房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。
一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。
抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。
租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。
（二）根據(jù)價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。
1.市場(chǎng)交易價(jià)格
房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。
2.評(píng)估價(jià)格
對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。
其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。
1.土地價(jià)格
包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。（第七節(jié)講解）
2.建筑物價(jià)格
指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。
3.房地產(chǎn)價(jià)格
指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。
（四）按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 。（掌握）
房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格
房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：
單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
=（土地單價(jià)×土地總面積）/建筑總面積
=土地單價(jià)/容積率
其他價(jià)格類型
公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。
二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：
1.房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；（非所有權(quán)的價(jià)格）
2.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)；
3.房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性；
4.房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（掌握）
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述。
（一）一般因素
主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟(jì)因素。
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。
（2）財(cái)政金融因素。
（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。
2.社會(huì)因素。
（1）人口因素。
（2）家庭規(guī)模因素。
（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。
（4）教育科研水平和治安因素。
（5）社會(huì)福利因素。
3.行政因素。
（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。
（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
（4）行政隸屬關(guān)系變更。
（5）交通管制。
4.心理因素。
（二）區(qū)域因素（06年單選）
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。
2.道路通達(dá)因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
4.城市設(shè)施狀況因素。
（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。
（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。
（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電*、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。
5.環(huán)境狀況因素。
若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。
一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。
一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。
抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。
租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。
（二）根據(jù)價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。
1.市場(chǎng)交易價(jià)格
房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。
2.評(píng)估價(jià)格
對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。
其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。
1.土地價(jià)格
包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。（第七節(jié)講解）
2.建筑物價(jià)格
指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。
3.房地產(chǎn)價(jià)格
指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。
（四）按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 。（掌握）
房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格
房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：
單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積
=（土地單價(jià)×土地總面積）/建筑總面積
=土地單價(jià)/容積率
其他價(jià)格類型
公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。
二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：
1.房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；（非所有權(quán)的價(jià)格）
2.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)；
3.房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性；
4.房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（掌握）
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述。
（一）一般因素
主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。
1.經(jīng)濟(jì)因素。
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。
（2）財(cái)政金融因素。
（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。
2.社會(huì)因素。
（1）人口因素。
（2）家庭規(guī)模因素。
（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。
（4）教育科研水平和治安因素。
（5）社會(huì)福利因素。
3.行政因素。
（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。
（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。
（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。
（4）行政隸屬關(guān)系變更。
（5）交通管制。
4.心理因素。
（二）區(qū)域因素（06年單選）
區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。
1.商服繁華因素。
這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。
2.道路通達(dá)因素。
這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
3.交通便捷因素。
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。
4.城市設(shè)施狀況因素。
（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。
（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。
（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電*、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。
5.環(huán)境狀況因素。
若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。