我在去年年底看中一套商品房，并與開發(fā)商就該商品房的買賣簽訂了認購書，約定今年雙方再換簽正式的商品房買賣合同。認購書簽訂后，我支付了該商品房的全部房屋價款。在開發(fā)商于今年通知我簽署正式商品房買賣合同時，我發(fā)現(xiàn)在開發(fā)商提供的商品房買賣合同中，開發(fā)商對原來談定的條件進行了變更。我對開發(fā)商這種違反誠信的行為及其所變更的條款不能接受，雙方未能就該商品房簽署正式的商品房買賣合同。對開發(fā)商的行為，我應如何應對？——王先生
解答：首先，如在簽署認購書時，開發(fā)商已取得該商品房的銷售許可證，則認購書合法、有效，認購書中對簽約條件所作出的書面約定也合法、有效，王先生可以據(jù)認購書要求開發(fā)商簽署正式買賣合同。
其次，如在簽署認購書時，開發(fā)商尚未取得該商品房的銷售許可證，則開發(fā)商在未取得銷售許可證的前提下，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，其不具備合法預售商品房的資格，更不允許其收取任何預訂性質(zhì)的款項，因此其與王先生所簽訂的認購書無效，相應地認購書中所約定的條款也無效。對于此無效認購書的簽訂，開發(fā)商負有主要的過錯責任，而王先生在明知開發(fā)商不具備銷售許可證的前提下，仍與之簽約并交納房款，也存在締約上的一定過失。
最后，王先生與開發(fā)商之間雖然未能簽署正式商品房買賣合同，但王先生已實際支付全部房屋價款，雙方已經(jīng)形成了事實上的買賣關系，正式合同不能簽署的原因在于開發(fā)商變更承諾，雙方不能就買賣合同的條款達成一致意見，在此情況下，締約不能的主要原因在開發(fā)商。如開發(fā)商與王先生之間最終不能簽署正式商品房買賣合同，則王先生有權(quán)要求開發(fā)商退還其已支付的全部款項及支付該款項的相應利息。
解答：首先，如在簽署認購書時，開發(fā)商已取得該商品房的銷售許可證，則認購書合法、有效，認購書中對簽約條件所作出的書面約定也合法、有效，王先生可以據(jù)認購書要求開發(fā)商簽署正式買賣合同。
其次，如在簽署認購書時，開發(fā)商尚未取得該商品房的銷售許可證，則開發(fā)商在未取得銷售許可證的前提下，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，其不具備合法預售商品房的資格，更不允許其收取任何預訂性質(zhì)的款項，因此其與王先生所簽訂的認購書無效，相應地認購書中所約定的條款也無效。對于此無效認購書的簽訂，開發(fā)商負有主要的過錯責任，而王先生在明知開發(fā)商不具備銷售許可證的前提下，仍與之簽約并交納房款，也存在締約上的一定過失。
最后，王先生與開發(fā)商之間雖然未能簽署正式商品房買賣合同，但王先生已實際支付全部房屋價款，雙方已經(jīng)形成了事實上的買賣關系，正式合同不能簽署的原因在于開發(fā)商變更承諾，雙方不能就買賣合同的條款達成一致意見，在此情況下，締約不能的主要原因在開發(fā)商。如開發(fā)商與王先生之間最終不能簽署正式商品房買賣合同，則王先生有權(quán)要求開發(fā)商退還其已支付的全部款項及支付該款項的相應利息。