物業(yè)管理費關系千家萬戶。去年11月1日起，《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則》等一系列有關物業(yè)管理服務收費的新規(guī)開始實施。盡管政府出臺了不少規(guī)范物業(yè)管理收費的政策，但記者最近調查發(fā)現(xiàn)，政府的指導價怎樣執(zhí)行，物業(yè)管理費如何定價更合理，收費透明度如何提高等問題，仍是市民和業(yè)界關心的話題。
業(yè)主的抱怨
政府指導價只是“參考價”？
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前廣州物業(yè)管理覆蓋的小區(qū)大廈約3000個，物業(yè)管理全行業(yè)的年經(jīng)營收入約20億元。按廣州市物價局公布的《2004~2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》，有電梯的物業(yè)每月一級服務收費1.7元／平方米，二級1.25元／平方米，三級0.91元／平方米，上下浮動幅度15%。
目前，不少小區(qū)管理費都高于上述標準。天河某大型住宅小區(qū)業(yè)主張先生對記者說，按物價部門的規(guī)定，他所在的小區(qū)收費標準應是“多層住宅二級有電梯”，但物業(yè)公司卻認為這是“一級物業(yè)”。這樣一來，物業(yè)管理費就翻了一番。當張先生拿出物價部門的規(guī)定作參照時，該物業(yè)公司人員卻說，政府定價只是“參考價”。
普通住宅、非普通住宅沒界定
“按物價局規(guī)定，普通住宅的物管收費標準不超過每平方米1.96元，可我們小區(qū)的物管費每平方米2.5元，物管公司為何不執(zhí)行規(guī)定？”番禺一業(yè)主提出疑問。
對此，廣州市物業(yè)管理協(xié)會秘書長謝凱告訴記者：廣州市物價局的文件中明確規(guī)定，從去年11月1日實施的物業(yè)服務收費政府指導價基準價的范圍是普通住宅，包括普通商品房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租房等。對于普通商品房的概念在廣州地區(qū)現(xiàn)在并沒有明晰界定，業(yè)界一般認為是那些單價在3000元到4000元／平方米之間的中檔住宅。
但現(xiàn)在很多小區(qū)的房屋售價都在4500元／平方米以上。對此，謝凱表示：業(yè)主和物業(yè)管理公司對小區(qū)是否屬普通住宅和物管收費的標準不能達成共識時，可由行業(yè)協(xié)會和政府職能部門通過專家進行評審。
部分小區(qū)對物管收費未明示
本來《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則》明確了物業(yè)服務收費的計費面積、計費單位、計費方式等應該明碼標價。
但記者在調查中發(fā)現(xiàn)，廣州部分小區(qū)至今沒有按規(guī)定將物業(yè)管理收費標準在小區(qū)管理區(qū)域進口處公布。
此外，仍有一些物業(yè)管理公司不愿意對業(yè)主公開財務，即使公開，也只公開水費、電費，且限于總額，沒有明細。許多公司暗箱操作，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)管理收費更是缺乏透明度。
物管的煩惱
物業(yè)管理費難收
在業(yè)主們紛紛抱怨物業(yè)管理收費不透明、不合理的同時，不少物業(yè)管理公司也覺得自己是“有苦說不出”。首先，由于不滿物業(yè)管理公司的收費和服務，部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象不同程度存在。據(jù)有關資料顯示，廣州市約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理服務費用。面對少數(shù)惡意拒交物業(yè)管理服務費的業(yè)主，不少物業(yè)管理公司表示往往束手無策。
其次，一方面是業(yè)主覺得物業(yè)管理費收得高，一方面卻有不少物管公司支大于收。據(jù)一份關于廣州市的物業(yè)管理企業(yè)抽樣調查顯示，有70%的物業(yè)管理企業(yè)支大于收。有業(yè)內人士向記者透露，物業(yè)管理公司提高管理費有的是出于無奈。因為物業(yè)管理是一個微利的行業(yè)，主要收入都已開支在工作人員的工資上。有些物業(yè)管理公司為保證贏利，變相向業(yè)主增加收費，使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷發(fā)生。
不能背離價值規(guī)律
此外，物業(yè)管理還存在著收費與服務不等值的爭議。有業(yè)內人士告訴記者，由于現(xiàn)在不少樓盤的物業(yè)管理公司仍是房地產開發(fā)公司的附屬機構，在收費問題上往往偏向房地產公司而忽視業(yè)主利益。而另一方面，大多數(shù)城市的物業(yè)管理收費采用政府定價方式，側重于考慮消費者經(jīng)濟承受能力，而未將消費者與物管企業(yè)置于同等地位予以考慮，往往忽視了物管企業(yè)生存、贏利的經(jīng)濟屬性。
解決之道
成立權威仲裁機構
對于如何解決物業(yè)管理定價與收費中存在的種種問題，有學者提出，應該增加物業(yè)管理收費的透明度，成立一個權威的仲裁機構，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。目前，大部分物業(yè)問題都反映到消費者協(xié)會或投訴部門，但這些組織并不具備判斷和鑒定的權威性，而法律訴訟方式大約需要3到6個月的訴訟受理過程。
有業(yè)內人士建議，政府部門應盡快出臺有關政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，要統(tǒng)一核定收費項目、收費標準和收費方法。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會會長楊柱爐表示，今年針對政府在物業(yè)服務收費方面的新舉措，結合行業(yè)實際運作需要，協(xié)會將積極協(xié)助政府有關部門完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關管理，擬指定物業(yè)收費定價的指導機制，并成立價格指導專家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費定價提供專業(yè)的評審意見、建議，進一步理順物業(yè)服務收費管理，促進物業(yè)管理的市場化進程。
業(yè)主的抱怨
政府指導價只是“參考價”？
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前廣州物業(yè)管理覆蓋的小區(qū)大廈約3000個，物業(yè)管理全行業(yè)的年經(jīng)營收入約20億元。按廣州市物價局公布的《2004~2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》，有電梯的物業(yè)每月一級服務收費1.7元／平方米，二級1.25元／平方米，三級0.91元／平方米，上下浮動幅度15%。
目前，不少小區(qū)管理費都高于上述標準。天河某大型住宅小區(qū)業(yè)主張先生對記者說，按物價部門的規(guī)定，他所在的小區(qū)收費標準應是“多層住宅二級有電梯”，但物業(yè)公司卻認為這是“一級物業(yè)”。這樣一來，物業(yè)管理費就翻了一番。當張先生拿出物價部門的規(guī)定作參照時，該物業(yè)公司人員卻說，政府定價只是“參考價”。
普通住宅、非普通住宅沒界定
“按物價局規(guī)定，普通住宅的物管收費標準不超過每平方米1.96元，可我們小區(qū)的物管費每平方米2.5元，物管公司為何不執(zhí)行規(guī)定？”番禺一業(yè)主提出疑問。
對此，廣州市物業(yè)管理協(xié)會秘書長謝凱告訴記者：廣州市物價局的文件中明確規(guī)定，從去年11月1日實施的物業(yè)服務收費政府指導價基準價的范圍是普通住宅，包括普通商品房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租房等。對于普通商品房的概念在廣州地區(qū)現(xiàn)在并沒有明晰界定，業(yè)界一般認為是那些單價在3000元到4000元／平方米之間的中檔住宅。
但現(xiàn)在很多小區(qū)的房屋售價都在4500元／平方米以上。對此，謝凱表示：業(yè)主和物業(yè)管理公司對小區(qū)是否屬普通住宅和物管收費的標準不能達成共識時，可由行業(yè)協(xié)會和政府職能部門通過專家進行評審。
部分小區(qū)對物管收費未明示
本來《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則》明確了物業(yè)服務收費的計費面積、計費單位、計費方式等應該明碼標價。
但記者在調查中發(fā)現(xiàn)，廣州部分小區(qū)至今沒有按規(guī)定將物業(yè)管理收費標準在小區(qū)管理區(qū)域進口處公布。
此外，仍有一些物業(yè)管理公司不愿意對業(yè)主公開財務，即使公開，也只公開水費、電費，且限于總額，沒有明細。許多公司暗箱操作，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)管理收費更是缺乏透明度。
物管的煩惱
物業(yè)管理費難收
在業(yè)主們紛紛抱怨物業(yè)管理收費不透明、不合理的同時，不少物業(yè)管理公司也覺得自己是“有苦說不出”。首先，由于不滿物業(yè)管理公司的收費和服務，部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象不同程度存在。據(jù)有關資料顯示，廣州市約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理服務費用。面對少數(shù)惡意拒交物業(yè)管理服務費的業(yè)主，不少物業(yè)管理公司表示往往束手無策。
其次，一方面是業(yè)主覺得物業(yè)管理費收得高，一方面卻有不少物管公司支大于收。據(jù)一份關于廣州市的物業(yè)管理企業(yè)抽樣調查顯示，有70%的物業(yè)管理企業(yè)支大于收。有業(yè)內人士向記者透露，物業(yè)管理公司提高管理費有的是出于無奈。因為物業(yè)管理是一個微利的行業(yè)，主要收入都已開支在工作人員的工資上。有些物業(yè)管理公司為保證贏利，變相向業(yè)主增加收費，使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷發(fā)生。
不能背離價值規(guī)律
此外，物業(yè)管理還存在著收費與服務不等值的爭議。有業(yè)內人士告訴記者，由于現(xiàn)在不少樓盤的物業(yè)管理公司仍是房地產開發(fā)公司的附屬機構，在收費問題上往往偏向房地產公司而忽視業(yè)主利益。而另一方面，大多數(shù)城市的物業(yè)管理收費采用政府定價方式，側重于考慮消費者經(jīng)濟承受能力，而未將消費者與物管企業(yè)置于同等地位予以考慮，往往忽視了物管企業(yè)生存、贏利的經(jīng)濟屬性。
解決之道
成立權威仲裁機構
對于如何解決物業(yè)管理定價與收費中存在的種種問題，有學者提出，應該增加物業(yè)管理收費的透明度，成立一個權威的仲裁機構，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。目前，大部分物業(yè)問題都反映到消費者協(xié)會或投訴部門，但這些組織并不具備判斷和鑒定的權威性，而法律訴訟方式大約需要3到6個月的訴訟受理過程。
有業(yè)內人士建議，政府部門應盡快出臺有關政策，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為，要統(tǒng)一核定收費項目、收費標準和收費方法。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會會長楊柱爐表示，今年針對政府在物業(yè)服務收費方面的新舉措，結合行業(yè)實際運作需要，協(xié)會將積極協(xié)助政府有關部門完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關管理，擬指定物業(yè)收費定價的指導機制，并成立價格指導專家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費定價提供專業(yè)的評審意見、建議，進一步理順物業(yè)服務收費管理，促進物業(yè)管理的市場化進程。