五、計算公式
(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5)
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用
房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金
(二)單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6)
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值
(1)方法一(建筑物價值扣除法)
土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)
年貶值額
=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權尚余年限中取短)
注意：①此公式的基本原理是2-36
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限中取短：
年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限(土地使用權尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限(土地使用權尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。
當土地可使用期限(土地使用權尚余年限)大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
(2)方法二(建筑物收益扣除法)
土地價值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率 (5-8)
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
(三)單獨評估建筑物的價值
1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值 (5-9)
2.建筑物價值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率 (5-10)
注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權價值，應該使用公式(5-2)，而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限。
【例題5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)?？?。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。
小結(jié)：房地產(chǎn)(房地合一)的的價值是由收益法計算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。
(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5)
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用
房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金
(二)單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6)
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值
(1)方法一(建筑物價值扣除法)
土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)
年貶值額
=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權尚余年限中取短)
注意：①此公式的基本原理是2-36
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限中取短：
年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限(土地使用權尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限(土地使用權尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。
當土地可使用期限(土地使用權尚余年限)大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
(2)方法二(建筑物收益扣除法)
土地價值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率 (5-8)
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
(三)單獨評估建筑物的價值
1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值 (5-9)
2.建筑物價值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率 (5-10)
注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權價值，應該使用公式(5-2)，而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限。
【例題5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)?？?。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。
小結(jié)：房地產(chǎn)(房地合一)的的價值是由收益法計算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。