新聞背景：不久前，某法院審理了一起業(yè)主違章搭建的案例，產(chǎn)生了兩種截然不同的判決結(jié)果，引起了業(yè)內(nèi)廣泛的關(guān)注。案例主要內(nèi)容如下：業(yè)主郭某因擅自在北露臺搭建陽光棚，違反了《業(yè)主臨時公約》，被小區(qū)物業(yè)管理公司告上法院。一審法院判決郭某應(yīng)拆除在北露臺上搭建的陽光棚。郭某不服而上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求業(yè)主郭某拆除陽光棚的訴訟請求，于法無據(jù)。故撤銷了一審法院的民事判決，駁回了物業(yè)公司的起訴。針對業(yè)主違搭，物業(yè)公司是否有權(quán)起訴的問題，本刊日前會同上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、上海市律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會、相關(guān)法官和專家，進行了專題討論。
問：這個案例為什么會產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果？
上海陸家嘴物業(yè)公司品牌部法律顧問張劍：產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果，是由于法院所掌握的尺度不同。
閘北區(qū)人民法院繆為軍：的確如此。一審法院認(rèn)為，郭某和該物業(yè)公司簽訂的《業(yè)主臨時公約》系雙方真實意思的表示，雙方均應(yīng)受該公約約束，履行各自義務(wù)。根據(jù)該公約約定，郭某作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，"不得擅自改變小區(qū)外貌……不得在露臺、陽臺、花園及門窗外安裝防盜網(wǎng)"，禁止"違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞房屋外貌"。該公約還規(guī)定，"對違反本公約的，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理公司……也可直接向人民法院提出民事訴訟。"據(jù)此，該物業(yè)公司依據(jù)雙方合同中的約定行使訴訟權(quán)利并無不妥。
上海市第二中級人民法院民二庭原庭長李景華：二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定："物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。"據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)其職責(zé)和義務(wù)是首先對上訴人的擅自搭建行為進行勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應(yīng)當(dāng)在二十四小時之內(nèi)報告房屋行政管理部門，由房屋行政管理部門履行執(zhí)法權(quán)力。物業(yè)公司不具備本案原告的訴訟主體資格。雖然雙方有合同約定，但有違法律規(guī)定。故二審法院撤銷了一審法院的民事判決，駁回了物業(yè)公司的起訴。
問：物業(yè)公司對于業(yè)主違搭，究竟是否具有起訴權(quán)？
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長蔡興發(fā)：這個問題應(yīng)該分兩種情況來分析。第一種情況是前期物業(yè)管理。就是居住小區(qū)還沒有召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會。這個時候的居住小區(qū)的業(yè)主應(yīng)該遵守由開發(fā)商在售房前制訂的《業(yè)主臨時公約》，包括對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出的約定。前期物業(yè)管理公司受開發(fā)商的委托與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同后，自然就成為居住區(qū)的管理者。因此，前期物業(yè)管理公司對于業(yè)主違反公約的行為具有起訴權(quán)。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中也有這樣的明確規(guī)定。而上面的案例涉及的居住區(qū)物業(yè)管理顯然是前期物業(yè)管理，因此，我支持一審法院的判決。第二種情況是居住區(qū)召開了業(yè)主大會和成立了業(yè)主委員會，這個時候?qū)I(yè)主違反公約行為的起訴主體，應(yīng)該是業(yè)主大會。
靜安區(qū)人民法院研究室李林波：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定："物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。"從中我們可以開出，對于召開了業(yè)主大會和成立了業(yè)主委員會的居住區(qū)，規(guī)定比較明確。而對于前期物業(yè)管理的居住區(qū)，規(guī)定比較模糊。這樣就使行使權(quán)利受限。
問：對于業(yè)主違搭，如何避免產(chǎn)生兩種不同的結(jié)論？
上海市建緯律師事務(wù)所律師宋安成：現(xiàn)在物業(yè)公司為了阻止違章搭建現(xiàn)象，往往采用"緊迫盯人法"，從業(yè)主準(zhǔn)備裝修材料時就開始重視起來，一旦發(fā)現(xiàn)有違章搭建現(xiàn)象，就立刻進行勸阻，并將材料堵在小區(qū)大門口，不讓其進小區(qū)。另一種極端的做法是物業(yè)公司在明知自己沒有拆除權(quán)的情況下，將業(yè)主的違章搭建強行拆除。這兩種做法雖然有一定的效果，但對物業(yè)公司而言卻是十分被動。
建議政府部門可借鑒國外經(jīng)驗，立法設(shè)限，一旦業(yè)主房屋有違章搭建就不能出租和交易；另一方面由于行政管理部門執(zhí)法人員有限，因此，可以給物業(yè)公司一定的執(zhí)行權(quán)，在物業(yè)公司上報通知行政管理部門確認(rèn)其為違章搭建后，可在行政部門監(jiān)管下由物業(yè)公司來負(fù)責(zé)拆除。
上海美達律師事務(wù)所主任律師陳世福：要避免產(chǎn)生兩種不同的結(jié)論，的方法是尋求法律途徑。問題的焦點在于前期物業(yè)管理，就是怎樣來確定前期物業(yè)公司的地位。我們知道，前期物業(yè)公司和開發(fā)商的關(guān)系是委托關(guān)系。盡管開發(fā)商將房屋銷售完畢之后，就不具備對物業(yè)的擁有權(quán)。但從《合同法》的后合同義務(wù)而言，業(yè)主應(yīng)該依然要遵守合同規(guī)定和《業(yè)主臨時公約》。如果從《合同法》的角度去審理上述案例，就不會產(chǎn)生兩種不同的結(jié)論了。
問：這個案例為什么會產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果？
上海陸家嘴物業(yè)公司品牌部法律顧問張劍：產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果，是由于法院所掌握的尺度不同。
閘北區(qū)人民法院繆為軍：的確如此。一審法院認(rèn)為，郭某和該物業(yè)公司簽訂的《業(yè)主臨時公約》系雙方真實意思的表示，雙方均應(yīng)受該公約約束，履行各自義務(wù)。根據(jù)該公約約定，郭某作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，"不得擅自改變小區(qū)外貌……不得在露臺、陽臺、花園及門窗外安裝防盜網(wǎng)"，禁止"違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞房屋外貌"。該公約還規(guī)定，"對違反本公約的，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理公司……也可直接向人民法院提出民事訴訟。"據(jù)此，該物業(yè)公司依據(jù)雙方合同中的約定行使訴訟權(quán)利并無不妥。
上海市第二中級人民法院民二庭原庭長李景華：二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定："物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。"據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)其職責(zé)和義務(wù)是首先對上訴人的擅自搭建行為進行勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應(yīng)當(dāng)在二十四小時之內(nèi)報告房屋行政管理部門，由房屋行政管理部門履行執(zhí)法權(quán)力。物業(yè)公司不具備本案原告的訴訟主體資格。雖然雙方有合同約定，但有違法律規(guī)定。故二審法院撤銷了一審法院的民事判決，駁回了物業(yè)公司的起訴。
問：物業(yè)公司對于業(yè)主違搭，究竟是否具有起訴權(quán)？
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長蔡興發(fā)：這個問題應(yīng)該分兩種情況來分析。第一種情況是前期物業(yè)管理。就是居住小區(qū)還沒有召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會。這個時候的居住小區(qū)的業(yè)主應(yīng)該遵守由開發(fā)商在售房前制訂的《業(yè)主臨時公約》，包括對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出的約定。前期物業(yè)管理公司受開發(fā)商的委托與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同后，自然就成為居住區(qū)的管理者。因此，前期物業(yè)管理公司對于業(yè)主違反公約的行為具有起訴權(quán)。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中也有這樣的明確規(guī)定。而上面的案例涉及的居住區(qū)物業(yè)管理顯然是前期物業(yè)管理，因此，我支持一審法院的判決。第二種情況是居住區(qū)召開了業(yè)主大會和成立了業(yè)主委員會，這個時候?qū)I(yè)主違反公約行為的起訴主體，應(yīng)該是業(yè)主大會。
靜安區(qū)人民法院研究室李林波：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定："物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。"從中我們可以開出，對于召開了業(yè)主大會和成立了業(yè)主委員會的居住區(qū)，規(guī)定比較明確。而對于前期物業(yè)管理的居住區(qū)，規(guī)定比較模糊。這樣就使行使權(quán)利受限。
問：對于業(yè)主違搭，如何避免產(chǎn)生兩種不同的結(jié)論？
上海市建緯律師事務(wù)所律師宋安成：現(xiàn)在物業(yè)公司為了阻止違章搭建現(xiàn)象，往往采用"緊迫盯人法"，從業(yè)主準(zhǔn)備裝修材料時就開始重視起來，一旦發(fā)現(xiàn)有違章搭建現(xiàn)象，就立刻進行勸阻，并將材料堵在小區(qū)大門口，不讓其進小區(qū)。另一種極端的做法是物業(yè)公司在明知自己沒有拆除權(quán)的情況下，將業(yè)主的違章搭建強行拆除。這兩種做法雖然有一定的效果，但對物業(yè)公司而言卻是十分被動。
建議政府部門可借鑒國外經(jīng)驗，立法設(shè)限，一旦業(yè)主房屋有違章搭建就不能出租和交易；另一方面由于行政管理部門執(zhí)法人員有限，因此，可以給物業(yè)公司一定的執(zhí)行權(quán)，在物業(yè)公司上報通知行政管理部門確認(rèn)其為違章搭建后，可在行政部門監(jiān)管下由物業(yè)公司來負(fù)責(zé)拆除。
上海美達律師事務(wù)所主任律師陳世福：要避免產(chǎn)生兩種不同的結(jié)論，的方法是尋求法律途徑。問題的焦點在于前期物業(yè)管理，就是怎樣來確定前期物業(yè)公司的地位。我們知道，前期物業(yè)公司和開發(fā)商的關(guān)系是委托關(guān)系。盡管開發(fā)商將房屋銷售完畢之后，就不具備對物業(yè)的擁有權(quán)。但從《合同法》的后合同義務(wù)而言，業(yè)主應(yīng)該依然要遵守合同規(guī)定和《業(yè)主臨時公約》。如果從《合同法》的角度去審理上述案例，就不會產(chǎn)生兩種不同的結(jié)論了。