房地產(chǎn)價格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價格的種類
（一）根據(jù)權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格。
一般情況下，房地產(chǎn)所有權價格高于房地產(chǎn)使用權價格。
抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。
租賃價格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權而出租方支付的價格。
（二）根據(jù)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格。
1.市場交易價格
房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。
2.評估價格
對市場交易價格的模擬。
房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。
其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。
1.土地價格
包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。（第七節(jié)講解）
2.建筑物價格
指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。
3.房地產(chǎn)價格
指建筑物連同其占用的土地的價格。
（四）按房地產(chǎn)價格的表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 。（掌握）
房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格
房地產(chǎn)單位價格有三種情況：
單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格
樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價=土地總價格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價=土地總價格/建筑總面積
=（土地單價×土地總面積）/建筑總面積
=土地單價/容積率
其他價格類型
公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。
申報地價，是房地產(chǎn)權利人向政府（縣級以上地方人民政府）申報的房地產(chǎn)交易成交價格。
二、房地產(chǎn)價格的特征：
1.房地產(chǎn)價格是權益價格；（非所有權的價格）
2.房地產(chǎn)價格與用途相關；
3.房地產(chǎn)價格具有個別性；
4.房地產(chǎn)價格具有可比性。
三、房地產(chǎn)價格的影響因素（掌握）
影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述。
（一）一般因素
主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟因素。
（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。
（2）財政金融因素。
（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構因素。
2.社會因素。
（1）人口因素。
（2）家庭規(guī)模因素。
（3）房地產(chǎn)投機因素。
（4）教育科研水平和治安因素。
（5）社會福利因素。
3.行政因素。
（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。
（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
（4）行政隸屬關系變更。
（5）交通管制。
4.心理因素。
（二）區(qū)域因素（06年單選）
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務業(yè)中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。
2.道路通達因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。
4.城市設施狀況因素。
（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。
（2）生活設施：主要包括學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。
（3）文化娛樂設施：主要包括電*、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。
5.環(huán)境狀況因素。
若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產(chǎn)價格水平較低。
一、房地產(chǎn)價格的種類
（一）根據(jù)權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格。
一般情況下，房地產(chǎn)所有權價格高于房地產(chǎn)使用權價格。
抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。
租賃價格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權而出租方支付的價格。
（二）根據(jù)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格。
1.市場交易價格
房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。
2.評估價格
對市場交易價格的模擬。
房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。
其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。
1.土地價格
包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。（第七節(jié)講解）
2.建筑物價格
指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。
3.房地產(chǎn)價格
指建筑物連同其占用的土地的價格。
（四）按房地產(chǎn)價格的表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 。（掌握）
房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格
房地產(chǎn)單位價格有三種情況：
單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格
樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價=土地總價格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價=土地總價格/建筑總面積
=（土地單價×土地總面積）/建筑總面積
=土地單價/容積率
其他價格類型
公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。
申報地價，是房地產(chǎn)權利人向政府（縣級以上地方人民政府）申報的房地產(chǎn)交易成交價格。
二、房地產(chǎn)價格的特征：
1.房地產(chǎn)價格是權益價格；（非所有權的價格）
2.房地產(chǎn)價格與用途相關；
3.房地產(chǎn)價格具有個別性；
4.房地產(chǎn)價格具有可比性。
三、房地產(chǎn)價格的影響因素（掌握）
影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述。
（一）一般因素
主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟因素。
（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。
（2）財政金融因素。
（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構因素。
2.社會因素。
（1）人口因素。
（2）家庭規(guī)模因素。
（3）房地產(chǎn)投機因素。
（4）教育科研水平和治安因素。
（5）社會福利因素。
3.行政因素。
（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。
（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
（4）行政隸屬關系變更。
（5）交通管制。
4.心理因素。
（二）區(qū)域因素（06年單選）
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務業(yè)中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。
2.道路通達因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。
4.城市設施狀況因素。
（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。
（2）生活設施：主要包括學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。
（3）文化娛樂設施：主要包括電*、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。
5.環(huán)境狀況因素。
若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產(chǎn)價格水平較低。