21. A
【解析】該項(xiàng)目合適的改造投資費(fèi)用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。因此本題的實(shí)質(zhì)仍然是資金時(shí)間價(jià)值換算中年值換算為現(xiàn)值的計(jì)算。
22. B
【解析】本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中現(xiàn)值換算為年值的計(jì)算。
23. C
【解析】本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中，年值換算為終值的計(jì)算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進(jìn)行換算才能套用公式。畫(huà)出現(xiàn)金流量圖以幫助理解。
錯(cuò)誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導(dǎo)致錯(cuò)誤的答案B。
24. C
【解析】本題考查凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算
NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000
NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000
NPV丙＝600（P/A,10%,8）－3000
該題不需要把三個(gè)凈現(xiàn)值全部計(jì)算出來(lái)，只需計(jì)算兩兩之差，根據(jù)差的正負(fù)，來(lái)判定大小，而且其中的系數(shù)（P/A，10%,8）只需計(jì)算一次，可以重復(fù)利用，這樣可以大大減小計(jì)算量。
根據(jù)以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序?yàn)橐?甲>丙。
25. C
【解析】本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。注意單位一定要一致。
設(shè)保本開(kāi)發(fā)面積為x平方米。
0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。
26. D
【解析】本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分類(lèi)中的總體性風(fēng)險(xiǎn)?？傮w性風(fēng)險(xiǎn)有三種，分別是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。
27. B
【解析】本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)按產(chǎn)生原因的分類(lèi)?？梢苑譃樽匀伙L(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
28. C
【解析】本題考查降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，一般有六項(xiàng)措施：
（1） 房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資；
（2） 選擇擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目；
（3） 規(guī)模投資限制競(jìng)爭(zhēng)；
（4） 在經(jīng)濟(jì)上升期投資；
（5） 選擇“短平快”項(xiàng)目；
（6） 預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用。
29. D
【解析】房地產(chǎn)投資的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是指由于意外事故、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、政變等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價(jià)值損失。市場(chǎng)變化不屬于自然災(zāi)害也不屬于意外事故，是一種正常的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。
30. C
【解析】業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷(xiāo)售成本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)率大小的風(fēng)險(xiǎn)。
【解析】該項(xiàng)目合適的改造投資費(fèi)用不得高于因此節(jié)約的經(jīng)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。因此本題的實(shí)質(zhì)仍然是資金時(shí)間價(jià)值換算中年值換算為現(xiàn)值的計(jì)算。
22. B
【解析】本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中現(xiàn)值換算為年值的計(jì)算。
23. C
【解析】本題考查資金時(shí)間價(jià)值換算中，年值換算為終值的計(jì)算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進(jìn)行換算才能套用公式。畫(huà)出現(xiàn)金流量圖以幫助理解。
錯(cuò)誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導(dǎo)致錯(cuò)誤的答案B。
24. C
【解析】本題考查凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算
NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000
NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000
NPV丙＝600（P/A,10%,8）－3000
該題不需要把三個(gè)凈現(xiàn)值全部計(jì)算出來(lái)，只需計(jì)算兩兩之差，根據(jù)差的正負(fù)，來(lái)判定大小，而且其中的系數(shù)（P/A，10%,8）只需計(jì)算一次，可以重復(fù)利用，這樣可以大大減小計(jì)算量。
根據(jù)以上兩次比較大小，可知，乙>甲，甲>丙，所以三者排序?yàn)橐?甲>丙。
25. C
【解析】本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。注意單位一定要一致。
設(shè)保本開(kāi)發(fā)面積為x平方米。
0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。
26. D
【解析】本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分類(lèi)中的總體性風(fēng)險(xiǎn)?？傮w性風(fēng)險(xiǎn)有三種，分別是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。
27. B
【解析】本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)按產(chǎn)生原因的分類(lèi)?？梢苑譃樽匀伙L(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
28. C
【解析】本題考查降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，一般有六項(xiàng)措施：
（1） 房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資；
（2） 選擇擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目；
（3） 規(guī)模投資限制競(jìng)爭(zhēng)；
（4） 在經(jīng)濟(jì)上升期投資；
（5） 選擇“短平快”項(xiàng)目；
（6） 預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用。
29. D
【解析】房地產(chǎn)投資的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是指由于意外事故、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、政變等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價(jià)值損失。市場(chǎng)變化不屬于自然災(zāi)害也不屬于意外事故，是一種正常的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。
30. C
【解析】業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷(xiāo)售成本的變動(dòng)而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)率大小的風(fēng)險(xiǎn)。