作者簡介：1960年出生于廣州，畢業(yè)于中國人民大學(xué)，曾留學(xué)新加坡，因“維修基金第一案”成為社區(qū)物業(yè)方面的知名專家，著有《業(yè)主夢業(yè)主魂——購房維權(quán)與業(yè)主自治》一書。
1 什么是“業(yè)主自治”
為了實現(xiàn)安居樂業(yè)、保值增值的購房目標(biāo)，維護(hù)公共權(quán)益，業(yè)主們通過民主程序建立自治組織，確立自治規(guī)范、自主決定本小區(qū)范圍內(nèi)的公共物業(yè)事項，這就是業(yè)主自治的基本內(nèi)容。一些人將業(yè)主們驅(qū)逐專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出小區(qū)、由業(yè)主們?nèi)娼庸苄^(qū)并由業(yè)主自行實施物業(yè)服務(wù)稱之為“業(yè)主自治”，這是對業(yè)主自治的誤解。業(yè)主自治的核心和實質(zhì)在于以自治實現(xiàn)自主，“業(yè)主自管”不等同于“業(yè)主自治”。
長期以來，大家習(xí)慣于用“物業(yè)管理”來定義小區(qū)內(nèi)的大情小事。但“物業(yè)管理”究竟是什么，它與業(yè)主自治是何關(guān)系？廣義認(rèn)為“物業(yè)管理”是包括業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的小區(qū)范圍內(nèi)的一切公共物業(yè)事項。狹義則認(rèn)為“物業(yè)管理”僅指物業(yè)服務(wù)?！拔飿I(yè)管理”有時還指國家相關(guān)行政部門(主要指房地產(chǎn)行政部門)對“物業(yè)管理活動”進(jìn)行監(jiān)督管理的意思，實指“物業(yè)行政管理”?！段飿I(yè)管理條例》名稱中的“物業(yè)管理”、第二條中“物業(yè)管理”，以及第十九條中的“物業(yè)管理”三處“物業(yè)管理”概念的內(nèi)涵與外延都不一樣。這是多年來“物業(yè)管理”概念混亂在行政立法中的延續(xù)，是《物業(yè)管理條例》制定者沒有正確區(qū)分業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)的突出表現(xiàn)。
業(yè)主入住是物業(yè)服務(wù)的起點，沒有業(yè)主的入住，物業(yè)服務(wù)就沒有存在的必要。沒有業(yè)主自治的授權(quán)，物業(yè)服務(wù)也沒有真正的合法性可言。業(yè)主自治是小區(qū)治理的主要方面，物業(yè)服務(wù)是次要方面。《物業(yè)管理條例》第二章“業(yè)主及業(yè)主大會”規(guī)定了業(yè)主自治的具體內(nèi)容，事實上已經(jīng)將“業(yè)主自治”包括于廣義的“物業(yè)管理”概念之內(nèi)。這種做法，顛倒了“物業(yè)服務(wù)”與“業(yè)主自治”之間的主次關(guān)系，降低了業(yè)主自治的法律地位。
《物權(quán)法》將“物業(yè)管理企業(yè)”更名為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“物業(yè)管理用房”更名為“物業(yè)服務(wù)用房”，體現(xiàn)出立法者為“物業(yè)管理”正名的用意，為厘清業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)之間的關(guān)系邁出實質(zhì)性的一步。在“物業(yè)管理”回復(fù)到服務(wù)本位的同時，《物權(quán)法》第六章關(guān)于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，確立了業(yè)主自治在小區(qū)治理中的主導(dǎo)地位。
2 業(yè)主自治是時代發(fā)展的必然
數(shù)千年來，只要取得四鄰的同意，百姓便可自行修建房屋，官府一般不予管制。新中國成立以后很長一段時間內(nèi)，城市土地實行無償劃撥使用，房產(chǎn)絕大部分為公有制，住宅基本上由政府包干，房屋作為福利由單位和國家提供，房產(chǎn)也由政府設(shè)立的行政管理機(jī)構(gòu)實行管理，國家是房產(chǎn)所有權(quán)的基本甚至于主體，因而也不存在房地產(chǎn)交易和物業(yè)服務(wù)市場。90年代以來，隨著住房制度市場化改革的逐漸深入，原來由單位分配公房的時代宣告結(jié)束，從市場購買房屋成為解決居住需求的基本選擇，房屋產(chǎn)權(quán)主體逐步多元化，越來越多的人有了自己的房屋，住進(jìn)了小區(qū)，他們被稱為“業(yè)主”。城市也逐漸形成了一個個住宅區(qū)，小區(qū)已經(jīng)成為城市的最基本組成單元。與此相對應(yīng)，物業(yè)服務(wù)興起。產(chǎn)權(quán)主體的多元化和私有化是業(yè)主自治產(chǎn)生的重要原因。
物業(yè)物理結(jié)構(gòu)的立體化、高層化是業(yè)主自治產(chǎn)生的另一重要原因。由于土地緊缺及人口大量向城市集中，房屋的立體化、高層化進(jìn)一步加劇，加之人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，物業(yè)的組成、結(jié)構(gòu)也日趨復(fù)雜，形成了比重越來越大的公共(配套)物業(yè)。對公共物業(yè)進(jìn)行必要的管理、維護(hù)、建設(shè)，以及維持正常的小區(qū)秩序，是實現(xiàn)房屋正常使用功能的必然要求。這就形成了必須要由全體業(yè)主通過民主自治程序決定的“公共物業(yè)事項”。業(yè)主們?yōu)榱藢崿F(xiàn)其安居樂業(yè)與保值增值的購房目標(biāo)，就必須組織起來就公共物業(yè)事項形成“公共意志”。
業(yè)主自治的誕生是所有權(quán)主體多元化、私有化和物業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜化相結(jié)合的直接產(chǎn)物?！皹I(yè)主自治”的產(chǎn)生還與經(jīng)濟(jì)自由化、政治民主化的時代大背景密不可分。如今，中國人民在享受經(jīng)濟(jì)改革的豐碩成果的同時，也享有空前政治自由與權(quán)利。長期以來的以村民自治、居民自治等為主要內(nèi)容的基層民主自治實踐為業(yè)主自治提供了借鑒。所有這些，為業(yè)主自治奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也提供了政治上、思想上的可能。
在傳統(tǒng)共有產(chǎn)權(quán)的情況下，達(dá)成任何協(xié)議均需要征得全體產(chǎn)權(quán)人同意，容易產(chǎn)生“雙方壟斷”，使決策、談判陷入僵局，使得集體決策成為不可能。正是因為如此，建筑物區(qū)分所有制度才應(yīng)運(yùn)而生。區(qū)分所有制度，一方面保障了業(yè)主對專有部分排他的所有權(quán)，該部分收益和成本均由其承擔(dān)，該部分獨立的不動產(chǎn)能夠單獨買賣和抵押；另一方面，對于不具有排他性的共有部分的公共物業(yè)事項，則交由全體業(yè)主通過自治方式解決，既避免了共有產(chǎn)權(quán)模式下協(xié)商成本高昂、效率低下的難題，又保全了業(yè)主對專有部分的完整所有權(quán)。因此，業(yè)主自治是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的另一種詮釋，業(yè)主自治所指向的對象不是針對專有部分，而指向共有部分以及共同管理小區(qū)的公共物業(yè)事項。
由于我國實行土地整體出讓及土地國有，因而在不動產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成上與其他國家和地區(qū)存在一定差異，反映到住宅區(qū)的治理上也會有所不同。從實踐來看，我國的業(yè)主自治仍處于起步和萌芽階段，無論在理論、實踐和立法方面均存在嚴(yán)重不足，業(yè)主的自治權(quán)利和主體地位尚沒有得到真正有效的落實和體現(xiàn)。而且，我們不難發(fā)現(xiàn)，因為在自治區(qū)域、自治主體、自治組織、自治內(nèi)容、自治價值上的不同，現(xiàn)行的居民自治體系與嶄新的業(yè)主自治模式存在著根本上的差異，居民自治體系無法囊括業(yè)主自治。正如搞得有聲有色的村民自治一樣，在當(dāng)前條件下，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國的實際情況，尊重人民群眾的首創(chuàng)精神，探索出一條適合中國城市基層發(fā)展實際的業(yè)主自治道路。
3 業(yè)主自治的性質(zhì)
社區(qū)和社團(tuán)在英文中可用同一個詞(community)，社區(qū)的含義要點應(yīng)在“社”而非“區(qū)”，無社團(tuán)也就無社區(qū)可言。社會學(xué)上首先使用社區(qū)概念的是德國社會學(xué)家滕尼斯，他對社區(qū)的定義是：“具有共同價值觀念的同質(zhì)人口組成的關(guān)系密切、守望相助、富于人情味的社會團(tuán)體。”如今，城市社區(qū)自治的理念已深入人心。一般而言，政府官員以及許多專家學(xué)者所研究的社區(qū)自治的重心在于居民自治。但一個不容否認(rèn)的事實是，后起的業(yè)主自治卻具有了社區(qū)理念的最本質(zhì)特征：一定的區(qū)域、共同的利益和社會團(tuán)體。因此，當(dāng)下的社區(qū)自治語境，除了已有的“居民自治”外，“業(yè)主自治”也越來越得到人們的重視和認(rèn)同。
(1)業(yè)主自治在本質(zhì)上屬于私法自治
公法是維護(hù)國家和社會公共利益的法律，它以權(quán)力服從為基礎(chǔ)、為特征。私法是維護(hù)一切私人或私團(tuán)體的利益的法律，凡屬于與國家權(quán)力無關(guān)的私的領(lǐng)域所發(fā)生的社會關(guān)系即由私法調(diào)整，這種規(guī)范調(diào)整以平等自愿為基礎(chǔ)、為特征。私法理念在于“自治”，為“自治法”。
業(yè)主自治是基于財產(chǎn)所有權(quán)而來，屬于私法范圍。業(yè)主自治調(diào)整是各業(yè)主之間的財產(chǎn)關(guān)系以及在此基礎(chǔ)上形成的成員關(guān)系。與公法自治所追求的社會公共利益不同，業(yè)主們通過自治追求實現(xiàn)的共同利益仍然屬于業(yè)主們的私人利益，只是這種私人利益由更多的業(yè)主所共同享有和行使而已。
本著私法自治原則，對于業(yè)主自治范圍內(nèi)的事項，均取決于業(yè)主的共同意志，原則上國家不作干預(yù)。當(dāng)然，任何自治都不是絕對的，無限度的。從外部來看，業(yè)主自治不得違反國家法律和社會公共利益，從內(nèi)部而言，自治活動則同時受到自治機(jī)制的約束。
(2)業(yè)主自治在形式上屬于“天然”的自治
通過房屋財產(chǎn)私有權(quán)的這一中介，使得國家公共領(lǐng)域與公民私人領(lǐng)域區(qū)分開來，進(jìn)而有了業(yè)主自治的空間。業(yè)主自治范圍內(nèi)的公共物業(yè)事項，必須也只能由業(yè)主決定，這是自治的最本質(zhì)、最突出的表現(xiàn)。業(yè)主委員會成員全部由業(yè)主選舉產(chǎn)生，任何人不得指派，并向選舉產(chǎn)生它的全體業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主自治的全部經(jīng)費(fèi)由業(yè)主捐款、分?jǐn)偦蛴晒彩找嬷С鼋鉀Q。物業(yè)服務(wù)用房雖然規(guī)定由建設(shè)單位按比例配備，但其早已計入成本，從根本上說也是由全體業(yè)主承擔(dān)的。經(jīng)濟(jì)自主是一切自主的前提，經(jīng)濟(jì)上的獨立是自治組織主體獨立的重要標(biāo)志。業(yè)主自治在經(jīng)費(fèi)的來源上是完全獨立的。因此，業(yè)主自治是真正的自治。
業(yè)主自治起源于20世紀(jì)90年代初，全國普遍出現(xiàn)則在90年代末，其原始動力則來源業(yè)主對于共同利益維護(hù)的訴求，根本目的在于“提高多數(shù)業(yè)主的健康、幸福，以及精神的安適”。為自己的成員追求法律框架下的限度的利益，是一個自治組織的另一重要表征。業(yè)主團(tuán)體完全由業(yè)主自發(fā)成立。業(yè)主團(tuán)體聘請會計、出納、秘書等人員具有用人的自主權(quán)。
(3)業(yè)主自治在性質(zhì)上屬于城市基層群眾自治新模式
基層群眾自治，顧名思義，是指群眾組織起來，自我管理、自我服務(wù)、自我教育的形式，最初出現(xiàn)在第一次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期。基層群眾自治具有三個基本特征：一、基層性；二、群眾性；三、自治性。住宅區(qū)是城市基層結(jié)構(gòu)的最小獨立單元，因而是城市的最基層。基層群眾泛指生活、工作、居住在基層的老百姓。居住在小區(qū)的業(yè)主無論在社會上、工作上、單位里是什么角色，回到家里都是名副其實的基層群眾。業(yè)主作為基層群眾的一部分，而且將是越來越龐大、越重要的部分。與村民自治嚴(yán)重依賴國家推動、國家巧妙主導(dǎo)居民自治不同，業(yè)主自治具有完全、徹底的自治屬性，業(yè)主自治十幾年的發(fā)展進(jìn)一步地展現(xiàn)出越來越強(qiáng)大的生命力，其城市基層群眾自治的性質(zhì)更加突出。
4 業(yè)主自治與居民自治的區(qū)別與聯(lián)系
應(yīng)當(dāng)看到，業(yè)主不一定是居民，居民不一定是業(yè)主，其管轄區(qū)域也存在交叉可能，居民自治與業(yè)主自治在存在根本區(qū)別的同時也存在天然的聯(lián)系。居民自治負(fù)責(zé)解決城市基層大部分社會性服務(wù)工作。至于小區(qū)公共物業(yè)事項，如住宅小區(qū)的保潔、綠化、保安以及維修資金的使用、籌集、物業(yè)公司的選聘等，應(yīng)當(dāng)也必須交由業(yè)主自治解決。在該領(lǐng)域，業(yè)主自治無疑應(yīng)當(dāng)發(fā)揮決定性作用。這將難以避免給早已存在的居民委員會帶來一定的“沖擊”和“競爭”。我們認(rèn)為，這種“沖擊”與“競爭”是良性的和必要的。一方面，房屋產(chǎn)權(quán)私有化大背景下出現(xiàn)了業(yè)主自治，因而將原由居民委員會承擔(dān)的物業(yè)功能讓渡出來，這是時代發(fā)展的必然與進(jìn)步；另一方面，這一局面的出現(xiàn)也給居民自治敲響了警鐘，提供了促使其創(chuàng)新與發(fā)展的大好機(jī)會。
現(xiàn)行法律將居民委員會、業(yè)主委員會均確立為自治組織，那么就絕無一個自治組織領(lǐng)導(dǎo)另一自治組織的可能與必要。居民自治、業(yè)主自治，權(quán)力來源不同，自治范圍各異，屬于互相協(xié)作的平行主體關(guān)系，現(xiàn)階段以業(yè)主自治代替或者干涉居民自治，或者以居民自治代替或者干涉業(yè)主自治在現(xiàn)階段都是不可取的，特別是在居民委員會已經(jīng)日益官方化的條件下更是如此。因此，在基層社區(qū)政治生態(tài)中，業(yè)主自治與居民自治應(yīng)當(dāng)相輔相成，互相協(xié)作，共同貢獻(xiàn)于和諧社區(qū)的建設(shè)。
5 業(yè)主自治的價值
(1)業(yè)主自治之于市場經(jīng)濟(jì)
如果沒有業(yè)主自治或者運(yùn)作不暢，公共物業(yè)事項便無從決斷或難以執(zhí)行，小區(qū)陷入困局的最終后果必然是廣大業(yè)主的物權(quán)遭受不同程度的損害。在此情形下，房屋的使用功能將下降甚至于失去，業(yè)主的安居追求可能泡湯，其企圖通過出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等手段進(jìn)行投融資的目的也將難以實現(xiàn)。這不僅直接給房地產(chǎn)市場造成沖擊，還將連帶影響整個市場經(jīng)濟(jì)體制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更重要的是，連公民私有住房的保護(hù)都難以到位，便會影響到社會公眾和國際資本的投資信心，繼而對經(jīng)濟(jì)改革產(chǎn)生懷疑，從而在更深層次上危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革。相反，業(yè)主自治的成功實現(xiàn)，將會極大地激發(fā)億萬人民投身市場經(jīng)濟(jì)的積極性，也為市場經(jīng)濟(jì)本身的進(jìn)一步完善創(chuàng)造了必要的條件。
乍一看，業(yè)主自治誕生于房地產(chǎn)交易完成之后，似乎與房地產(chǎn)交易市場，與房產(chǎn)商無關(guān)。其實不然，單個業(yè)主是否購買房屋，的確是基于其個人的決定。但應(yīng)當(dāng)看到，業(yè)主所購買的，不僅限于物業(yè)的專有部分和分?jǐn)偛糠?，還包括了小區(qū)的環(huán)境、配套，以及對于自己能夠成為業(yè)主團(tuán)體一員，實現(xiàn)業(yè)主自治的期待。從一這點來說，業(yè)主自治的愿景和小區(qū)的公共權(quán)益，同樣是開發(fā)商賺取巨額利潤的重要賣點之一。有關(guān)公共權(quán)益部分的承諾雖然表面上由開發(fā)商在商品房買賣合同簽訂時向單個業(yè)主作出，但其實質(zhì)合同對象則為全體業(yè)主。正是由于業(yè)主自治的缺失，開發(fā)商擅改規(guī)劃等種種侵犯業(yè)主公共權(quán)益的行為往往無人追究或追究不了。房屋交易完成、業(yè)主入住之后，公共權(quán)益的爭奪同樣不會使開發(fā)商置身事外。業(yè)主團(tuán)體無從建立，業(yè)主自治無法運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)主的公共權(quán)益將失去適當(dāng)?shù)拇匀?，業(yè)主的公共權(quán)益將毫無保障。長此以往，將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(2)業(yè)主自治之于民主政治
國務(wù)院新聞辦發(fā)表的《中國的民主政治建設(shè)》白皮書強(qiáng)調(diào)：“擴(kuò)大基層民主，是完善發(fā)展中國特色社會主義民主政治的必然趨勢和重要基礎(chǔ)?！睒I(yè)主自治的出現(xiàn)與發(fā)展，為城市基層民眾提供了一個實實在在的民主訓(xùn)練營。在業(yè)主自治領(lǐng)域，權(quán)力不見了蹤影，壓制絕沒有市場。業(yè)主自治將是城市基層民主政治的生長點，進(jìn)而為政治民主的下一步發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
城市化的加速和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，私人購房的比例不斷提高，由此而帶來的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)生了改變。房屋是業(yè)主最重要的財產(chǎn)，對于花費(fèi)畢生積蓄買回的房屋如何關(guān)注都不過分。社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的這些變化，使得業(yè)主們出于管理好小區(qū)事務(wù)的目的，必然會對小區(qū)的民主管理提出訴求。業(yè)主自治的產(chǎn)生與發(fā)展正是順應(yīng)了這一最樸素動因的自然結(jié)果。在業(yè)主自治的范圍內(nèi)和條件下，民主不再是高高在上、與我無關(guān)的政治口號，而是實實在在的利益和行動?，F(xiàn)在的不少業(yè)主可能不知道自己所在的小區(qū)是歸屬哪個居民委員會或哪個街道辦事處管轄，但他們一定關(guān)心自己的小區(qū)現(xiàn)在是何狀況？將來還會怎樣？這是居民自治甚至于政治民主所難以比擬的。也正是在這樣的基礎(chǔ)上，業(yè)主們通過自治方式解決小區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)事項，其逐漸形成的民主生活習(xí)慣與作風(fēng)將使得業(yè)主在作為公民身份參與國家事務(wù)時，找到“主人”的感覺。業(yè)主自治活動本身鍛煉了廣大業(yè)主，使得他們明白了“民主是自作自受的制度”這一真理，提高了人們的民主素養(yǎng)和自主意識，為進(jìn)一步參政議政創(chuàng)造了條件。中國幾千年來所形成的封建傳統(tǒng)觀念束縛了人們的創(chuàng)新和自信。業(yè)主自治把業(yè)主的命運(yùn)捆綁在了一起，對于公共物業(yè)事項，誰也幫不了你，業(yè)主只能通過自治的方式進(jìn)行處理。這將迫使業(yè)主參與自治活動，并逐漸通過自治活動體會到民主的價值和規(guī)則，并使得一批批具有自信精神和社會責(zé)任的現(xiàn)代公民脫穎而出。從單個孤立的業(yè)主到成立“有警覺性”的業(yè)主團(tuán)體，人們獲得了更多的交流機(jī)會，并培養(yǎng)了人們的寬容互諒與合作共贏精神。從人們最關(guān)心的身邊的自治到整個國家的民主，從經(jīng)濟(jì)自治到政治民主，業(yè)主自治將是一個當(dāng)下最有價值的路徑選擇。
(3)業(yè)主自治之于公民社會
非政府組織(NGO)和非營利組織(NPO)的民間組織在總體上被稱為政府體系與企業(yè)部門之外的“第三部門。”十六屆六中全會決定指出，要發(fā)揮社會自治功能，保證人民依法直接行使民主權(quán)利。政府包辦一切，人民聽任政府安排一切的計劃經(jīng)濟(jì)做法已經(jīng)無法適應(yīng)這個市場經(jīng)濟(jì)的偉大時代。限制政府權(quán)力的擴(kuò)張，擴(kuò)大社會自治，尊重公民私權(quán)，通過社會自治達(dá)到社會和諧，是當(dāng)下中國發(fā)展的必由之路。
業(yè)主自治組織是典型的非政府組織和非營利組織，且為互益性社會團(tuán)體的“第三部門”。它的服務(wù)對象僅僅限于社會團(tuán)體成員，它的存在基于維護(hù)業(yè)主們的共同利益，其促進(jìn)社會進(jìn)步與和諧的外部效益只是自我服務(wù)的副產(chǎn)品。業(yè)主自治的有效運(yùn)作將會使得公民最重要的房屋所有權(quán)保障提高至一個新的高度。在我們這樣一個有著數(shù)千年專制歷史、現(xiàn)在又以民主法治為主旨的和諧社會建設(shè)作為全社會共同追求的國家，業(yè)主自治的過程還會同時制造出一大批負(fù)責(zé)任的、追求和諧的公民，這對于我們來說，其重要性再怎么強(qiáng)調(diào)也不過分。
業(yè)主自治是社會自治，特別是城市基層社區(qū)自治的核心部分。依靠廣大業(yè)主，充分發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，給予業(yè)主自治應(yīng)有的政治地位和法律地位，強(qiáng)化其社會自治功能，對于促進(jìn)公民社會的形成，具有相當(dāng)重要的作用。
(4)業(yè)主自治之于和諧穩(wěn)定
構(gòu)建和諧社會，是中華民族偉大復(fù)興的必然選擇。十六屆六中全會決定指出，住房問題比較突出是我國當(dāng)前構(gòu)建和諧社會的矛盾和問題之一，要“全面開展城市社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會生活共同體”。
政府(街道辦事處、房管局等)、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、居民委員會、業(yè)主及使用人是小區(qū)的利益相關(guān)者。在一個小區(qū)內(nèi)，政府需要通過建設(shè)和諧小區(qū)實現(xiàn)社會穩(wěn)定安寧的管治目標(biāo)，居民委員會協(xié)助政府實現(xiàn)上述目標(biāo)。建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)需要通過和諧小區(qū)建設(shè)，樹立品牌，以拓展更大的利潤空間。業(yè)主和物業(yè)使用人則需要通過和諧小區(qū)建設(shè)來實現(xiàn)安居樂業(yè)、保值增值的購房目的和消費(fèi)追求。和諧是小區(qū)各利益相關(guān)者的利益契合點。反之，小區(qū)和諧不存，各主體的利益均可能受損，而業(yè)主將是最后買單者。開發(fā)商在房屋銷售殆盡時可以撒手不管，物業(yè)公司可能在不賺錢時一走了之，政府可以借用強(qiáng)制手段恢復(fù)小區(qū)秩序，使用人(主要是承租人)可以不再“使用”。只有業(yè)主是走不掉的，在小區(qū)和諧遭受嚴(yán)重?fù)p害的情況下，即使是轉(zhuǎn)讓房屋，也只能落個得不償失的結(jié)果。因此，業(yè)主是小區(qū)和諧的受益者，同時，也是小區(qū)不和諧的受害者，業(yè)主對小區(qū)和諧的追求是所有主體中烈的。
同時必須看到，對和諧追求欲望烈的業(yè)主同時也是最弱勢的。這種弱勢在單個業(yè)主權(quán)利受損時如此，在公共權(quán)益受到損害時更是暴露無遺：一盤散沙無組織、一無所有無經(jīng)費(fèi)、一門心思“搭便車”，一無所知易受騙。十幾年間，這種局面沒有根本的改變：一方面，房地產(chǎn)商們的財富仍以瘋狂的速度在增長；另一方面，已經(jīng)為房產(chǎn)商們和其他相關(guān)利益集團(tuán)貢獻(xiàn)了巨額財富的業(yè)主們的合法權(quán)利仍在被吞噬。這種侵犯不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的過程中，也表現(xiàn)在業(yè)主實現(xiàn)自治的過程中。業(yè)主難以發(fā)出自己的聲音，業(yè)主們的公共權(quán)益得不到保障已經(jīng)成為和諧小區(qū)建設(shè)的障礙。有的小區(qū)還多次發(fā)生暴力沖突，甚至有的業(yè)主整個脾臟被摘除，有的業(yè)主委員會主任雙腳被打折，實在令人痛心和震驚，小區(qū)的不和諧已經(jīng)影響到了整個社會的和諧。以產(chǎn)權(quán)為聯(lián)系紐帶的業(yè)主通過自治方式產(chǎn)生代表自己利益的組織，這種組織在多元化的社會中發(fā)出自己的聲音，小區(qū)和諧機(jī)制才能形成，小區(qū)和諧才能期待。
我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已突破1000美元，進(jìn)入了一個關(guān)鍵時期，這既是“黃金發(fā)展期”，也是“矛盾凸顯期”。業(yè)主自治作為解決突出的住房問題、基層民主問題和重大的民生問題的切入點和匯合點，對于緩解當(dāng)前激烈的住房沖突，實現(xiàn)基層民主和社區(qū)和諧，具有重要意義。穩(wěn)定和諧是全體社會成員的利益的契合點，對業(yè)主來說更是如此。
業(yè)主擁有自己的物業(yè)，是城市的主人，他們大都屬于或偏向于屬于社會的中間階層，他們是改革開放的受益者，他們追求生活的幸福與舒適，“求穩(wěn)怕亂”是業(yè)主們的共同心態(tài)。同時，他們也是社會不和諧的受害者，社會的進(jìn)步與發(fā)展與他們息息相關(guān)。他們中的絕大部分，特別是年青一代均受過良好的教育，向往社會的進(jìn)步與和諧，并對社會充滿責(zé)任感。社會學(xué)、政治學(xué)告訴我們，中間階層從來都是社會穩(wěn)定的有力支持者。誰破壞穩(wěn)定和諧、阻礙改革進(jìn)步，誰就會遭到業(yè)主的堅決反對。因此，旗幟鮮明地保障業(yè)主們的合法權(quán)益，大張旗鼓地推進(jìn)業(yè)主自治是有利于維護(hù)社會穩(wěn)定、促進(jìn)社會和諧的明智選擇。
有人認(rèn)為，業(yè)主自治、依法維權(quán)的開展影響了穩(wěn)定和諧，這種理解是絕對錯誤的。和諧穩(wěn)定必須建立在民主法治的基礎(chǔ)上，民主法治是和諧穩(wěn)定的重要保證。在一個法治社會中，任何人依法維護(hù)自身的正當(dāng)權(quán)益都無可厚非。業(yè)主正當(dāng)?shù)木S權(quán)與自治行動本身就是追求公平正義、實現(xiàn)和諧穩(wěn)定的突出表現(xiàn)，是在為和諧社會建設(shè)作貢獻(xiàn)，而不是相反。其與政府和諧追求的管治目標(biāo)是完全一致的，是做“對社會穩(wěn)定有利的事情”。相反，若任由處于劣勢地位的業(yè)主們的利益繼續(xù)被侵犯卻得不到有效救濟(jì)，任由個別利益集團(tuán)繼續(xù)恣意凌駕于法律之上，則必然對社會和諧造成巨大威脅。從這個意義上說，推進(jìn)業(yè)主自治，既是維護(hù)業(yè)主權(quán)益，更是維護(hù)法治尊嚴(yán)和促進(jìn)穩(wěn)定和諧。
6 《物權(quán)法》奠定了業(yè)主自治的基石
即將實施的《物權(quán)法》除了為“物業(yè)管理”正名外，其為業(yè)主自治奠定了法律基石還表現(xiàn)在如下方面：
(1)《物權(quán)法》清晰界定國家公權(quán)與業(yè)主自治的關(guān)系
綜觀目前的業(yè)主自治實踐，我們發(fā)現(xiàn)，一方面，立法存在欠缺，政府投入有限，保障嚴(yán)重不力。業(yè)主自治工作沒有納入政府重要議事日程，一些城市的政府對于本市有多少個小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主委員會都沒有一個準(zhǔn)確權(quán)威的說法。對于如何推進(jìn)業(yè)主自治，則是走一步算一步。另一方面，存在相當(dāng)程度的越權(quán)干預(yù)現(xiàn)象。
《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！薄段餀?quán)法》的這一規(guī)定符合業(yè)主自治的性質(zhì)和原則。這比起《條例》規(guī)定由房地產(chǎn)行政部門撤銷和責(zé)令限期改正自治決定，是一個重大進(jìn)步。
《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，行政部門與業(yè)主自治的關(guān)系是指導(dǎo)與協(xié)助關(guān)系，行政部門據(jù)此不可能擁有對業(yè)主自治組織生殺予奪以及撤換業(yè)主委員會成員的大權(quán)。據(jù)此，個別地方關(guān)于行政部門可以解散業(yè)主委員會的規(guī)定越權(quán)無效。
《物權(quán)法》第七十五條第二款規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助?！薄段餀?quán)法》事實上已經(jīng)否決了之前《條例》及各地立法規(guī)定政府有關(guān)部門、街道辦事處、居委會對業(yè)主自治實行監(jiān)督管理或?qū)嵭蟹欠ǜ深A(yù)的錯誤做法，這在很大程度上確立了業(yè)主自治的應(yīng)有地位，是法律恢復(fù)業(yè)主主人地位的突出表現(xiàn)。
《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！薄段餀?quán)法》的這一規(guī)定對于落實和保障業(yè)主自治，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)公平、公正、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)市場的形成，具有重要意義。
(2)《物權(quán)法》確立了業(yè)主自治的基本框架
(一)公共物業(yè)邊界顯現(xiàn)
公共物業(yè)是業(yè)主自治的物質(zhì)基礎(chǔ)，公共物業(yè)的產(chǎn)權(quán)邊界延伸到了哪里，業(yè)主自治的觸角就應(yīng)當(dāng)延伸到哪里。《物權(quán)法》第六章明確規(guī)定：建筑區(qū)劃范圍內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及個人綠地、通過出售、附贈或者出租等方式約定車位、車庫的歸屬外，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、維修資金等屬于業(yè)主共有。
(二)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會首獲法律確認(rèn)
業(yè)主團(tuán)體的法律地位是業(yè)主自治的核心問題。《物權(quán)法》第七十五條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！睒I(yè)主大會、業(yè)主委員會出現(xiàn)在中國大地已經(jīng)有十幾年的歷史，但寫入法律，《物權(quán)法》是第一次。之前個別地方公安機(jī)關(guān)竟然認(rèn)為：“業(yè)主委員會既沒有獨立的法人資格，沒有社團(tuán)登記，也沒有上級主管部門，應(yīng)屬民間組織，不宜準(zhǔn)許其刻制印章。”《物權(quán)法》以國家意志宣示了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的合法性，給了他們最權(quán)威的答案。
(三)業(yè)主自治規(guī)則、內(nèi)容、程序首次被法律確認(rèn)
自治規(guī)則是業(yè)主自治的關(guān)鍵因素。業(yè)主自治決策無從作出，自治權(quán)利便難以行使。在目前業(yè)主自治舉步維艱的困境下，《物權(quán)法》第六章對業(yè)主自治決策提出了非常高的要求，這必然要求廣大業(yè)主提高自治意識，積極參與自治，也要求政府必須全力保障和推動業(yè)主自治。否則，《物權(quán)法》“保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”的立法宗旨及第六章“保障業(yè)主自主管理物業(yè)”的立法目的將難以實現(xiàn)，最終可能造成各方皆輸?shù)膶擂尉置妗?BR> 7 應(yīng)當(dāng)盡快制定業(yè)主自治法
首屆業(yè)委會的成立是業(yè)主自治開始的象征。據(jù)《人民日報》報道，在北京市3000多個住宅小區(qū)中，成立了業(yè)委會的小區(qū)僅占總數(shù)的14.5％，廣州市業(yè)委會成立比例在10％左右，全國其他地方情況也不容樂觀。近兩年來，除沈陽市和平區(qū)文安路社區(qū)成立了全國首個業(yè)主委員會協(xié)會外，包括北京、上海、廣州、廈門等主要城市成立業(yè)主委員會協(xié)會的工作基本上處于停滯狀態(tài)。
《物業(yè)管理條例》實施以來，業(yè)主自治進(jìn)展緩慢，物業(yè)糾紛有增無減。《物權(quán)法》雖為業(yè)主自主管理小區(qū)奠定了基礎(chǔ)，使業(yè)主自治站在新的起點，但其作為基本法律立法線條較粗。業(yè)主自治制度作為我國城市基層一種嶄新的群眾自治模式，根據(jù)《立法法》第八條“基層群眾自治制度應(yīng)當(dāng)制定法律”的規(guī)定，為了全面落實憲法私有財產(chǎn)保護(hù)原則和《物權(quán)法》，應(yīng)當(dāng)盡快制定一部《城市住宅區(qū)業(yè)主自治法》，系統(tǒng)地解決業(yè)主自治所面臨的現(xiàn)實問題。目前，集中眾多專家學(xué)者、人大代表、政協(xié)委員、廣大業(yè)主智慧的法律草案已隨《業(yè)主夢業(yè)主魂－購房維權(quán)與業(yè)主自治》一書出版。同時，我們再次鄭重呼吁關(guān)注城市社區(qū)建設(shè)的全國人大代表聯(lián)署，直接向全國人大提交《中華人民共和國城市住宅區(qū)業(yè)主自治法》的法律案，立即啟動立法程序。
綜上所述，業(yè)主自治已成時代必然，業(yè)主自治才是和諧良藥，只有實現(xiàn)業(yè)主自治，業(yè)主們才能成為物業(yè)的真正主人。
1 什么是“業(yè)主自治”
為了實現(xiàn)安居樂業(yè)、保值增值的購房目標(biāo)，維護(hù)公共權(quán)益，業(yè)主們通過民主程序建立自治組織，確立自治規(guī)范、自主決定本小區(qū)范圍內(nèi)的公共物業(yè)事項，這就是業(yè)主自治的基本內(nèi)容。一些人將業(yè)主們驅(qū)逐專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出小區(qū)、由業(yè)主們?nèi)娼庸苄^(qū)并由業(yè)主自行實施物業(yè)服務(wù)稱之為“業(yè)主自治”，這是對業(yè)主自治的誤解。業(yè)主自治的核心和實質(zhì)在于以自治實現(xiàn)自主，“業(yè)主自管”不等同于“業(yè)主自治”。
長期以來，大家習(xí)慣于用“物業(yè)管理”來定義小區(qū)內(nèi)的大情小事。但“物業(yè)管理”究竟是什么，它與業(yè)主自治是何關(guān)系？廣義認(rèn)為“物業(yè)管理”是包括業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的小區(qū)范圍內(nèi)的一切公共物業(yè)事項。狹義則認(rèn)為“物業(yè)管理”僅指物業(yè)服務(wù)?！拔飿I(yè)管理”有時還指國家相關(guān)行政部門(主要指房地產(chǎn)行政部門)對“物業(yè)管理活動”進(jìn)行監(jiān)督管理的意思，實指“物業(yè)行政管理”?！段飿I(yè)管理條例》名稱中的“物業(yè)管理”、第二條中“物業(yè)管理”，以及第十九條中的“物業(yè)管理”三處“物業(yè)管理”概念的內(nèi)涵與外延都不一樣。這是多年來“物業(yè)管理”概念混亂在行政立法中的延續(xù)，是《物業(yè)管理條例》制定者沒有正確區(qū)分業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)的突出表現(xiàn)。
業(yè)主入住是物業(yè)服務(wù)的起點，沒有業(yè)主的入住，物業(yè)服務(wù)就沒有存在的必要。沒有業(yè)主自治的授權(quán)，物業(yè)服務(wù)也沒有真正的合法性可言。業(yè)主自治是小區(qū)治理的主要方面，物業(yè)服務(wù)是次要方面。《物業(yè)管理條例》第二章“業(yè)主及業(yè)主大會”規(guī)定了業(yè)主自治的具體內(nèi)容，事實上已經(jīng)將“業(yè)主自治”包括于廣義的“物業(yè)管理”概念之內(nèi)。這種做法，顛倒了“物業(yè)服務(wù)”與“業(yè)主自治”之間的主次關(guān)系，降低了業(yè)主自治的法律地位。
《物權(quán)法》將“物業(yè)管理企業(yè)”更名為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“物業(yè)管理用房”更名為“物業(yè)服務(wù)用房”，體現(xiàn)出立法者為“物業(yè)管理”正名的用意，為厘清業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)之間的關(guān)系邁出實質(zhì)性的一步。在“物業(yè)管理”回復(fù)到服務(wù)本位的同時，《物權(quán)法》第六章關(guān)于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，確立了業(yè)主自治在小區(qū)治理中的主導(dǎo)地位。
2 業(yè)主自治是時代發(fā)展的必然
數(shù)千年來，只要取得四鄰的同意，百姓便可自行修建房屋，官府一般不予管制。新中國成立以后很長一段時間內(nèi)，城市土地實行無償劃撥使用，房產(chǎn)絕大部分為公有制，住宅基本上由政府包干，房屋作為福利由單位和國家提供，房產(chǎn)也由政府設(shè)立的行政管理機(jī)構(gòu)實行管理，國家是房產(chǎn)所有權(quán)的基本甚至于主體，因而也不存在房地產(chǎn)交易和物業(yè)服務(wù)市場。90年代以來，隨著住房制度市場化改革的逐漸深入，原來由單位分配公房的時代宣告結(jié)束，從市場購買房屋成為解決居住需求的基本選擇，房屋產(chǎn)權(quán)主體逐步多元化，越來越多的人有了自己的房屋，住進(jìn)了小區(qū)，他們被稱為“業(yè)主”。城市也逐漸形成了一個個住宅區(qū)，小區(qū)已經(jīng)成為城市的最基本組成單元。與此相對應(yīng)，物業(yè)服務(wù)興起。產(chǎn)權(quán)主體的多元化和私有化是業(yè)主自治產(chǎn)生的重要原因。
物業(yè)物理結(jié)構(gòu)的立體化、高層化是業(yè)主自治產(chǎn)生的另一重要原因。由于土地緊缺及人口大量向城市集中，房屋的立體化、高層化進(jìn)一步加劇，加之人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，物業(yè)的組成、結(jié)構(gòu)也日趨復(fù)雜，形成了比重越來越大的公共(配套)物業(yè)。對公共物業(yè)進(jìn)行必要的管理、維護(hù)、建設(shè)，以及維持正常的小區(qū)秩序，是實現(xiàn)房屋正常使用功能的必然要求。這就形成了必須要由全體業(yè)主通過民主自治程序決定的“公共物業(yè)事項”。業(yè)主們?yōu)榱藢崿F(xiàn)其安居樂業(yè)與保值增值的購房目標(biāo)，就必須組織起來就公共物業(yè)事項形成“公共意志”。
業(yè)主自治的誕生是所有權(quán)主體多元化、私有化和物業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜化相結(jié)合的直接產(chǎn)物?！皹I(yè)主自治”的產(chǎn)生還與經(jīng)濟(jì)自由化、政治民主化的時代大背景密不可分。如今，中國人民在享受經(jīng)濟(jì)改革的豐碩成果的同時，也享有空前政治自由與權(quán)利。長期以來的以村民自治、居民自治等為主要內(nèi)容的基層民主自治實踐為業(yè)主自治提供了借鑒。所有這些，為業(yè)主自治奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也提供了政治上、思想上的可能。
在傳統(tǒng)共有產(chǎn)權(quán)的情況下，達(dá)成任何協(xié)議均需要征得全體產(chǎn)權(quán)人同意，容易產(chǎn)生“雙方壟斷”，使決策、談判陷入僵局，使得集體決策成為不可能。正是因為如此，建筑物區(qū)分所有制度才應(yīng)運(yùn)而生。區(qū)分所有制度，一方面保障了業(yè)主對專有部分排他的所有權(quán)，該部分收益和成本均由其承擔(dān)，該部分獨立的不動產(chǎn)能夠單獨買賣和抵押；另一方面，對于不具有排他性的共有部分的公共物業(yè)事項，則交由全體業(yè)主通過自治方式解決，既避免了共有產(chǎn)權(quán)模式下協(xié)商成本高昂、效率低下的難題，又保全了業(yè)主對專有部分的完整所有權(quán)。因此，業(yè)主自治是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的另一種詮釋，業(yè)主自治所指向的對象不是針對專有部分，而指向共有部分以及共同管理小區(qū)的公共物業(yè)事項。
由于我國實行土地整體出讓及土地國有，因而在不動產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成上與其他國家和地區(qū)存在一定差異，反映到住宅區(qū)的治理上也會有所不同。從實踐來看，我國的業(yè)主自治仍處于起步和萌芽階段，無論在理論、實踐和立法方面均存在嚴(yán)重不足，業(yè)主的自治權(quán)利和主體地位尚沒有得到真正有效的落實和體現(xiàn)。而且，我們不難發(fā)現(xiàn)，因為在自治區(qū)域、自治主體、自治組織、自治內(nèi)容、自治價值上的不同，現(xiàn)行的居民自治體系與嶄新的業(yè)主自治模式存在著根本上的差異，居民自治體系無法囊括業(yè)主自治。正如搞得有聲有色的村民自治一樣，在當(dāng)前條件下，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國的實際情況，尊重人民群眾的首創(chuàng)精神，探索出一條適合中國城市基層發(fā)展實際的業(yè)主自治道路。
3 業(yè)主自治的性質(zhì)
社區(qū)和社團(tuán)在英文中可用同一個詞(community)，社區(qū)的含義要點應(yīng)在“社”而非“區(qū)”，無社團(tuán)也就無社區(qū)可言。社會學(xué)上首先使用社區(qū)概念的是德國社會學(xué)家滕尼斯，他對社區(qū)的定義是：“具有共同價值觀念的同質(zhì)人口組成的關(guān)系密切、守望相助、富于人情味的社會團(tuán)體。”如今，城市社區(qū)自治的理念已深入人心。一般而言，政府官員以及許多專家學(xué)者所研究的社區(qū)自治的重心在于居民自治。但一個不容否認(rèn)的事實是，后起的業(yè)主自治卻具有了社區(qū)理念的最本質(zhì)特征：一定的區(qū)域、共同的利益和社會團(tuán)體。因此，當(dāng)下的社區(qū)自治語境，除了已有的“居民自治”外，“業(yè)主自治”也越來越得到人們的重視和認(rèn)同。
(1)業(yè)主自治在本質(zhì)上屬于私法自治
公法是維護(hù)國家和社會公共利益的法律，它以權(quán)力服從為基礎(chǔ)、為特征。私法是維護(hù)一切私人或私團(tuán)體的利益的法律，凡屬于與國家權(quán)力無關(guān)的私的領(lǐng)域所發(fā)生的社會關(guān)系即由私法調(diào)整，這種規(guī)范調(diào)整以平等自愿為基礎(chǔ)、為特征。私法理念在于“自治”，為“自治法”。
業(yè)主自治是基于財產(chǎn)所有權(quán)而來，屬于私法范圍。業(yè)主自治調(diào)整是各業(yè)主之間的財產(chǎn)關(guān)系以及在此基礎(chǔ)上形成的成員關(guān)系。與公法自治所追求的社會公共利益不同，業(yè)主們通過自治追求實現(xiàn)的共同利益仍然屬于業(yè)主們的私人利益，只是這種私人利益由更多的業(yè)主所共同享有和行使而已。
本著私法自治原則，對于業(yè)主自治范圍內(nèi)的事項，均取決于業(yè)主的共同意志，原則上國家不作干預(yù)。當(dāng)然，任何自治都不是絕對的，無限度的。從外部來看，業(yè)主自治不得違反國家法律和社會公共利益，從內(nèi)部而言，自治活動則同時受到自治機(jī)制的約束。
(2)業(yè)主自治在形式上屬于“天然”的自治
通過房屋財產(chǎn)私有權(quán)的這一中介，使得國家公共領(lǐng)域與公民私人領(lǐng)域區(qū)分開來，進(jìn)而有了業(yè)主自治的空間。業(yè)主自治范圍內(nèi)的公共物業(yè)事項，必須也只能由業(yè)主決定，這是自治的最本質(zhì)、最突出的表現(xiàn)。業(yè)主委員會成員全部由業(yè)主選舉產(chǎn)生，任何人不得指派，并向選舉產(chǎn)生它的全體業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主自治的全部經(jīng)費(fèi)由業(yè)主捐款、分?jǐn)偦蛴晒彩找嬷С鼋鉀Q。物業(yè)服務(wù)用房雖然規(guī)定由建設(shè)單位按比例配備，但其早已計入成本，從根本上說也是由全體業(yè)主承擔(dān)的。經(jīng)濟(jì)自主是一切自主的前提，經(jīng)濟(jì)上的獨立是自治組織主體獨立的重要標(biāo)志。業(yè)主自治在經(jīng)費(fèi)的來源上是完全獨立的。因此，業(yè)主自治是真正的自治。
業(yè)主自治起源于20世紀(jì)90年代初，全國普遍出現(xiàn)則在90年代末，其原始動力則來源業(yè)主對于共同利益維護(hù)的訴求，根本目的在于“提高多數(shù)業(yè)主的健康、幸福，以及精神的安適”。為自己的成員追求法律框架下的限度的利益，是一個自治組織的另一重要表征。業(yè)主團(tuán)體完全由業(yè)主自發(fā)成立。業(yè)主團(tuán)體聘請會計、出納、秘書等人員具有用人的自主權(quán)。
(3)業(yè)主自治在性質(zhì)上屬于城市基層群眾自治新模式
基層群眾自治，顧名思義，是指群眾組織起來，自我管理、自我服務(wù)、自我教育的形式，最初出現(xiàn)在第一次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期。基層群眾自治具有三個基本特征：一、基層性；二、群眾性；三、自治性。住宅區(qū)是城市基層結(jié)構(gòu)的最小獨立單元，因而是城市的最基層。基層群眾泛指生活、工作、居住在基層的老百姓。居住在小區(qū)的業(yè)主無論在社會上、工作上、單位里是什么角色，回到家里都是名副其實的基層群眾。業(yè)主作為基層群眾的一部分，而且將是越來越龐大、越重要的部分。與村民自治嚴(yán)重依賴國家推動、國家巧妙主導(dǎo)居民自治不同，業(yè)主自治具有完全、徹底的自治屬性，業(yè)主自治十幾年的發(fā)展進(jìn)一步地展現(xiàn)出越來越強(qiáng)大的生命力，其城市基層群眾自治的性質(zhì)更加突出。
4 業(yè)主自治與居民自治的區(qū)別與聯(lián)系
應(yīng)當(dāng)看到，業(yè)主不一定是居民，居民不一定是業(yè)主，其管轄區(qū)域也存在交叉可能，居民自治與業(yè)主自治在存在根本區(qū)別的同時也存在天然的聯(lián)系。居民自治負(fù)責(zé)解決城市基層大部分社會性服務(wù)工作。至于小區(qū)公共物業(yè)事項，如住宅小區(qū)的保潔、綠化、保安以及維修資金的使用、籌集、物業(yè)公司的選聘等，應(yīng)當(dāng)也必須交由業(yè)主自治解決。在該領(lǐng)域，業(yè)主自治無疑應(yīng)當(dāng)發(fā)揮決定性作用。這將難以避免給早已存在的居民委員會帶來一定的“沖擊”和“競爭”。我們認(rèn)為，這種“沖擊”與“競爭”是良性的和必要的。一方面，房屋產(chǎn)權(quán)私有化大背景下出現(xiàn)了業(yè)主自治，因而將原由居民委員會承擔(dān)的物業(yè)功能讓渡出來，這是時代發(fā)展的必然與進(jìn)步；另一方面，這一局面的出現(xiàn)也給居民自治敲響了警鐘，提供了促使其創(chuàng)新與發(fā)展的大好機(jī)會。
現(xiàn)行法律將居民委員會、業(yè)主委員會均確立為自治組織，那么就絕無一個自治組織領(lǐng)導(dǎo)另一自治組織的可能與必要。居民自治、業(yè)主自治，權(quán)力來源不同，自治范圍各異，屬于互相協(xié)作的平行主體關(guān)系，現(xiàn)階段以業(yè)主自治代替或者干涉居民自治，或者以居民自治代替或者干涉業(yè)主自治在現(xiàn)階段都是不可取的，特別是在居民委員會已經(jīng)日益官方化的條件下更是如此。因此，在基層社區(qū)政治生態(tài)中，業(yè)主自治與居民自治應(yīng)當(dāng)相輔相成，互相協(xié)作，共同貢獻(xiàn)于和諧社區(qū)的建設(shè)。
5 業(yè)主自治的價值
(1)業(yè)主自治之于市場經(jīng)濟(jì)
如果沒有業(yè)主自治或者運(yùn)作不暢，公共物業(yè)事項便無從決斷或難以執(zhí)行，小區(qū)陷入困局的最終后果必然是廣大業(yè)主的物權(quán)遭受不同程度的損害。在此情形下，房屋的使用功能將下降甚至于失去，業(yè)主的安居追求可能泡湯，其企圖通過出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等手段進(jìn)行投融資的目的也將難以實現(xiàn)。這不僅直接給房地產(chǎn)市場造成沖擊，還將連帶影響整個市場經(jīng)濟(jì)體制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更重要的是，連公民私有住房的保護(hù)都難以到位，便會影響到社會公眾和國際資本的投資信心，繼而對經(jīng)濟(jì)改革產(chǎn)生懷疑，從而在更深層次上危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革。相反，業(yè)主自治的成功實現(xiàn)，將會極大地激發(fā)億萬人民投身市場經(jīng)濟(jì)的積極性，也為市場經(jīng)濟(jì)本身的進(jìn)一步完善創(chuàng)造了必要的條件。
乍一看，業(yè)主自治誕生于房地產(chǎn)交易完成之后，似乎與房地產(chǎn)交易市場，與房產(chǎn)商無關(guān)。其實不然，單個業(yè)主是否購買房屋，的確是基于其個人的決定。但應(yīng)當(dāng)看到，業(yè)主所購買的，不僅限于物業(yè)的專有部分和分?jǐn)偛糠?，還包括了小區(qū)的環(huán)境、配套，以及對于自己能夠成為業(yè)主團(tuán)體一員，實現(xiàn)業(yè)主自治的期待。從一這點來說，業(yè)主自治的愿景和小區(qū)的公共權(quán)益，同樣是開發(fā)商賺取巨額利潤的重要賣點之一。有關(guān)公共權(quán)益部分的承諾雖然表面上由開發(fā)商在商品房買賣合同簽訂時向單個業(yè)主作出，但其實質(zhì)合同對象則為全體業(yè)主。正是由于業(yè)主自治的缺失，開發(fā)商擅改規(guī)劃等種種侵犯業(yè)主公共權(quán)益的行為往往無人追究或追究不了。房屋交易完成、業(yè)主入住之后，公共權(quán)益的爭奪同樣不會使開發(fā)商置身事外。業(yè)主團(tuán)體無從建立，業(yè)主自治無法運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)主的公共權(quán)益將失去適當(dāng)?shù)拇匀?，業(yè)主的公共權(quán)益將毫無保障。長此以往，將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(2)業(yè)主自治之于民主政治
國務(wù)院新聞辦發(fā)表的《中國的民主政治建設(shè)》白皮書強(qiáng)調(diào)：“擴(kuò)大基層民主，是完善發(fā)展中國特色社會主義民主政治的必然趨勢和重要基礎(chǔ)?！睒I(yè)主自治的出現(xiàn)與發(fā)展，為城市基層民眾提供了一個實實在在的民主訓(xùn)練營。在業(yè)主自治領(lǐng)域，權(quán)力不見了蹤影，壓制絕沒有市場。業(yè)主自治將是城市基層民主政治的生長點，進(jìn)而為政治民主的下一步發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
城市化的加速和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，私人購房的比例不斷提高，由此而帶來的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)生了改變。房屋是業(yè)主最重要的財產(chǎn)，對于花費(fèi)畢生積蓄買回的房屋如何關(guān)注都不過分。社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的這些變化，使得業(yè)主們出于管理好小區(qū)事務(wù)的目的，必然會對小區(qū)的民主管理提出訴求。業(yè)主自治的產(chǎn)生與發(fā)展正是順應(yīng)了這一最樸素動因的自然結(jié)果。在業(yè)主自治的范圍內(nèi)和條件下，民主不再是高高在上、與我無關(guān)的政治口號，而是實實在在的利益和行動?，F(xiàn)在的不少業(yè)主可能不知道自己所在的小區(qū)是歸屬哪個居民委員會或哪個街道辦事處管轄，但他們一定關(guān)心自己的小區(qū)現(xiàn)在是何狀況？將來還會怎樣？這是居民自治甚至于政治民主所難以比擬的。也正是在這樣的基礎(chǔ)上，業(yè)主們通過自治方式解決小區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)事項，其逐漸形成的民主生活習(xí)慣與作風(fēng)將使得業(yè)主在作為公民身份參與國家事務(wù)時，找到“主人”的感覺。業(yè)主自治活動本身鍛煉了廣大業(yè)主，使得他們明白了“民主是自作自受的制度”這一真理，提高了人們的民主素養(yǎng)和自主意識，為進(jìn)一步參政議政創(chuàng)造了條件。中國幾千年來所形成的封建傳統(tǒng)觀念束縛了人們的創(chuàng)新和自信。業(yè)主自治把業(yè)主的命運(yùn)捆綁在了一起，對于公共物業(yè)事項，誰也幫不了你，業(yè)主只能通過自治的方式進(jìn)行處理。這將迫使業(yè)主參與自治活動，并逐漸通過自治活動體會到民主的價值和規(guī)則，并使得一批批具有自信精神和社會責(zé)任的現(xiàn)代公民脫穎而出。從單個孤立的業(yè)主到成立“有警覺性”的業(yè)主團(tuán)體，人們獲得了更多的交流機(jī)會，并培養(yǎng)了人們的寬容互諒與合作共贏精神。從人們最關(guān)心的身邊的自治到整個國家的民主，從經(jīng)濟(jì)自治到政治民主，業(yè)主自治將是一個當(dāng)下最有價值的路徑選擇。
(3)業(yè)主自治之于公民社會
非政府組織(NGO)和非營利組織(NPO)的民間組織在總體上被稱為政府體系與企業(yè)部門之外的“第三部門。”十六屆六中全會決定指出，要發(fā)揮社會自治功能，保證人民依法直接行使民主權(quán)利。政府包辦一切，人民聽任政府安排一切的計劃經(jīng)濟(jì)做法已經(jīng)無法適應(yīng)這個市場經(jīng)濟(jì)的偉大時代。限制政府權(quán)力的擴(kuò)張，擴(kuò)大社會自治，尊重公民私權(quán)，通過社會自治達(dá)到社會和諧，是當(dāng)下中國發(fā)展的必由之路。
業(yè)主自治組織是典型的非政府組織和非營利組織，且為互益性社會團(tuán)體的“第三部門”。它的服務(wù)對象僅僅限于社會團(tuán)體成員，它的存在基于維護(hù)業(yè)主們的共同利益，其促進(jìn)社會進(jìn)步與和諧的外部效益只是自我服務(wù)的副產(chǎn)品。業(yè)主自治的有效運(yùn)作將會使得公民最重要的房屋所有權(quán)保障提高至一個新的高度。在我們這樣一個有著數(shù)千年專制歷史、現(xiàn)在又以民主法治為主旨的和諧社會建設(shè)作為全社會共同追求的國家，業(yè)主自治的過程還會同時制造出一大批負(fù)責(zé)任的、追求和諧的公民，這對于我們來說，其重要性再怎么強(qiáng)調(diào)也不過分。
業(yè)主自治是社會自治，特別是城市基層社區(qū)自治的核心部分。依靠廣大業(yè)主，充分發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，給予業(yè)主自治應(yīng)有的政治地位和法律地位，強(qiáng)化其社會自治功能，對于促進(jìn)公民社會的形成，具有相當(dāng)重要的作用。
(4)業(yè)主自治之于和諧穩(wěn)定
構(gòu)建和諧社會，是中華民族偉大復(fù)興的必然選擇。十六屆六中全會決定指出，住房問題比較突出是我國當(dāng)前構(gòu)建和諧社會的矛盾和問題之一，要“全面開展城市社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會生活共同體”。
政府(街道辦事處、房管局等)、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、居民委員會、業(yè)主及使用人是小區(qū)的利益相關(guān)者。在一個小區(qū)內(nèi)，政府需要通過建設(shè)和諧小區(qū)實現(xiàn)社會穩(wěn)定安寧的管治目標(biāo)，居民委員會協(xié)助政府實現(xiàn)上述目標(biāo)。建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)需要通過和諧小區(qū)建設(shè)，樹立品牌，以拓展更大的利潤空間。業(yè)主和物業(yè)使用人則需要通過和諧小區(qū)建設(shè)來實現(xiàn)安居樂業(yè)、保值增值的購房目的和消費(fèi)追求。和諧是小區(qū)各利益相關(guān)者的利益契合點。反之，小區(qū)和諧不存，各主體的利益均可能受損，而業(yè)主將是最后買單者。開發(fā)商在房屋銷售殆盡時可以撒手不管，物業(yè)公司可能在不賺錢時一走了之，政府可以借用強(qiáng)制手段恢復(fù)小區(qū)秩序，使用人(主要是承租人)可以不再“使用”。只有業(yè)主是走不掉的，在小區(qū)和諧遭受嚴(yán)重?fù)p害的情況下，即使是轉(zhuǎn)讓房屋，也只能落個得不償失的結(jié)果。因此，業(yè)主是小區(qū)和諧的受益者，同時，也是小區(qū)不和諧的受害者，業(yè)主對小區(qū)和諧的追求是所有主體中烈的。
同時必須看到，對和諧追求欲望烈的業(yè)主同時也是最弱勢的。這種弱勢在單個業(yè)主權(quán)利受損時如此，在公共權(quán)益受到損害時更是暴露無遺：一盤散沙無組織、一無所有無經(jīng)費(fèi)、一門心思“搭便車”，一無所知易受騙。十幾年間，這種局面沒有根本的改變：一方面，房地產(chǎn)商們的財富仍以瘋狂的速度在增長；另一方面，已經(jīng)為房產(chǎn)商們和其他相關(guān)利益集團(tuán)貢獻(xiàn)了巨額財富的業(yè)主們的合法權(quán)利仍在被吞噬。這種侵犯不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的過程中，也表現(xiàn)在業(yè)主實現(xiàn)自治的過程中。業(yè)主難以發(fā)出自己的聲音，業(yè)主們的公共權(quán)益得不到保障已經(jīng)成為和諧小區(qū)建設(shè)的障礙。有的小區(qū)還多次發(fā)生暴力沖突，甚至有的業(yè)主整個脾臟被摘除，有的業(yè)主委員會主任雙腳被打折，實在令人痛心和震驚，小區(qū)的不和諧已經(jīng)影響到了整個社會的和諧。以產(chǎn)權(quán)為聯(lián)系紐帶的業(yè)主通過自治方式產(chǎn)生代表自己利益的組織，這種組織在多元化的社會中發(fā)出自己的聲音，小區(qū)和諧機(jī)制才能形成，小區(qū)和諧才能期待。
我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已突破1000美元，進(jìn)入了一個關(guān)鍵時期，這既是“黃金發(fā)展期”，也是“矛盾凸顯期”。業(yè)主自治作為解決突出的住房問題、基層民主問題和重大的民生問題的切入點和匯合點，對于緩解當(dāng)前激烈的住房沖突，實現(xiàn)基層民主和社區(qū)和諧，具有重要意義。穩(wěn)定和諧是全體社會成員的利益的契合點，對業(yè)主來說更是如此。
業(yè)主擁有自己的物業(yè)，是城市的主人，他們大都屬于或偏向于屬于社會的中間階層，他們是改革開放的受益者，他們追求生活的幸福與舒適，“求穩(wěn)怕亂”是業(yè)主們的共同心態(tài)。同時，他們也是社會不和諧的受害者，社會的進(jìn)步與發(fā)展與他們息息相關(guān)。他們中的絕大部分，特別是年青一代均受過良好的教育，向往社會的進(jìn)步與和諧，并對社會充滿責(zé)任感。社會學(xué)、政治學(xué)告訴我們，中間階層從來都是社會穩(wěn)定的有力支持者。誰破壞穩(wěn)定和諧、阻礙改革進(jìn)步，誰就會遭到業(yè)主的堅決反對。因此，旗幟鮮明地保障業(yè)主們的合法權(quán)益，大張旗鼓地推進(jìn)業(yè)主自治是有利于維護(hù)社會穩(wěn)定、促進(jìn)社會和諧的明智選擇。
有人認(rèn)為，業(yè)主自治、依法維權(quán)的開展影響了穩(wěn)定和諧，這種理解是絕對錯誤的。和諧穩(wěn)定必須建立在民主法治的基礎(chǔ)上，民主法治是和諧穩(wěn)定的重要保證。在一個法治社會中，任何人依法維護(hù)自身的正當(dāng)權(quán)益都無可厚非。業(yè)主正當(dāng)?shù)木S權(quán)與自治行動本身就是追求公平正義、實現(xiàn)和諧穩(wěn)定的突出表現(xiàn)，是在為和諧社會建設(shè)作貢獻(xiàn)，而不是相反。其與政府和諧追求的管治目標(biāo)是完全一致的，是做“對社會穩(wěn)定有利的事情”。相反，若任由處于劣勢地位的業(yè)主們的利益繼續(xù)被侵犯卻得不到有效救濟(jì)，任由個別利益集團(tuán)繼續(xù)恣意凌駕于法律之上，則必然對社會和諧造成巨大威脅。從這個意義上說，推進(jìn)業(yè)主自治，既是維護(hù)業(yè)主權(quán)益，更是維護(hù)法治尊嚴(yán)和促進(jìn)穩(wěn)定和諧。
6 《物權(quán)法》奠定了業(yè)主自治的基石
即將實施的《物權(quán)法》除了為“物業(yè)管理”正名外，其為業(yè)主自治奠定了法律基石還表現(xiàn)在如下方面：
(1)《物權(quán)法》清晰界定國家公權(quán)與業(yè)主自治的關(guān)系
綜觀目前的業(yè)主自治實踐，我們發(fā)現(xiàn)，一方面，立法存在欠缺，政府投入有限，保障嚴(yán)重不力。業(yè)主自治工作沒有納入政府重要議事日程，一些城市的政府對于本市有多少個小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主委員會都沒有一個準(zhǔn)確權(quán)威的說法。對于如何推進(jìn)業(yè)主自治，則是走一步算一步。另一方面，存在相當(dāng)程度的越權(quán)干預(yù)現(xiàn)象。
《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！薄段餀?quán)法》的這一規(guī)定符合業(yè)主自治的性質(zhì)和原則。這比起《條例》規(guī)定由房地產(chǎn)行政部門撤銷和責(zé)令限期改正自治決定，是一個重大進(jìn)步。
《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，行政部門與業(yè)主自治的關(guān)系是指導(dǎo)與協(xié)助關(guān)系，行政部門據(jù)此不可能擁有對業(yè)主自治組織生殺予奪以及撤換業(yè)主委員會成員的大權(quán)。據(jù)此，個別地方關(guān)于行政部門可以解散業(yè)主委員會的規(guī)定越權(quán)無效。
《物權(quán)法》第七十五條第二款規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助?！薄段餀?quán)法》事實上已經(jīng)否決了之前《條例》及各地立法規(guī)定政府有關(guān)部門、街道辦事處、居委會對業(yè)主自治實行監(jiān)督管理或?qū)嵭蟹欠ǜ深A(yù)的錯誤做法，這在很大程度上確立了業(yè)主自治的應(yīng)有地位，是法律恢復(fù)業(yè)主主人地位的突出表現(xiàn)。
《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！薄段餀?quán)法》的這一規(guī)定對于落實和保障業(yè)主自治，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)公平、公正、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)市場的形成，具有重要意義。
(2)《物權(quán)法》確立了業(yè)主自治的基本框架
(一)公共物業(yè)邊界顯現(xiàn)
公共物業(yè)是業(yè)主自治的物質(zhì)基礎(chǔ)，公共物業(yè)的產(chǎn)權(quán)邊界延伸到了哪里，業(yè)主自治的觸角就應(yīng)當(dāng)延伸到哪里。《物權(quán)法》第六章明確規(guī)定：建筑區(qū)劃范圍內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及個人綠地、通過出售、附贈或者出租等方式約定車位、車庫的歸屬外，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、維修資金等屬于業(yè)主共有。
(二)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會首獲法律確認(rèn)
業(yè)主團(tuán)體的法律地位是業(yè)主自治的核心問題。《物權(quán)法》第七十五條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！睒I(yè)主大會、業(yè)主委員會出現(xiàn)在中國大地已經(jīng)有十幾年的歷史，但寫入法律，《物權(quán)法》是第一次。之前個別地方公安機(jī)關(guān)竟然認(rèn)為：“業(yè)主委員會既沒有獨立的法人資格，沒有社團(tuán)登記，也沒有上級主管部門，應(yīng)屬民間組織，不宜準(zhǔn)許其刻制印章。”《物權(quán)法》以國家意志宣示了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的合法性，給了他們最權(quán)威的答案。
(三)業(yè)主自治規(guī)則、內(nèi)容、程序首次被法律確認(rèn)
自治規(guī)則是業(yè)主自治的關(guān)鍵因素。業(yè)主自治決策無從作出，自治權(quán)利便難以行使。在目前業(yè)主自治舉步維艱的困境下，《物權(quán)法》第六章對業(yè)主自治決策提出了非常高的要求，這必然要求廣大業(yè)主提高自治意識，積極參與自治，也要求政府必須全力保障和推動業(yè)主自治。否則，《物權(quán)法》“保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”的立法宗旨及第六章“保障業(yè)主自主管理物業(yè)”的立法目的將難以實現(xiàn)，最終可能造成各方皆輸?shù)膶擂尉置妗?BR> 7 應(yīng)當(dāng)盡快制定業(yè)主自治法
首屆業(yè)委會的成立是業(yè)主自治開始的象征。據(jù)《人民日報》報道，在北京市3000多個住宅小區(qū)中，成立了業(yè)委會的小區(qū)僅占總數(shù)的14.5％，廣州市業(yè)委會成立比例在10％左右，全國其他地方情況也不容樂觀。近兩年來，除沈陽市和平區(qū)文安路社區(qū)成立了全國首個業(yè)主委員會協(xié)會外，包括北京、上海、廣州、廈門等主要城市成立業(yè)主委員會協(xié)會的工作基本上處于停滯狀態(tài)。
《物業(yè)管理條例》實施以來，業(yè)主自治進(jìn)展緩慢，物業(yè)糾紛有增無減。《物權(quán)法》雖為業(yè)主自主管理小區(qū)奠定了基礎(chǔ)，使業(yè)主自治站在新的起點，但其作為基本法律立法線條較粗。業(yè)主自治制度作為我國城市基層一種嶄新的群眾自治模式，根據(jù)《立法法》第八條“基層群眾自治制度應(yīng)當(dāng)制定法律”的規(guī)定，為了全面落實憲法私有財產(chǎn)保護(hù)原則和《物權(quán)法》，應(yīng)當(dāng)盡快制定一部《城市住宅區(qū)業(yè)主自治法》，系統(tǒng)地解決業(yè)主自治所面臨的現(xiàn)實問題。目前，集中眾多專家學(xué)者、人大代表、政協(xié)委員、廣大業(yè)主智慧的法律草案已隨《業(yè)主夢業(yè)主魂－購房維權(quán)與業(yè)主自治》一書出版。同時，我們再次鄭重呼吁關(guān)注城市社區(qū)建設(shè)的全國人大代表聯(lián)署，直接向全國人大提交《中華人民共和國城市住宅區(qū)業(yè)主自治法》的法律案，立即啟動立法程序。
綜上所述，業(yè)主自治已成時代必然，業(yè)主自治才是和諧良藥，只有實現(xiàn)業(yè)主自治，業(yè)主們才能成為物業(yè)的真正主人。