第一節(jié) 房地產評估概述
了解房地產的經濟特性是開展評估工作的基礎，對評估方法和相關參數(shù)的選擇至關重要。
一、土地的經濟特性
土地經濟供給的稀缺性;土地產權的可壟斷性;土地利用的多方向性;土地效益的級差性。
二、土地使用權
國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓;土地使用權出租;土地使用權抵押;出讓合同屆滿。
國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。但使用權可以轉讓，因此地價一般是土地使用權的價格。
土地使用權出讓年限按下列用途由國務院確定：
1.居住用地 70 年;
2.工業(yè)用地 50 年;
3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;
4.商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;
5.綜合或者其他用地 50 年。
注意：土地使用權轉讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉讓的。
三、房地產的特性：位置固定性;供求區(qū)域性;使用長期性;投資大量性;保值與增值性;投資風險性;難以變現(xiàn)性;政策限制性。
保值與增值性：
一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。
而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。
(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。
(2)對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土地增值。
投資風險性：
房地產使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產投資風險也比較大。房地產投資的風險主要來自三個方面：
(1)房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。
(2)房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產的投資產生影響。
(3)自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響。
四、房地產評估的兩個原則：
由于土地具有固定性、稀缺性、個別性等特征，房地產市場是一個不完全競爭即不充分市場。
使用原則和合法原則(房地產相關宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學習中要注意的)
五、房地產評估程序：
P161-164，需要認真閱讀第(五)和(六)部分
“綜合分析確定評估結果”應注意：所選用的資料是否適當;評估原則的運用是否適當;對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。
注：為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。
了解房地產的經濟特性是開展評估工作的基礎，對評估方法和相關參數(shù)的選擇至關重要。
一、土地的經濟特性
土地經濟供給的稀缺性;土地產權的可壟斷性;土地利用的多方向性;土地效益的級差性。
二、土地使用權
國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓;土地使用權出租;土地使用權抵押;出讓合同屆滿。
國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。但使用權可以轉讓，因此地價一般是土地使用權的價格。
土地使用權出讓年限按下列用途由國務院確定：
1.居住用地 70 年;
2.工業(yè)用地 50 年;
3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;
4.商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;
5.綜合或者其他用地 50 年。
注意：土地使用權轉讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉讓的。
三、房地產的特性：位置固定性;供求區(qū)域性;使用長期性;投資大量性;保值與增值性;投資風險性;難以變現(xiàn)性;政策限制性。
保值與增值性：
一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。
而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。
(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。
(2)對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土地增值。
投資風險性：
房地產使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產投資風險也比較大。房地產投資的風險主要來自三個方面：
(1)房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。
(2)房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產的投資產生影響。
(3)自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響。
四、房地產評估的兩個原則：
由于土地具有固定性、稀缺性、個別性等特征，房地產市場是一個不完全競爭即不充分市場。
使用原則和合法原則(房地產相關宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學習中要注意的)
五、房地產評估程序：
P161-164，需要認真閱讀第(五)和(六)部分
“綜合分析確定評估結果”應注意：所選用的資料是否適當;評估原則的運用是否適當;對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。
注：為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。