2010年資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：第五章(4)

第四節(jié)、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
    1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。
    (2)運用市場法評估房地產(chǎn)的計算公式。
    市場法的摹本計算公式是：
    P=P'×A×B×C
    式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值;
    P'——可比交易實例價值;
    A——交易情況修正系數(shù);
    B——交易日期修正系數(shù);
    C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。
    如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C
    ×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)
    2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實例。
    3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。
    ①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素。
    ②交易日期修正：主要通過物價指數(shù)來修正。
    ③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查，與參照物對比確認。
    ④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計的結(jié)果。
    ⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。
    經(jīng)過修正因素的調(diào)整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值后綜合確定評估值。