同事居住的小區(qū)有個有趣的現(xiàn)象，同一小區(qū)的兩幢樓面貌竟然天壤之別，一幢樓窗明幾凈，樓道里還鋪上了地磚，另一幢樓到處灰蒙蒙的，有時連垃圾也得不到及時的清理；一幢樓是租賃市場的熱門房源，老外尤其喜歡這里地處鬧市又格外清凈的生活氛圍，而另一幢樓卻在周圍的中介門店里不見蹤影，原因就在于臟亂的環(huán)境嚇退了租客。為什么同一個小區(qū)卻呈現(xiàn)截然不同的管理狀況？原來同事居住的那幢樓居民達成共識，愿意提高物業(yè)管理費，收繳率很高，而另一幢樓對原本很低的物業(yè)管理收繳率很低。物業(yè)管理費收繳有多少之分，物業(yè)服務(wù)水平自然就有高低之別。
在現(xiàn)有住宅保有量中，相當(dāng)一部分是公房和售后公房，以徐匯區(qū)為例，現(xiàn)有居住物業(yè)約2600萬平方米，其中售后公房建筑面積約900余萬平方米，占34.6%；782個住宅小區(qū)中，商品房小區(qū)343個，售后房及直管公房小區(qū)439個。長寧區(qū)共有售后公房802萬平方米，占住宅總面積的38.1%，由108家物業(yè)公司管理。
公房和售后公房的物業(yè)管理一直是個“老大難”問題，目前很多仍由當(dāng)初的房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司管理著，他們不堪重負，巴望著能早日退出，而一些完全市場化的物業(yè)公司，即使有能力也避之不及，根本不愿接手這類“燙山芋”。
筆者以為，造成公房和售后公房物業(yè)管理缺位甚至缺失的原因是多方面的，其中物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低的“兩低”矛盾日益突出，已經(jīng)成為制約物業(yè)公司發(fā)展、影響居民享受正常物業(yè)服務(wù)的兩道坎。
目前，全市售后公房的物業(yè)管理費按戶收取，平均每戶5至7元；保安、保潔費標(biāo)準(zhǔn)為3至6元，基本都按照最低的3元收取。徐匯區(qū)的數(shù)據(jù)顯示，公房和售后公房物業(yè)管理費平均每平方米為0.23元，而商品房(不包括設(shè)備運行費)的平均物業(yè)收費為每平方米1.10元，公房和售后房物業(yè)管理費僅為商品房的五分之一。
有個例子很能說明這種窘境，一個4萬平方米的售后公房小區(qū)，按750戶人家計算，假如這個小區(qū)只有1扇門，按最低標(biāo)準(zhǔn)配置1個管理員、1名協(xié)理員、2名保潔員和5名保安；依照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)收費，假定100%收繳，物業(yè)公司年虧損達8.5萬元。如果算上70%－80%的實際繳費率，虧損面更大。僅新長寧集團每年被拖欠的物業(yè)管理費就達到700萬元，加上被拖欠的房租，合計約1200萬元。
公房和售后公房的物業(yè)管理費偏低，一些居民還拒繳或欠繳，物業(yè)公司難以維系日常運作，物業(yè)管理水平由此無法提升；服務(wù)質(zhì)量的下降又頻頻導(dǎo)致居民不滿意而拒付物業(yè)費，由此形成“惡性循環(huán)”。
售后公房是房地產(chǎn)市場改革過程中出現(xiàn)的特殊情況，從發(fā)展趨勢而言，售后公房的物業(yè)管理收費應(yīng)該逐步市場化?，F(xiàn)在，政府每年對上百個售后公房小區(qū)進行綜合整治，舊小區(qū)的面貌煥然一新，這部分業(yè)主也迫切希望享受到商品房小區(qū)式的物業(yè)服務(wù)。況且，物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與物業(yè)公司提供的服務(wù)相對應(yīng)，而不應(yīng)該視房屋產(chǎn)權(quán)的不同而有所差別。
為此，筆者建議，政府有關(guān)部門能否為改善售后公房小區(qū)的物業(yè)管理出臺一系列扶持措施，比如，有條件的區(qū)財政是否能拿出一塊資金適當(dāng)補貼售后公房小區(qū)的物業(yè)管理，目前徐匯區(qū)已經(jīng)開始這方面的試點工作；針對物業(yè)公司管理售后公房普遍虧損的情況，政府是否可以在稅收政策上優(yōu)惠傾斜，實行企業(yè)稅返還，以便企業(yè)微利保本，補平缺口，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。長期來看，單靠政府補貼并不是解決公房管理的根本之計，售后公房的物業(yè)管理也應(yīng)該走市場化道路，實行招投標(biāo)，讓有能力有規(guī)模的物業(yè)公司來操盤。
此外，要形成一種氛圍，使售后公房的業(yè)主也樹立起物業(yè)服務(wù)的商品消費觀念，改變計劃經(jīng)濟時代住房由房管部門統(tǒng)包統(tǒng)管的觀念。首先要盡快調(diào)整售后公房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，使售后公房物業(yè)收費漸漸接近市場標(biāo)準(zhǔn)，也逐步將經(jīng)濟發(fā)展和居民的居住需求相適應(yīng)。其次，逐步推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式，在明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時，將售后公房物業(yè)收費“按戶計費”變?yōu)椤鞍捶课萁ㄖ娣e計費”，逐步納入物業(yè)服務(wù)分等收費范疇。采用分步驟實施的辦法，售后公房與商品房的物業(yè)管理費在同等服務(wù)、同等標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)該逐步統(tǒng)一。
本著“合理、公開以及費用與服務(wù)水平相一致”的原則，售后公房應(yīng)當(dāng)和商品房小區(qū)一樣，逐步建立和完善“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費機制，由按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)收費過渡到按照服務(wù)水平的高低和服務(wù)項目的多少收費。
在現(xiàn)有住宅保有量中，相當(dāng)一部分是公房和售后公房，以徐匯區(qū)為例，現(xiàn)有居住物業(yè)約2600萬平方米，其中售后公房建筑面積約900余萬平方米，占34.6%；782個住宅小區(qū)中，商品房小區(qū)343個，售后房及直管公房小區(qū)439個。長寧區(qū)共有售后公房802萬平方米，占住宅總面積的38.1%，由108家物業(yè)公司管理。
公房和售后公房的物業(yè)管理一直是個“老大難”問題，目前很多仍由當(dāng)初的房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司管理著，他們不堪重負，巴望著能早日退出，而一些完全市場化的物業(yè)公司，即使有能力也避之不及，根本不愿接手這類“燙山芋”。
筆者以為，造成公房和售后公房物業(yè)管理缺位甚至缺失的原因是多方面的，其中物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低的“兩低”矛盾日益突出，已經(jīng)成為制約物業(yè)公司發(fā)展、影響居民享受正常物業(yè)服務(wù)的兩道坎。
目前，全市售后公房的物業(yè)管理費按戶收取，平均每戶5至7元；保安、保潔費標(biāo)準(zhǔn)為3至6元，基本都按照最低的3元收取。徐匯區(qū)的數(shù)據(jù)顯示，公房和售后公房物業(yè)管理費平均每平方米為0.23元，而商品房(不包括設(shè)備運行費)的平均物業(yè)收費為每平方米1.10元，公房和售后房物業(yè)管理費僅為商品房的五分之一。
有個例子很能說明這種窘境，一個4萬平方米的售后公房小區(qū)，按750戶人家計算，假如這個小區(qū)只有1扇門，按最低標(biāo)準(zhǔn)配置1個管理員、1名協(xié)理員、2名保潔員和5名保安；依照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)收費，假定100%收繳，物業(yè)公司年虧損達8.5萬元。如果算上70%－80%的實際繳費率，虧損面更大。僅新長寧集團每年被拖欠的物業(yè)管理費就達到700萬元，加上被拖欠的房租，合計約1200萬元。
公房和售后公房的物業(yè)管理費偏低，一些居民還拒繳或欠繳，物業(yè)公司難以維系日常運作，物業(yè)管理水平由此無法提升；服務(wù)質(zhì)量的下降又頻頻導(dǎo)致居民不滿意而拒付物業(yè)費，由此形成“惡性循環(huán)”。
售后公房是房地產(chǎn)市場改革過程中出現(xiàn)的特殊情況，從發(fā)展趨勢而言，售后公房的物業(yè)管理收費應(yīng)該逐步市場化?，F(xiàn)在，政府每年對上百個售后公房小區(qū)進行綜合整治，舊小區(qū)的面貌煥然一新，這部分業(yè)主也迫切希望享受到商品房小區(qū)式的物業(yè)服務(wù)。況且，物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與物業(yè)公司提供的服務(wù)相對應(yīng)，而不應(yīng)該視房屋產(chǎn)權(quán)的不同而有所差別。
為此，筆者建議，政府有關(guān)部門能否為改善售后公房小區(qū)的物業(yè)管理出臺一系列扶持措施，比如，有條件的區(qū)財政是否能拿出一塊資金適當(dāng)補貼售后公房小區(qū)的物業(yè)管理，目前徐匯區(qū)已經(jīng)開始這方面的試點工作；針對物業(yè)公司管理售后公房普遍虧損的情況，政府是否可以在稅收政策上優(yōu)惠傾斜，實行企業(yè)稅返還，以便企業(yè)微利保本，補平缺口，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。長期來看，單靠政府補貼并不是解決公房管理的根本之計，售后公房的物業(yè)管理也應(yīng)該走市場化道路，實行招投標(biāo)，讓有能力有規(guī)模的物業(yè)公司來操盤。
此外，要形成一種氛圍，使售后公房的業(yè)主也樹立起物業(yè)服務(wù)的商品消費觀念，改變計劃經(jīng)濟時代住房由房管部門統(tǒng)包統(tǒng)管的觀念。首先要盡快調(diào)整售后公房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，使售后公房物業(yè)收費漸漸接近市場標(biāo)準(zhǔn)，也逐步將經(jīng)濟發(fā)展和居民的居住需求相適應(yīng)。其次，逐步推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式，在明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時，將售后公房物業(yè)收費“按戶計費”變?yōu)椤鞍捶课萁ㄖ娣e計費”，逐步納入物業(yè)服務(wù)分等收費范疇。采用分步驟實施的辦法，售后公房與商品房的物業(yè)管理費在同等服務(wù)、同等標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)該逐步統(tǒng)一。
本著“合理、公開以及費用與服務(wù)水平相一致”的原則，售后公房應(yīng)當(dāng)和商品房小區(qū)一樣，逐步建立和完善“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費機制，由按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)收費過渡到按照服務(wù)水平的高低和服務(wù)項目的多少收費。