1．土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
2．房地產(chǎn)抵押的范圍。
（1）依法取得的房屋所有權(quán)，連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；
（2）依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；
（3）法律規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。
以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。有經(jīng)營(yíng)期限的企以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不能超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)包括以下幾種：
（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
〈6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
3．房地產(chǎn)抵押合同。
抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人負(fù)責(zé)投保，并負(fù)擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)。
4．抵押房地產(chǎn)的占用與管理。已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用和管理。抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
5．抵押房地產(chǎn)的處分。發(fā)生以下情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；
（2〉抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；
（3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；
（4）抵押人違反規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
（5〉抵押合同約定的其他情況。
在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序如下：
（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的稅款；
（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息；
（4）依法向抵押權(quán)人支付違反合同的違約金和賠償金；
（5）剩余金額交還抵押人。
2．房地產(chǎn)抵押的范圍。
（1）依法取得的房屋所有權(quán)，連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；
（2）依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；
（3）法律規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)。
以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。有經(jīng)營(yíng)期限的企以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不能超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同上規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)包括以下幾種：
（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
〈6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
3．房地產(chǎn)抵押合同。
抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人負(fù)責(zé)投保，并負(fù)擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)。
4．抵押房地產(chǎn)的占用與管理。已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用和管理。抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
5．抵押房地產(chǎn)的處分。發(fā)生以下情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；
（2〉抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；
（3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；
（4）抵押人違反規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
（5〉抵押合同約定的其他情況。
在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序如下：
（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的稅款；
（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息；
（4）依法向抵押權(quán)人支付違反合同的違約金和賠償金；
（5）剩余金額交還抵押人。