據(jù)調(diào)查，由于地處中央商務(wù)區(qū)，自2006年7月以來，合肥市廬陽區(qū)法院總計(jì)受理了栢景灣小區(qū)、南國(guó)花園小區(qū)、亳州城小區(qū)等六個(gè)小區(qū)的100多件物業(yè)管理糾紛。其中無一例外均是物業(yè)管理方作為原告，起訴業(yè)主要求其支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及相應(yīng)滯納金。
主審法官介紹，從審理查明的事實(shí)看，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的原因主要是：小區(qū)不斷擴(kuò)建而導(dǎo)致的建筑噪音和建筑材料的亂堆亂放，以及施工人員隨意穿行，影響了先期居住的業(yè)主正常的生活秩序和安全；房屋與小區(qū)環(huán)境建設(shè)未同步交付，滯后的小區(qū)道路及其他設(shè)施的建設(shè)給業(yè)主造成諸多不便；房屋質(zhì)量如墻體開裂、門窗漏雨等得不到及時(shí)修復(fù)，業(yè)主因物管企業(yè)系開發(fā)商委托管理而不愿交納物管費(fèi)；小區(qū)配套車位不足，導(dǎo)致車輛亂停亂放；物管企業(yè)不完全履行物管協(xié)議，所提供的服務(wù)不全面；物管企業(yè)不公開物管費(fèi)及維修基金的收支報(bào)表等等。
這些案件經(jīng)過法院審理后，大部分都能協(xié)商解決。而近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，人們的居住條件正在不斷改善，各類檔次的小區(qū)已逐步成為人們主要的居住場(chǎng)所，但隨之而來的物業(yè)管理，因房屋開發(fā)的遺留問題、自身不成熟的物管方式、未完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)模式，以及物業(yè)管理方和業(yè)主在服務(wù)與消費(fèi)觀念上的模糊性，致使物業(yè)管理糾紛頻頻發(fā)生。
物業(yè)管理究竟何去何從？業(yè)內(nèi)人士提出，一是要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管，杜絕“豆腐渣”工程，杜絕以次充好，嚴(yán)格對(duì)建筑單位的資質(zhì)把關(guān)，加大對(duì)違規(guī)發(fā)包行為的處罰力度。二是要禁止開發(fā)商在售樓時(shí)通過沙盤、廣告手冊(cè)等對(duì)在建小區(qū)的公共環(huán)境建設(shè)作不實(shí)宣傳，或隱瞞小區(qū)內(nèi)的配電房、垃圾集散地的建設(shè)位置等等。以上兩點(diǎn)雖然與提供物管服務(wù)的物管企業(yè)無關(guān)，但作為權(quán)益受到侵害的業(yè)主，其據(jù)此非理性地、不當(dāng)?shù)赝锨肺锕苜M(fèi)，已實(shí)際影響了物管企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)。
另外，變單純的房屋驗(yàn)收交付為小區(qū)的整體驗(yàn)收交付。按照現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)定，物管費(fèi)從交付房屋鑰匙時(shí)即行收繳，但小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)卻未能完成，業(yè)主支付的物管費(fèi)沒有獲得同等的對(duì)價(jià)服務(wù)消費(fèi)。同時(shí)，提高業(yè)主維權(quán)的主動(dòng)性，加強(qiáng)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)和日常工作的監(jiān)督和指導(dǎo)力度，變業(yè)主以拒交物管費(fèi)這一被動(dòng)的維權(quán)方式為自主選擇信譽(yù)好、管理優(yōu)的物管企業(yè)。最后，要全面推進(jìn)物管企業(yè)的市場(chǎng)化，對(duì)一些開發(fā)原國(guó)有企業(yè)用地建立起的小區(qū)，既要允許由原企業(yè)職工通過物業(yè)管理途徑實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，又要推進(jìn)此類物管企業(yè)走完全市場(chǎng)化模式，實(shí)現(xiàn)物管企業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng)和公平發(fā)展。
主審法官介紹，從審理查明的事實(shí)看，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的原因主要是：小區(qū)不斷擴(kuò)建而導(dǎo)致的建筑噪音和建筑材料的亂堆亂放，以及施工人員隨意穿行，影響了先期居住的業(yè)主正常的生活秩序和安全；房屋與小區(qū)環(huán)境建設(shè)未同步交付，滯后的小區(qū)道路及其他設(shè)施的建設(shè)給業(yè)主造成諸多不便；房屋質(zhì)量如墻體開裂、門窗漏雨等得不到及時(shí)修復(fù)，業(yè)主因物管企業(yè)系開發(fā)商委托管理而不愿交納物管費(fèi)；小區(qū)配套車位不足，導(dǎo)致車輛亂停亂放；物管企業(yè)不完全履行物管協(xié)議，所提供的服務(wù)不全面；物管企業(yè)不公開物管費(fèi)及維修基金的收支報(bào)表等等。
這些案件經(jīng)過法院審理后，大部分都能協(xié)商解決。而近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，人們的居住條件正在不斷改善，各類檔次的小區(qū)已逐步成為人們主要的居住場(chǎng)所，但隨之而來的物業(yè)管理，因房屋開發(fā)的遺留問題、自身不成熟的物管方式、未完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)模式，以及物業(yè)管理方和業(yè)主在服務(wù)與消費(fèi)觀念上的模糊性，致使物業(yè)管理糾紛頻頻發(fā)生。
物業(yè)管理究竟何去何從？業(yè)內(nèi)人士提出，一是要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管，杜絕“豆腐渣”工程，杜絕以次充好，嚴(yán)格對(duì)建筑單位的資質(zhì)把關(guān)，加大對(duì)違規(guī)發(fā)包行為的處罰力度。二是要禁止開發(fā)商在售樓時(shí)通過沙盤、廣告手冊(cè)等對(duì)在建小區(qū)的公共環(huán)境建設(shè)作不實(shí)宣傳，或隱瞞小區(qū)內(nèi)的配電房、垃圾集散地的建設(shè)位置等等。以上兩點(diǎn)雖然與提供物管服務(wù)的物管企業(yè)無關(guān)，但作為權(quán)益受到侵害的業(yè)主，其據(jù)此非理性地、不當(dāng)?shù)赝锨肺锕苜M(fèi)，已實(shí)際影響了物管企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)。
另外，變單純的房屋驗(yàn)收交付為小區(qū)的整體驗(yàn)收交付。按照現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)定，物管費(fèi)從交付房屋鑰匙時(shí)即行收繳，但小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)卻未能完成，業(yè)主支付的物管費(fèi)沒有獲得同等的對(duì)價(jià)服務(wù)消費(fèi)。同時(shí)，提高業(yè)主維權(quán)的主動(dòng)性，加強(qiáng)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)和日常工作的監(jiān)督和指導(dǎo)力度，變業(yè)主以拒交物管費(fèi)這一被動(dòng)的維權(quán)方式為自主選擇信譽(yù)好、管理優(yōu)的物管企業(yè)。最后，要全面推進(jìn)物管企業(yè)的市場(chǎng)化，對(duì)一些開發(fā)原國(guó)有企業(yè)用地建立起的小區(qū)，既要允許由原企業(yè)職工通過物業(yè)管理途徑實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，又要推進(jìn)此類物管企業(yè)走完全市場(chǎng)化模式，實(shí)現(xiàn)物管企業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng)和公平發(fā)展。