第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
一、基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。注意是客觀凈收益，接近于會(huì)計(jì)中現(xiàn)金凈流量的概念。
二、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
三、凈收益=總收益-總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。
確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì);需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
四、資本化率：
1、實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。
2、求取資本化率的方法：
①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，把成交價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)值，然后結(jié)合凈收益，計(jì)算出資本化率。
② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來(lái)講是理論值，主觀性較強(qiáng)。
③ 各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來(lái)的(房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率)。
一、基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率
凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。注意是客觀凈收益，接近于會(huì)計(jì)中現(xiàn)金凈流量的概念。
二、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
三、凈收益=總收益-總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。
確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì);需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
四、資本化率：
1、實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。
2、求取資本化率的方法：
①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，把成交價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)值，然后結(jié)合凈收益，計(jì)算出資本化率。
② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來(lái)講是理論值，主觀性較強(qiáng)。
③ 各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來(lái)的(房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率)。