物業(yè)管理費(fèi)關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)。去年11月1日起，《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等一系列有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的新規(guī)開(kāi)始實(shí)施。盡管政府出臺(tái)了不少規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)的政策，但記者最近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政府的指導(dǎo)價(jià)怎樣執(zhí)行，物業(yè)管理費(fèi)如何定價(jià)更合理，收費(fèi)透明度如何提高等問(wèn)題，仍是市民和業(yè)界關(guān)心的話(huà)題。
業(yè)主的抱怨
政府指導(dǎo)價(jià)只是“參考價(jià)”？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州物業(yè)管理覆蓋的小區(qū)大廈約3000個(gè)，物業(yè)管理全行業(yè)的年經(jīng)營(yíng)收入約20億元。按廣州市物價(jià)局公布的《2004~2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度》，有電梯的物業(yè)每月一級(jí)服務(wù)收費(fèi)1.7元／平方米，二級(jí)1.25元／平方米，三級(jí)0.91元／平方米，上下浮動(dòng)幅度15%。
目前，不少小區(qū)管理費(fèi)都高于上述標(biāo)準(zhǔn)。天河某大型住宅小區(qū)業(yè)主張先生對(duì)記者說(shuō)，按物價(jià)部門(mén)的規(guī)定，他所在的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是“多層住宅二級(jí)有電梯”，但物業(yè)公司卻認(rèn)為這是“一級(jí)物業(yè)”。這樣一來(lái)，物業(yè)管理費(fèi)就翻了一番。當(dāng)張先生拿出物價(jià)部門(mén)的規(guī)定作參照時(shí)，該物業(yè)公司人員卻說(shuō)，政府定價(jià)只是“參考價(jià)”。
普通住宅、非普通住宅沒(méi)界定
“按物價(jià)局規(guī)定，普通住宅的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)每平方米1.96元，可我們小區(qū)的物管費(fèi)每平方米2.5元，物管公司為何不執(zhí)行規(guī)定？”番禺一業(yè)主提出疑問(wèn)。
對(duì)此，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)謝凱告訴記者：廣州市物價(jià)局的文件中明確規(guī)定，從去年11月1日實(shí)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)的范圍是普通住宅，包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租房等。對(duì)于普通商品房的概念在廣州地區(qū)現(xiàn)在并沒(méi)有明晰界定，業(yè)界一般認(rèn)為是那些單價(jià)在3000元到4000元／平方米之間的中檔住宅。
但現(xiàn)在很多小區(qū)的房屋售價(jià)都在4500元／平方米以上。對(duì)此，謝凱表示：業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)是否屬普通住宅和物管收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能達(dá)成共識(shí)時(shí)，可由行業(yè)協(xié)會(huì)和政府職能部門(mén)通過(guò)專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審。
部分小區(qū)對(duì)物管收費(fèi)未明示
本來(lái)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積、計(jì)費(fèi)單位、計(jì)費(fèi)方式等應(yīng)該明碼標(biāo)價(jià)。
但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，廣州部分小區(qū)至今沒(méi)有按規(guī)定將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)管理區(qū)域進(jìn)口處公布。
此外，仍有一些物業(yè)管理公司不愿意對(duì)業(yè)主公開(kāi)財(cái)務(wù)，即使公開(kāi)，也只公開(kāi)水費(fèi)、電費(fèi)，且限于總額，沒(méi)有明細(xì)。許多公司暗箱操作，特別是沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)更是缺乏透明度。
物管的煩惱
物業(yè)管理費(fèi)難收
在業(yè)主們紛紛抱怨物業(yè)管理收費(fèi)不透明、不合理的同時(shí)，不少物業(yè)管理公司也覺(jué)得自己是“有苦說(shuō)不出”。首先，由于不滿(mǎn)物業(yè)管理公司的收費(fèi)和服務(wù)，部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象不同程度存在。據(jù)有關(guān)資料顯示，廣州市約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。面對(duì)少數(shù)惡意拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，不少物業(yè)管理公司表示往往束手無(wú)策。
其次，一方面是業(yè)主覺(jué)得物業(yè)管理費(fèi)收得高，一方面卻有不少物管公司支大于收。據(jù)一份關(guān)于廣州市的物業(yè)管理企業(yè)抽樣調(diào)查顯示，有70%的物業(yè)管理企業(yè)支大于收。有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，物業(yè)管理公司提高管理費(fèi)有的是出于無(wú)奈。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)微利的行業(yè)，主要收入都已開(kāi)支在工作人員的工資上。有些物業(yè)管理公司為保證贏利，變相向業(yè)主增加收費(fèi)，使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷發(fā)生。
不能背離價(jià)值規(guī)律
此外，物業(yè)管理還存在著收費(fèi)與服務(wù)不等值的爭(zhēng)議。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于現(xiàn)在不少樓盤(pán)的物業(yè)管理公司仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的附屬機(jī)構(gòu)，在收費(fèi)問(wèn)題上往往偏向房地產(chǎn)公司而忽視業(yè)主利益。而另一方面，大多數(shù)城市的物業(yè)管理收費(fèi)采用政府定價(jià)方式，側(cè)重于考慮消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力，而未將消費(fèi)者與物管企業(yè)置于同等地位予以考慮，往往忽視了物管企業(yè)生存、贏利的經(jīng)濟(jì)屬性。
解決之道
成立權(quán)威仲裁機(jī)構(gòu)
對(duì)于如何解決物業(yè)管理定價(jià)與收費(fèi)中存在的種種問(wèn)題，有學(xué)者提出，應(yīng)該增加物業(yè)管理收費(fèi)的透明度，成立一個(gè)權(quán)威的仲裁機(jī)構(gòu)，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。目前，大部分物業(yè)問(wèn)題都反映到消費(fèi)者協(xié)會(huì)或投訴部門(mén)，但這些組織并不具備判斷和鑒定的權(quán)威性，而法律訴訟方式大約需要3到6個(gè)月的訴訟受理過(guò)程。
有業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為，要統(tǒng)一核定收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方法。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊柱爐表示，今年針對(duì)政府在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面的新舉措，結(jié)合行業(yè)實(shí)際運(yùn)作需要，協(xié)會(huì)將積極協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關(guān)管理，擬指定物業(yè)收費(fèi)定價(jià)的指導(dǎo)機(jī)制，并成立價(jià)格指導(dǎo)專(zhuān)家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費(fèi)定價(jià)提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)審意見(jiàn)、建議，進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。
業(yè)主的抱怨
政府指導(dǎo)價(jià)只是“參考價(jià)”？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州物業(yè)管理覆蓋的小區(qū)大廈約3000個(gè)，物業(yè)管理全行業(yè)的年經(jīng)營(yíng)收入約20億元。按廣州市物價(jià)局公布的《2004~2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度》，有電梯的物業(yè)每月一級(jí)服務(wù)收費(fèi)1.7元／平方米，二級(jí)1.25元／平方米，三級(jí)0.91元／平方米，上下浮動(dòng)幅度15%。
目前，不少小區(qū)管理費(fèi)都高于上述標(biāo)準(zhǔn)。天河某大型住宅小區(qū)業(yè)主張先生對(duì)記者說(shuō)，按物價(jià)部門(mén)的規(guī)定，他所在的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是“多層住宅二級(jí)有電梯”，但物業(yè)公司卻認(rèn)為這是“一級(jí)物業(yè)”。這樣一來(lái)，物業(yè)管理費(fèi)就翻了一番。當(dāng)張先生拿出物價(jià)部門(mén)的規(guī)定作參照時(shí)，該物業(yè)公司人員卻說(shuō)，政府定價(jià)只是“參考價(jià)”。
普通住宅、非普通住宅沒(méi)界定
“按物價(jià)局規(guī)定，普通住宅的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)每平方米1.96元，可我們小區(qū)的物管費(fèi)每平方米2.5元，物管公司為何不執(zhí)行規(guī)定？”番禺一業(yè)主提出疑問(wèn)。
對(duì)此，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)謝凱告訴記者：廣州市物價(jià)局的文件中明確規(guī)定，從去年11月1日實(shí)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)的范圍是普通住宅，包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租房等。對(duì)于普通商品房的概念在廣州地區(qū)現(xiàn)在并沒(méi)有明晰界定，業(yè)界一般認(rèn)為是那些單價(jià)在3000元到4000元／平方米之間的中檔住宅。
但現(xiàn)在很多小區(qū)的房屋售價(jià)都在4500元／平方米以上。對(duì)此，謝凱表示：業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)是否屬普通住宅和物管收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能達(dá)成共識(shí)時(shí)，可由行業(yè)協(xié)會(huì)和政府職能部門(mén)通過(guò)專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審。
部分小區(qū)對(duì)物管收費(fèi)未明示
本來(lái)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積、計(jì)費(fèi)單位、計(jì)費(fèi)方式等應(yīng)該明碼標(biāo)價(jià)。
但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，廣州部分小區(qū)至今沒(méi)有按規(guī)定將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)管理區(qū)域進(jìn)口處公布。
此外，仍有一些物業(yè)管理公司不愿意對(duì)業(yè)主公開(kāi)財(cái)務(wù)，即使公開(kāi)，也只公開(kāi)水費(fèi)、電費(fèi)，且限于總額，沒(méi)有明細(xì)。許多公司暗箱操作，特別是沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)更是缺乏透明度。
物管的煩惱
物業(yè)管理費(fèi)難收
在業(yè)主們紛紛抱怨物業(yè)管理收費(fèi)不透明、不合理的同時(shí)，不少物業(yè)管理公司也覺(jué)得自己是“有苦說(shuō)不出”。首先，由于不滿(mǎn)物業(yè)管理公司的收費(fèi)和服務(wù)，部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象不同程度存在。據(jù)有關(guān)資料顯示，廣州市約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。面對(duì)少數(shù)惡意拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，不少物業(yè)管理公司表示往往束手無(wú)策。
其次，一方面是業(yè)主覺(jué)得物業(yè)管理費(fèi)收得高，一方面卻有不少物管公司支大于收。據(jù)一份關(guān)于廣州市的物業(yè)管理企業(yè)抽樣調(diào)查顯示，有70%的物業(yè)管理企業(yè)支大于收。有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，物業(yè)管理公司提高管理費(fèi)有的是出于無(wú)奈。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)微利的行業(yè)，主要收入都已開(kāi)支在工作人員的工資上。有些物業(yè)管理公司為保證贏利，變相向業(yè)主增加收費(fèi)，使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷發(fā)生。
不能背離價(jià)值規(guī)律
此外，物業(yè)管理還存在著收費(fèi)與服務(wù)不等值的爭(zhēng)議。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于現(xiàn)在不少樓盤(pán)的物業(yè)管理公司仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的附屬機(jī)構(gòu)，在收費(fèi)問(wèn)題上往往偏向房地產(chǎn)公司而忽視業(yè)主利益。而另一方面，大多數(shù)城市的物業(yè)管理收費(fèi)采用政府定價(jià)方式，側(cè)重于考慮消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力，而未將消費(fèi)者與物管企業(yè)置于同等地位予以考慮，往往忽視了物管企業(yè)生存、贏利的經(jīng)濟(jì)屬性。
解決之道
成立權(quán)威仲裁機(jī)構(gòu)
對(duì)于如何解決物業(yè)管理定價(jià)與收費(fèi)中存在的種種問(wèn)題，有學(xué)者提出，應(yīng)該增加物業(yè)管理收費(fèi)的透明度，成立一個(gè)權(quán)威的仲裁機(jī)構(gòu)，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。目前，大部分物業(yè)問(wèn)題都反映到消費(fèi)者協(xié)會(huì)或投訴部門(mén)，但這些組織并不具備判斷和鑒定的權(quán)威性，而法律訴訟方式大約需要3到6個(gè)月的訴訟受理過(guò)程。
有業(yè)內(nèi)人士建議，政府部門(mén)應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為，要統(tǒng)一核定收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方法。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊柱爐表示，今年針對(duì)政府在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面的新舉措，結(jié)合行業(yè)實(shí)際運(yùn)作需要，協(xié)會(huì)將積極協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關(guān)管理，擬指定物業(yè)收費(fèi)定價(jià)的指導(dǎo)機(jī)制，并成立價(jià)格指導(dǎo)專(zhuān)家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費(fèi)定價(jià)提供專(zhuān)業(yè)的評(píng)審意見(jiàn)、建議，進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。