式
④適用條件
評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長
舉例：大家看教材41頁的幾個例題
【例2-5】被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：
【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據(jù)公式（2-7-2）評估對象于2006年5月的評估價值最接近于：
『正確答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）
（5）成新率價格調(diào)整法。
①原理：
參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。
6.直接比較法使用頻率高的方法
（1）市場售價類比法---- 一個以上可比因素不一致
資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）
=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù) （2-10）
[例2-7]
（1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。
（3）評估過程。
①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。
②搜集有關(guān)的評估資料。
A.搜集待估土地資料。
B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見教材表2-1。
③進行交易情況修正。經(jīng)分析交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。
則各交易實例的交易情況修正率為：
交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%。
（2）價值比率法
①成本市價法
基本原理
以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。
計算公式
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）（2-11）
特別注意：公式中的計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應該扣除.
②市盈率倍數(shù)法
基本原理
以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的相關(guān)的財務(wù)指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。
主要適用對象
企業(yè)價值評估
計算公式
所以：被評估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤 （2-12）
（二）間接比較法
1.原理
（1）利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值
（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估方法。
2.適用條件：
不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似