五、計(jì)算公式
(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5)
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用
房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金
(二)單獨(dú)評估土地的價(jià)值
1.由土地收益評估土地價(jià)值——適用于空地出租
土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6)
土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用
土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)值
(1)方法一(建筑物價(jià)值扣除法)
土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)
年貶值額
=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短)
注意：①此公式的基本原理是2-36
②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：
年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。
當(dāng)土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。
(2)方法二(建筑物收益扣除法)
土地價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率 (5-8)
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
(三)單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值
1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 (5-9)
2.建筑物價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率 (5-10)
注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。
【例題5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)?？?。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。
小結(jié)：房地產(chǎn)(房地合一)的的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。
(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 (5-5)
房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用
房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金
(二)單獨(dú)評估土地的價(jià)值
1.由土地收益評估土地價(jià)值——適用于空地出租
土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 (5-6)
土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用
土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)值
(1)方法一(建筑物價(jià)值扣除法)
土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)
年貶值額
=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短)
注意：①此公式的基本原理是2-36
②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：
年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。
當(dāng)土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。
(2)方法二(建筑物收益扣除法)
土地價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率 (5-8)
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
(三)單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值
1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 (5-9)
2.建筑物價(jià)值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率 (5-10)
注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。
【例題5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)?？?。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。
小結(jié)：房地產(chǎn)(房地合一)的的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。