企業(yè)為員工購(gòu)房的稅收安排，除本版4月7日討論的兩種方案外，還一個(gè)經(jīng)常被運(yùn)用的方案。
方案三
首先以企業(yè)的名義購(gòu)置商品房，所購(gòu)房屋發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證均為企業(yè)（此時(shí)由企業(yè)負(fù)擔(dān)契稅18000元）。6年后，企業(yè)再將房產(chǎn)贈(zèng)與梁某。假設(shè)該住房公司按政府規(guī)定價(jià)格租給梁某使用，年租金12000元，該處房屋的土地使用稅8000元/年。
此方案中，公司涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和企業(yè)所得稅，梁某個(gè)人涉及印花稅、個(gè)稅和契稅。下面分別計(jì)算：
1．企業(yè)稅負(fù)分析
（1）外購(gòu)及使用的稅負(fù)分析：
①印花稅：600000×0.05%＝300元（印花稅計(jì)入房屋原值中計(jì)提折舊）。
②契稅：600000×3%＝18000元。（契稅計(jì)入房屋原值中計(jì)提折舊，房屋固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為600000＋300＋18000＝618300元。）
③企業(yè)所得稅，按20年折舊，殘值率為5%，年折舊為29369〔＝(600000＋300＋18000)×(1－5%)÷20〕元。
企業(yè)所得稅支出為＝－29369×25%×（P/A，6%，6）＝－7342.25×4.91732＝－36105元。
④外購(gòu)及折舊抵稅稅負(fù)小計(jì)：－36105＋300＋18000＝－17805元。
（2）公司持有住房期間的稅負(fù)分析：
①營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）第一條：“對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅?！币?guī)定，免稅。
②房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)稅〔2000〕125號(hào)第一條免稅。
③土地使用稅每年8000元。
④企業(yè)所得稅12000×25%－8000×25%＝1000元/年。
⑤持有稅負(fù)折現(xiàn)：(1000＋8000)×（P/A，6%，6）＝9000×4.91732＝44256元。
（3）6年后無(wú)償贈(zèng)送時(shí)稅負(fù)分析：
①營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1993〕40號(hào)）第四條：“單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。”和《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！?BR> 應(yīng)納稅額：（1100000－600000）×5%×（1＋7%＋3%）＝27500元。
②印花稅1100000×0.05%＝550元。
③土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字〔1995〕6號(hào)第二條：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”但因?yàn)轭}中贈(zèng)與的主體不合免稅的規(guī)定，所以應(yīng)繳納土地增值稅。假設(shè)舊房的重置成本評(píng)估值（不含土地價(jià)款）為100萬(wàn)元，成新率為70%，評(píng)估費(fèi)為1萬(wàn)元。
根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題，對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。
因此，土地增值稅在扣除金額中包括重置成本、土地取得價(jià)、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅和評(píng)估費(fèi)，但不能扣除購(gòu)置時(shí)已繳的契稅和印花稅。
土地增值稅扣除金額：1000000×70%＋100000＋27500＋550＋10000＝838050元，土地增值額為1100000－838050＝261950元，增值率為261950÷838050×100%＝31%，企業(yè)應(yīng)納土地增值稅為261950×30%＝78585元。
④企業(yè)所得稅根
據(jù)《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕45號(hào)）第二條：“關(guān)于企業(yè)捐贈(zèng)：企業(yè)將自產(chǎn)、委托加工和外購(gòu)的原材料、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和有價(jià)證券(商業(yè)企業(yè)包括外購(gòu)商品)用于捐贈(zèng)，應(yīng)分解為按公允價(jià)值視同對(duì)外銷售和捐贈(zèng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。企業(yè)對(duì)外捐贈(zèng)，除符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)外，一律不得在稅前扣除。”
單位無(wú)償捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)納稅所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅：1100000（收入）－〔618300（房屋原值）－29369×6（房屋折舊）－78585（土地增值稅）－27500（營(yíng)業(yè)稅及附加）－550（印花稅）－10000（評(píng)估費(fèi)）〕×25%＝135320元。
非公益性捐贈(zèng)應(yīng)納稅額為（618300－29369×6＋78585＋27500＋550＋10000）×25%＝139680元，企業(yè)贈(zèng)與梁某應(yīng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)所得稅小計(jì)為135320＋139680＝275000元。
⑤企業(yè)贈(zèng)與時(shí)的稅負(fù)和評(píng)估費(fèi)折現(xiàn)值為（27500＋550＋78585＋275000＋10000）×（P/F，6%，6）＝391635×0.704961＝276087元。
（4）企業(yè)稅負(fù)總計(jì)：－17805＋44256＋276087＝302538元。
2．個(gè)人稅負(fù)分析
（1）個(gè)人所得稅根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）：第二條第二款“受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅”?？梢钥闯觯簜€(gè)人受贈(zèng)房屋的個(gè)人所得稅暫緩繳納，等待梁某將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)才繳納。
（2）印花稅1100000×0.05%＝550元。
（3）契稅1100000×3%＝33000元。個(gè)人稅負(fù)折現(xiàn)為（550＋33000）×（P/F，6%，6）＝33550×0.704961＝23651元。
3．方案三企業(yè)和個(gè)人總體稅負(fù)為302538＋23651＝326189元
結(jié)論：方案一為備選方案，稅負(fù)為－4654元，方案二次之，稅負(fù)為11846元，方案三最不劃算，稅負(fù)為326189元。
最后，我們應(yīng)注意其他一些非涉稅事項(xiàng)。方案一中，從法律上講該房子一被購(gòu)買就是梁某的了，只是可能公司要保留房產(chǎn)證與土地證。根據(jù)方案三，從法律上看，房產(chǎn)屬于梁某，但同時(shí)還有借條約束梁某。方案二的稅收成本只比方案一增加了16500多元。站在風(fēng)險(xiǎn)（若服務(wù)少于6年，則均涉及過(guò)戶至公司的稅費(fèi)。在這種情況下，有借條則可以更多地保護(hù)公司的利益）控制的角度看，可能方案三更好一些。
方案三
首先以企業(yè)的名義購(gòu)置商品房，所購(gòu)房屋發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證均為企業(yè)（此時(shí)由企業(yè)負(fù)擔(dān)契稅18000元）。6年后，企業(yè)再將房產(chǎn)贈(zèng)與梁某。假設(shè)該住房公司按政府規(guī)定價(jià)格租給梁某使用，年租金12000元，該處房屋的土地使用稅8000元/年。
此方案中，公司涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和企業(yè)所得稅，梁某個(gè)人涉及印花稅、個(gè)稅和契稅。下面分別計(jì)算：
1．企業(yè)稅負(fù)分析
（1）外購(gòu)及使用的稅負(fù)分析：
①印花稅：600000×0.05%＝300元（印花稅計(jì)入房屋原值中計(jì)提折舊）。
②契稅：600000×3%＝18000元。（契稅計(jì)入房屋原值中計(jì)提折舊，房屋固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為600000＋300＋18000＝618300元。）
③企業(yè)所得稅，按20年折舊，殘值率為5%，年折舊為29369〔＝(600000＋300＋18000)×(1－5%)÷20〕元。
企業(yè)所得稅支出為＝－29369×25%×（P/A，6%，6）＝－7342.25×4.91732＝－36105元。
④外購(gòu)及折舊抵稅稅負(fù)小計(jì)：－36105＋300＋18000＝－17805元。
（2）公司持有住房期間的稅負(fù)分析：
①營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）第一條：“對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅?！币?guī)定，免稅。
②房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)稅〔2000〕125號(hào)第一條免稅。
③土地使用稅每年8000元。
④企業(yè)所得稅12000×25%－8000×25%＝1000元/年。
⑤持有稅負(fù)折現(xiàn)：(1000＋8000)×（P/A，6%，6）＝9000×4.91732＝44256元。
（3）6年后無(wú)償贈(zèng)送時(shí)稅負(fù)分析：
①營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1993〕40號(hào)）第四條：“單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。”和《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！?BR> 應(yīng)納稅額：（1100000－600000）×5%×（1＋7%＋3%）＝27500元。
②印花稅1100000×0.05%＝550元。
③土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字〔1995〕6號(hào)第二條：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”但因?yàn)轭}中贈(zèng)與的主體不合免稅的規(guī)定，所以應(yīng)繳納土地增值稅。假設(shè)舊房的重置成本評(píng)估值（不含土地價(jià)款）為100萬(wàn)元，成新率為70%，評(píng)估費(fèi)為1萬(wàn)元。
根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題，對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。
因此，土地增值稅在扣除金額中包括重置成本、土地取得價(jià)、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅和評(píng)估費(fèi)，但不能扣除購(gòu)置時(shí)已繳的契稅和印花稅。
土地增值稅扣除金額：1000000×70%＋100000＋27500＋550＋10000＝838050元，土地增值額為1100000－838050＝261950元，增值率為261950÷838050×100%＝31%，企業(yè)應(yīng)納土地增值稅為261950×30%＝78585元。
④企業(yè)所得稅根
據(jù)《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕45號(hào)）第二條：“關(guān)于企業(yè)捐贈(zèng)：企業(yè)將自產(chǎn)、委托加工和外購(gòu)的原材料、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和有價(jià)證券(商業(yè)企業(yè)包括外購(gòu)商品)用于捐贈(zèng)，應(yīng)分解為按公允價(jià)值視同對(duì)外銷售和捐贈(zèng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。企業(yè)對(duì)外捐贈(zèng)，除符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)外，一律不得在稅前扣除。”
單位無(wú)償捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)納稅所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅：1100000（收入）－〔618300（房屋原值）－29369×6（房屋折舊）－78585（土地增值稅）－27500（營(yíng)業(yè)稅及附加）－550（印花稅）－10000（評(píng)估費(fèi)）〕×25%＝135320元。
非公益性捐贈(zèng)應(yīng)納稅額為（618300－29369×6＋78585＋27500＋550＋10000）×25%＝139680元，企業(yè)贈(zèng)與梁某應(yīng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)所得稅小計(jì)為135320＋139680＝275000元。
⑤企業(yè)贈(zèng)與時(shí)的稅負(fù)和評(píng)估費(fèi)折現(xiàn)值為（27500＋550＋78585＋275000＋10000）×（P/F，6%，6）＝391635×0.704961＝276087元。
（4）企業(yè)稅負(fù)總計(jì)：－17805＋44256＋276087＝302538元。
2．個(gè)人稅負(fù)分析
（1）個(gè)人所得稅根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）：第二條第二款“受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅”?？梢钥闯觯簜€(gè)人受贈(zèng)房屋的個(gè)人所得稅暫緩繳納，等待梁某將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)才繳納。
（2）印花稅1100000×0.05%＝550元。
（3）契稅1100000×3%＝33000元。個(gè)人稅負(fù)折現(xiàn)為（550＋33000）×（P/F，6%，6）＝33550×0.704961＝23651元。
3．方案三企業(yè)和個(gè)人總體稅負(fù)為302538＋23651＝326189元
結(jié)論：方案一為備選方案，稅負(fù)為－4654元，方案二次之，稅負(fù)為11846元，方案三最不劃算，稅負(fù)為326189元。
最后，我們應(yīng)注意其他一些非涉稅事項(xiàng)。方案一中，從法律上講該房子一被購(gòu)買就是梁某的了，只是可能公司要保留房產(chǎn)證與土地證。根據(jù)方案三，從法律上看，房產(chǎn)屬于梁某，但同時(shí)還有借條約束梁某。方案二的稅收成本只比方案一增加了16500多元。站在風(fēng)險(xiǎn)（若服務(wù)少于6年，則均涉及過(guò)戶至公司的稅費(fèi)。在這種情況下，有借條則可以更多地保護(hù)公司的利益）控制的角度看，可能方案三更好一些。