三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
81. D
【解析】
首先根據(jù)題意畫出現(xiàn)金流量表。一定要注意年初與年末的分別。
住宅銷售總額為0.4×15000=6000（萬元）
年期 第一年年初
0 第一年年末
1 第二年年末
2 第三年年末
3 第四年年末
4
現(xiàn)金流入 1200 1200 1800 1800
現(xiàn)金流出(地價與建設(shè)投資) 1200 800 1200
現(xiàn)金流出（銷售稅費） 120 120 180 180
凈現(xiàn)金流 -1200 280 -120 1620 1620
累計凈現(xiàn)金流 -1200 -920 -1040 580 2200
82. C
【解析】本題考查靜態(tài)投資回收期的計算。根據(jù)已經(jīng)完成的現(xiàn)金流量表套用公式計算即可。
=3-1+1040/1620=2.642。
83. C
【解析】本題考查凈現(xiàn)值的計算。
84. ABC
【解析】本題考查凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別，主要有三項不同：
經(jīng)濟意義不同 NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項目內(nèi)在的利潤率
方法不同 NPV首先要求確定折現(xiàn)率，而IRR不需要.凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計算凈現(xiàn)值所用的折現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤率等于IRR
結(jié)論不同 互斥方案有時結(jié)論不同
85. B
【解析】在建工程的評價，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設(shè)開發(fā)法。但是本題中已知的數(shù)據(jù)只適合采用收益法，而沒有提供采用成本法或假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
86. A
【解析】本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益＝潛在毛收入－空置損失－運營費用＝50-50×10％－50×40％＝25，則年凈收益＝25×12＝300（元/平方米）。
87. B
【解析】本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。
88. A
【解析】土地使用期一共為40年，土地使用權(quán)是1年前通過招標(biāo)方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時間，因此建成后的剩余土地使用期限為40-1-2＝37年。
89. C
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬采用企業(yè)自行銷售的策略。確定銷售隊伍規(guī)模經(jīng)常采用的是工作量法。
90. BCD
【解析】房地產(chǎn)促銷分為人員推銷和非人員推銷兩大類，非人員推銷中又包括廣告、活動推廣和公共關(guān)系三種類型。因此除了廣告宣傳外，還可用人員推銷、活動推廣和公共關(guān)系三種方式。
81. D
【解析】
首先根據(jù)題意畫出現(xiàn)金流量表。一定要注意年初與年末的分別。
住宅銷售總額為0.4×15000=6000（萬元）
年期 第一年年初
0 第一年年末
1 第二年年末
2 第三年年末
3 第四年年末
4
現(xiàn)金流入 1200 1200 1800 1800
現(xiàn)金流出(地價與建設(shè)投資) 1200 800 1200
現(xiàn)金流出（銷售稅費） 120 120 180 180
凈現(xiàn)金流 -1200 280 -120 1620 1620
累計凈現(xiàn)金流 -1200 -920 -1040 580 2200
82. C
【解析】本題考查靜態(tài)投資回收期的計算。根據(jù)已經(jīng)完成的現(xiàn)金流量表套用公式計算即可。
=3-1+1040/1620=2.642。
83. C
【解析】本題考查凈現(xiàn)值的計算。
84. ABC
【解析】本題考查凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的區(qū)別，主要有三項不同：
經(jīng)濟意義不同 NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項目內(nèi)在的利潤率
方法不同 NPV首先要求確定折現(xiàn)率，而IRR不需要.凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計算凈現(xiàn)值所用的折現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤率等于IRR
結(jié)論不同 互斥方案有時結(jié)論不同
85. B
【解析】在建工程的評價，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設(shè)開發(fā)法。但是本題中已知的數(shù)據(jù)只適合采用收益法，而沒有提供采用成本法或假設(shè)開發(fā)法的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
86. A
【解析】本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益＝潛在毛收入－空置損失－運營費用＝50-50×10％－50×40％＝25，則年凈收益＝25×12＝300（元/平方米）。
87. B
【解析】本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。
88. A
【解析】土地使用期一共為40年，土地使用權(quán)是1年前通過招標(biāo)方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時間，因此建成后的剩余土地使用期限為40-1-2＝37年。
89. C
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬采用企業(yè)自行銷售的策略。確定銷售隊伍規(guī)模經(jīng)常采用的是工作量法。
90. BCD
【解析】房地產(chǎn)促銷分為人員推銷和非人員推銷兩大類，非人員推銷中又包括廣告、活動推廣和公共關(guān)系三種類型。因此除了廣告宣傳外，還可用人員推銷、活動推廣和公共關(guān)系三種方式。