李女士2003年9月份購(gòu)買了一套總價(jià)款180萬(wàn)元的疊拼別墅，在與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中寫明交房時(shí)間為2004年2月16日，如果逾期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付違約金，每日的違約金為總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之三。到了今年2月16日開發(fā)商沒能如期交房，直到7月20日，開發(fā)商才通知李女士辦理入住手續(xù)。當(dāng)李女士要求開發(fā)商支付違約金后，開發(fā)商卻稱違約金已經(jīng)折抵了物業(yè)管理費(fèi)，并許諾李女士入住后免收二年物業(yè)管理費(fèi)。這令李女士非常疑惑。那么，開發(fā)商用違約金折抵物業(yè)管理費(fèi)的做法合理嗎？
李女士遇到的這種情況在實(shí)際中時(shí)有發(fā)生。應(yīng)當(dāng)明確的是：開發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下，提出免收一段時(shí)間物業(yè)管理費(fèi)折抵違約金的做法是不合法的。
首先，物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”，與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系。從法律關(guān)系上來(lái)說，“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消，但卻是基于相同的合同主體。用物業(yè)管理費(fèi)折抵違約金雖然符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn)，但是由于合同主體不同，所以不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。
其次，對(duì)于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議。《合同法》第八十四條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f，開發(fā)商對(duì)買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)——折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人——購(gòu)房人同意。而且，司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人——第三人(物業(yè)管理公司)同意。而開發(fā)商在沒與業(yè)主協(xié)商的情況下就將違約金折抵成物業(yè)管理費(fèi)顯然是不合法的。
同時(shí)，北京市相關(guān)管理部門規(guī)定，物業(yè)管理單位在收取普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消二年“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法也是違法的。
需要提醒購(gòu)房者的是，在開發(fā)商提出以違約金抵物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為；即使您與開發(fā)商及物業(yè)管理公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”，其余仍應(yīng)要求開發(fā)商支付違約金。購(gòu)房者在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)。
李女士遇到的這種情況在實(shí)際中時(shí)有發(fā)生。應(yīng)當(dāng)明確的是：開發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下，提出免收一段時(shí)間物業(yè)管理費(fèi)折抵違約金的做法是不合法的。
首先，物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”，與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系。從法律關(guān)系上來(lái)說，“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十九條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消，但卻是基于相同的合同主體。用物業(yè)管理費(fèi)折抵違約金雖然符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn)，但是由于合同主體不同，所以不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。
其次，對(duì)于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議。《合同法》第八十四條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f，開發(fā)商對(duì)買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)——折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人——購(gòu)房人同意。而且，司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人——第三人(物業(yè)管理公司)同意。而開發(fā)商在沒與業(yè)主協(xié)商的情況下就將違約金折抵成物業(yè)管理費(fèi)顯然是不合法的。
同時(shí)，北京市相關(guān)管理部門規(guī)定，物業(yè)管理單位在收取普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消二年“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法也是違法的。
需要提醒購(gòu)房者的是，在開發(fā)商提出以違約金抵物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為；即使您與開發(fā)商及物業(yè)管理公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”，其余仍應(yīng)要求開發(fā)商支付違約金。購(gòu)房者在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)。