市場法
1.市場法的基本含義與應(yīng)用前提
(1)市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
根據(jù)替代原則，運(yùn)用已被市場檢驗(yàn)了的結(jié)論來評(píng)估，具有說服力。
(2)市場法的應(yīng)用前提。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
公開市場：是一個(gè)充分的市場，自愿和平等的交易，市場成交價(jià)格可以反映市場行情。
資產(chǎn)及交易的可比性指近期在公開市場上發(fā)生過，與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似。
具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：功能可比、市場條件可比(供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件)、時(shí)間可比。
2.市場法運(yùn)用的基本程序
(1)選擇參照物：對(duì)參照物的要求關(guān)鍵是一個(gè)可比性問題，另外通常參照物需要三個(gè)以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。
(2)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素：關(guān)注影響資產(chǎn)價(jià)值的主要因素。比如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
(3)指標(biāo)對(duì)比、量化差異：一般采用系數(shù)調(diào)整的方法。
(4)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異;
(5)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。
3.評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素
資產(chǎn)的功能;資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量;市場條件;交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間。具體資產(chǎn)要考慮具體的可比因素。
4.市場法中的具體評(píng)估方法
按照參照物與評(píng)估對(duì)象的相似程度，市場法分為直接比較法和間接比較法。
(一)市場法中的直接比較法
利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。它包括以下具體評(píng)估方法：例如，現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等。
(1)現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格的時(shí)候，可以直接作為評(píng)估價(jià)值。比如股票、同批量的機(jī)器、車輛等。
(2)市價(jià)折扣法。評(píng)估對(duì)象和參照物之間僅存在交易條件的差異，用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)
(3)功能價(jià)值類比法(亦稱類比估價(jià)法)?？紤]參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異，根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計(jì)算公式分別為：(注意：這兒的功能主要指的是評(píng)估對(duì)象的生產(chǎn)能力)
①資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱為生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力
②資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：
(4)價(jià)格指數(shù)法(亦稱物價(jià)指數(shù)法)。調(diào)整參照物成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
(5)成新率價(jià)格調(diào)整法。考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。直接比較法可能要對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的若干可比因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整，沒有足夠的數(shù)據(jù)資料以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解，很難準(zhǔn)確確定評(píng)估值。
在具體操作過程中，使用頻率較高的有市場售價(jià)類比法和價(jià)值比率法等具體評(píng)估方法。
(1)市場售價(jià)類比法。市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值
或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
(2)價(jià)值比率法。
1)成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本
注意：參照物的成本往往較難獲得。
2)市盈率倍數(shù)法
市盈率倍數(shù)法則主要適用于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，以市盈率作為乘數(shù)與被評(píng)估企業(yè)同口徑的收益額相乘估算被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。
企業(yè)評(píng)估價(jià)值=被評(píng)估企業(yè)同口徑收益額×參照物(企業(yè))市盈率
(二)市場法中的間接比較法
間接比較法也是市場法中最基本的具體評(píng)估方法。該方法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，通過評(píng)估對(duì)象和參照物與國家、行業(yè)和市場標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比分析，標(biāo)準(zhǔn)掌握參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
此方法需要利用國家、行業(yè)或市場標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用起來有較多局限性，在實(shí)踐中應(yīng)用并不廣泛。(因?yàn)閷?shí)際操作難度大的話，可以使用其他更加適合的評(píng)估方法)
1.市場法的基本含義與應(yīng)用前提
(1)市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
根據(jù)替代原則，運(yùn)用已被市場檢驗(yàn)了的結(jié)論來評(píng)估，具有說服力。
(2)市場法的應(yīng)用前提。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
公開市場：是一個(gè)充分的市場，自愿和平等的交易，市場成交價(jià)格可以反映市場行情。
資產(chǎn)及交易的可比性指近期在公開市場上發(fā)生過，與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似。
具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：功能可比、市場條件可比(供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件)、時(shí)間可比。
2.市場法運(yùn)用的基本程序
(1)選擇參照物：對(duì)參照物的要求關(guān)鍵是一個(gè)可比性問題，另外通常參照物需要三個(gè)以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。
(2)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素：關(guān)注影響資產(chǎn)價(jià)值的主要因素。比如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
(3)指標(biāo)對(duì)比、量化差異：一般采用系數(shù)調(diào)整的方法。
(4)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異;
(5)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。
3.評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素
資產(chǎn)的功能;資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量;市場條件;交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間。具體資產(chǎn)要考慮具體的可比因素。
4.市場法中的具體評(píng)估方法
按照參照物與評(píng)估對(duì)象的相似程度，市場法分為直接比較法和間接比較法。
(一)市場法中的直接比較法
利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。它包括以下具體評(píng)估方法：例如，現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等。
(1)現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格的時(shí)候，可以直接作為評(píng)估價(jià)值。比如股票、同批量的機(jī)器、車輛等。
(2)市價(jià)折扣法。評(píng)估對(duì)象和參照物之間僅存在交易條件的差異，用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)
(3)功能價(jià)值類比法(亦稱類比估價(jià)法)?？紤]參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異，根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計(jì)算公式分別為：(注意：這兒的功能主要指的是評(píng)估對(duì)象的生產(chǎn)能力)
①資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱為生產(chǎn)能力比例法：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力
②資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：
(4)價(jià)格指數(shù)法(亦稱物價(jià)指數(shù)法)。調(diào)整參照物成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
(5)成新率價(jià)格調(diào)整法。考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。直接比較法可能要對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的若干可比因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整，沒有足夠的數(shù)據(jù)資料以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解，很難準(zhǔn)確確定評(píng)估值。
在具體操作過程中，使用頻率較高的有市場售價(jià)類比法和價(jià)值比率法等具體評(píng)估方法。
(1)市場售價(jià)類比法。市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值
或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
(2)價(jià)值比率法。
1)成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本
注意：參照物的成本往往較難獲得。
2)市盈率倍數(shù)法
市盈率倍數(shù)法則主要適用于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，以市盈率作為乘數(shù)與被評(píng)估企業(yè)同口徑的收益額相乘估算被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。
企業(yè)評(píng)估價(jià)值=被評(píng)估企業(yè)同口徑收益額×參照物(企業(yè))市盈率
(二)市場法中的間接比較法
間接比較法也是市場法中最基本的具體評(píng)估方法。該方法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，通過評(píng)估對(duì)象和參照物與國家、行業(yè)和市場標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比分析，標(biāo)準(zhǔn)掌握參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
此方法需要利用國家、行業(yè)或市場標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用起來有較多局限性，在實(shí)踐中應(yīng)用并不廣泛。(因?yàn)閷?shí)際操作難度大的話，可以使用其他更加適合的評(píng)估方法)