張先生入住位于頂層的新房后，未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意封了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄。開(kāi)發(fā)商根據(jù)《物業(yè)公約》中約定的“為維持小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)、不得在窗戶上加裝防護(hù)欄”的約定，要求他拆除，張先生認(rèn)為這房子是自己的，這是自己應(yīng)有權(quán)力范圍內(nèi)的事，拒不拆除，于是開(kāi)發(fā)商決定對(duì)張先生罰款1600元，張先生拒不交納，不得已，物業(yè)公司對(duì)他采取了斷水?dāng)嚯姷摹爸撇谩贝胧?。在此期間，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在頂樓做了霓虹燈廣告影響了張先生晚上休息，他把霓虹燈的電源掐斷了。最后，因雙方糾紛無(wú)法解決，開(kāi)發(fā)商把張先生告上了法庭。
開(kāi)發(fā)商訴訟請(qǐng)求是：1、張先生拆除護(hù)欄并交納罰款。2、張先生以后不得再破壞樓頂廣告牌，并賠償因破壞廣告牌給開(kāi)發(fā)商造成的損失。3、此案訴訟費(fèi)用由張先生負(fù)擔(dān)。張先生的訴訟是：1、開(kāi)發(fā)商不得妨礙業(yè)主基于房屋所有權(quán)而采取的封閉陽(yáng)臺(tái)、窗戶等維持居住安全的措施。2、賠償因斷水?dāng)嚯娊o自己造成的損失。3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)拆除樓頂廣告牌。若業(yè)主委員會(huì)同意在樓頂安裝，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把收入交業(yè)主委員會(huì)，并將其1／2付給頂層受影響的住戶。4、此案訴訟費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。法院經(jīng)審理后判決：1、開(kāi)發(fā)商要求對(duì)張先生罰款的訴訟請(qǐng)求不予采納。2、張先生拆除護(hù)欄。3、開(kāi)發(fā)商經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后可繼續(xù)發(fā)布霓虹燈廣告，收益由物業(yè)公司全體業(yè)主共有，分給頂層業(yè)主的比例為1／3。4、此案訴訟費(fèi)用由雙方各自負(fù)擔(dān)一半。法院的判決是正確的。這個(gè)案子雖然簡(jiǎn)單，但里面反映出的問(wèn)題并不少。
小區(qū)物業(yè)管理公司是否有對(duì)業(yè)主的罰款權(quán)當(dāng)前，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，沒(méi)有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。
從法律角度來(lái)講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實(shí)施罰款行為就必須以《中華人民共和國(guó)行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無(wú)權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。
但這并不是說(shuō)物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主中侵犯其他多數(shù)人利益的個(gè)別“害群之馬”就沒(méi)有辦法了。對(duì)業(yè)主和違約行為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理公約或國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定，使用違約金和賠償金等方式到法院訴訟，請(qǐng)求法院執(zhí)行，而不應(yīng)采取斷水、斷電等措施。
物業(yè)管理公司是否有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)為由而停水、停電。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是責(zé)權(quán)利一致。
張先生擅自封陽(yáng)臺(tái)，違反了物業(yè)公約。物業(yè)公司可按公約約定要求張先生承擔(dān)責(zé)任?？梢噪p方協(xié)商，也可以打官司。但張先生已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人（包括開(kāi)發(fā)商）則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。物業(yè)管理公司用停水、電的方式迫使張先生拆除防護(hù)欄，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，因?yàn)樗娰M(fèi)由電力局和自來(lái)水公司管理，只要先生按時(shí)交納水電費(fèi)，物業(yè)公司就無(wú)權(quán)停水停電。
開(kāi)發(fā)公司是否有在小區(qū)樓上發(fā)布廣告并取得收益的權(quán)力。頂樓并非頂層業(yè)主的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)，所以，頂樓是商品房的公共建筑部分，其產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共有，是否設(shè)立廣告應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)做出決定。因此，在樓頂上搭建廣告牌，雖然是物業(yè)公司出面聯(lián)系，但收益應(yīng)由業(yè)主和公司共享?？紤]到廣告燈光問(wèn)題給頂層業(yè)主可能造成一定影響，收益可多分配給他們一些。
依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)權(quán)能的，就構(gòu)成了對(duì)共有人共有權(quán)的侵害。因此，開(kāi)發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意。收益屬于全體共有人所有，任何共有人都不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有。
開(kāi)發(fā)商訴訟請(qǐng)求是：1、張先生拆除護(hù)欄并交納罰款。2、張先生以后不得再破壞樓頂廣告牌，并賠償因破壞廣告牌給開(kāi)發(fā)商造成的損失。3、此案訴訟費(fèi)用由張先生負(fù)擔(dān)。張先生的訴訟是：1、開(kāi)發(fā)商不得妨礙業(yè)主基于房屋所有權(quán)而采取的封閉陽(yáng)臺(tái)、窗戶等維持居住安全的措施。2、賠償因斷水?dāng)嚯娊o自己造成的損失。3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)拆除樓頂廣告牌。若業(yè)主委員會(huì)同意在樓頂安裝，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把收入交業(yè)主委員會(huì)，并將其1／2付給頂層受影響的住戶。4、此案訴訟費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。法院經(jīng)審理后判決：1、開(kāi)發(fā)商要求對(duì)張先生罰款的訴訟請(qǐng)求不予采納。2、張先生拆除護(hù)欄。3、開(kāi)發(fā)商經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后可繼續(xù)發(fā)布霓虹燈廣告，收益由物業(yè)公司全體業(yè)主共有，分給頂層業(yè)主的比例為1／3。4、此案訴訟費(fèi)用由雙方各自負(fù)擔(dān)一半。法院的判決是正確的。這個(gè)案子雖然簡(jiǎn)單，但里面反映出的問(wèn)題并不少。
小區(qū)物業(yè)管理公司是否有對(duì)業(yè)主的罰款權(quán)當(dāng)前，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，沒(méi)有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。
從法律角度來(lái)講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實(shí)施罰款行為就必須以《中華人民共和國(guó)行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無(wú)權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。
但這并不是說(shuō)物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主中侵犯其他多數(shù)人利益的個(gè)別“害群之馬”就沒(méi)有辦法了。對(duì)業(yè)主和違約行為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理公約或國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定，使用違約金和賠償金等方式到法院訴訟，請(qǐng)求法院執(zhí)行，而不應(yīng)采取斷水、斷電等措施。
物業(yè)管理公司是否有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)為由而停水、停電。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是責(zé)權(quán)利一致。
張先生擅自封陽(yáng)臺(tái)，違反了物業(yè)公約。物業(yè)公司可按公約約定要求張先生承擔(dān)責(zé)任?？梢噪p方協(xié)商，也可以打官司。但張先生已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人（包括開(kāi)發(fā)商）則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。物業(yè)管理公司用停水、電的方式迫使張先生拆除防護(hù)欄，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，因?yàn)樗娰M(fèi)由電力局和自來(lái)水公司管理，只要先生按時(shí)交納水電費(fèi)，物業(yè)公司就無(wú)權(quán)停水停電。
開(kāi)發(fā)公司是否有在小區(qū)樓上發(fā)布廣告并取得收益的權(quán)力。頂樓并非頂層業(yè)主的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)，所以，頂樓是商品房的公共建筑部分，其產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共有，是否設(shè)立廣告應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)做出決定。因此，在樓頂上搭建廣告牌，雖然是物業(yè)公司出面聯(lián)系，但收益應(yīng)由業(yè)主和公司共享?？紤]到廣告燈光問(wèn)題給頂層業(yè)主可能造成一定影響，收益可多分配給他們一些。
依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)權(quán)能的，就構(gòu)成了對(duì)共有人共有權(quán)的侵害。因此，開(kāi)發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意。收益屬于全體共有人所有，任何共有人都不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有。