房地產(chǎn)評(píng)估概述
一、土地的特性
（一）土地的供給
1.自然供給
⑴含義：供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量。
⑵自然供給土地的5個(gè)條件。（滿足人類(lèi)的生存）
2.經(jīng)濟(jì)供給
⑴含義：在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給?！ ⊥恋氐慕?jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化。
土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。
⑵特點(diǎn)
①土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。
②土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的影響。
（二）土地的特性（掌握）
1.土地的自然特性（05年多選）
（1）土地位置的固定性。
土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。
（2）土地效用的永續(xù)性
只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。
（3）土地資源的不可再生性。
（4）土地質(zhì)量的差異性。
土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。
2.土地的經(jīng)濟(jì)特性。
（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性
土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。
（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性
土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。
（3）土地效益的級(jí)差性。
土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性
（4）土地利用的多方向性
一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的用途。
一、土地的特性
（一）土地的供給
1.自然供給
⑴含義：供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量。
⑵自然供給土地的5個(gè)條件。（滿足人類(lèi)的生存）
2.經(jīng)濟(jì)供給
⑴含義：在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給?！ ⊥恋氐慕?jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化。
土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。
⑵特點(diǎn)
①土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。
②土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的影響。
（二）土地的特性（掌握）
1.土地的自然特性（05年多選）
（1）土地位置的固定性。
土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。
（2）土地效用的永續(xù)性
只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。
（3）土地資源的不可再生性。
（4）土地質(zhì)量的差異性。
土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。
2.土地的經(jīng)濟(jì)特性。
（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性
土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。
（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性
土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。
（3）土地效益的級(jí)差性。
土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性
（4）土地利用的多方向性
一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的用途。