四、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。
（一）資本化率的實(shí)質(zhì)
1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率；
提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章54頁的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)
2.資本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系；
3.投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。
（二）求取資本化率的方法
1.凈收益與售價比率法（這個方法本質(zhì)上和150的例題方法接近）
⑴收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料；
⑵計(jì)算各個交易實(shí)例的凈收益與售價比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率；
⑶對所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。
[例5-1]在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-1（假設(shè)交易價格為無限年期）。
表5-1 凈收益與售價交易實(shí)例
可以實(shí)例 凈收益（元 /年•平方米） 交易價格（元/平方米） 資本化率（%）凈收益與售價比率法
1 418.9 5900 7.1
2 450.0 6000 7.5
3 393.3 5700 6.9
4 459.9 6300 7.3
5 507.0 6500 7.8
對以上五個可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
注意：⑴在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。
⑵但是在教材150頁的例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限為n，所以P= A×（P/A,i,n）=A/rA，從而有rA=A/P，再使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r
2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法
資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風(fēng)險調(diào)整值
3.各種投資收益率排序插入法
資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。
（一）資本化率的實(shí)質(zhì)
1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率；
提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章54頁的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)
2.資本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系；
3.投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。
（二）求取資本化率的方法
1.凈收益與售價比率法（這個方法本質(zhì)上和150的例題方法接近）
⑴收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料；
⑵計(jì)算各個交易實(shí)例的凈收益與售價比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率；
⑶對所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。
[例5-1]在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-1（假設(shè)交易價格為無限年期）。
表5-1 凈收益與售價交易實(shí)例
可以實(shí)例 凈收益（元 /年•平方米） 交易價格（元/平方米） 資本化率（%）凈收益與售價比率法
1 418.9 5900 7.1
2 450.0 6000 7.5
3 393.3 5700 6.9
4 459.9 6300 7.3
5 507.0 6500 7.8
對以上五個可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
注意：⑴在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。
⑵但是在教材150頁的例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限為n，所以P= A×（P/A,i,n）=A/rA，從而有rA=A/P，再使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r
2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法
資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風(fēng)險調(diào)整值
3.各種投資收益率排序插入法