第四節(jié)、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用(注意掌握調(diào)整因素的量化計算)
1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。
市場法評估房地產(chǎn)的基本計算公式是：
P=P'×A×B×C
式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值;
P'——可比交易實例價值;
A——交易情況修正系數(shù);
B——交易日期修正系數(shù);
C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C
×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)
2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場法往往難以適用：
1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P190，需結(jié)合例題理解掌握。
①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素，大多是定性的。
1.交易情況修正
(1)需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易。
②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。
③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。
(2)修正系數(shù)的計算公式
交易情況修正后的正常價格
=可比實例價格×(正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù))
=P’×100/100(1±X%)(5-15)
注意：這和教材47頁的交易情況修正是一樣的。
②交易日期修正：主要通過物價指數(shù)來修正，注意是環(huán)比還是定基物價指數(shù)。
1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。
市場法評估房地產(chǎn)的基本計算公式是：
P=P'×A×B×C
式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值;
P'——可比交易實例價值;
A——交易情況修正系數(shù);
B——交易日期修正系數(shù);
C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C
×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)
2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場法往往難以適用：
1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P190，需結(jié)合例題理解掌握。
①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素，大多是定性的。
1.交易情況修正
(1)需要修正的情形
①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易。
②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。
③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。
(2)修正系數(shù)的計算公式
交易情況修正后的正常價格
=可比實例價格×(正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù))
=P’×100/100(1±X%)(5-15)
注意：這和教材47頁的交易情況修正是一樣的。
②交易日期修正：主要通過物價指數(shù)來修正，注意是環(huán)比還是定基物價指數(shù)。