——在城市老住宅區(qū)推行物業(yè)管理面臨的問題和對(duì)策建議
眼下，我們只知道物業(yè)管理像攀榮附貴的孽生物一樣，依存于新建的封閉式居民社區(qū)。而物業(yè)管理走進(jìn)“被遺忘的角落”老社區(qū)，無啻是一個(gè)創(chuàng)舉。老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理以極富生命力的發(fā)展勢(shì)頭正挺進(jìn)許多城市的大街小巷，得到全社會(huì)的普遍認(rèn)同和贊許，并被百姓眾口皆碑稱為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。
在城市新建住宅小區(qū)引入物業(yè)管理，曾經(jīng)譜寫了中國物業(yè)管理不朽的精彩開篇。今天，物業(yè)管理在經(jīng)歷了大規(guī)模的全國性推廣和高速發(fā)展后，老舊住宅區(qū)也要引入物業(yè)管理，這是城市文明的一大進(jìn)步。這是在昨天物業(yè)管理成功基礎(chǔ)上的繼承和弘揚(yáng)，創(chuàng)新和突破，必將作為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要的高昂續(xù)篇，載入史冊(cè)。
中國物業(yè)管理發(fā)展的初期，選擇新建住宅小區(qū)既是一個(gè)明智的選擇，又是一個(gè)無奈的選擇。因?yàn)橹袊飿I(yè)管理的起端與其它發(fā)達(dá)國家有所不同，它不是隨著自發(fā)資本主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐步成長(zhǎng)起來的，而是根據(jù)中國的國情，隨著社會(huì)主義的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，住房體制改革，由行政性政策催發(fā)的人造市場(chǎng)，這就有一個(gè)主觀的選擇和決策。而選擇城市新建住宅小區(qū)，可以規(guī)避一些現(xiàn)實(shí)的困難，部分割斷歷史遺留的問題，能夠比較順利地推行住房管理制度的變革，事實(shí)已經(jīng)證明這一選擇的成功。然而，我們并不應(yīng)該忘記，物業(yè)管理并不是“富裕一族”的專利品，物業(yè)管理只有面向廣大民眾，低下它高貴的頭，才能有強(qiáng)勁的生成力和不息的生命力，才能享有更加廣闊的天地。今天，老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)管理這是符合歷史潮流的選擇，是物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的需要，是建設(shè)和諧社區(qū)、和諧社會(huì)的需要，不管面前有多少困難，需要經(jīng)過多少曲折，終究要蕩滌一切，勇往直前，奔向未來。
一、老舊住宅區(qū)物業(yè)管理面臨的六大問題
從各地情況看，實(shí)現(xiàn)已接管老住宅區(qū)的長(zhǎng)效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。
1、老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理缺乏許多必要的客觀條件
老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，它們大都沒有圍墻，難以實(shí)行封閉管理；基本沒有物業(yè)管理辦公用房和員工住房；沒有休閑、健身及文化活動(dòng)場(chǎng)所；沒有綠地或綠化嚴(yán)重不足；多數(shù)小區(qū)沒有垃圾中轉(zhuǎn)站。所有這些都需要在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。
一般情況下，物業(yè)公司在接管老住宅區(qū)時(shí)都有大筆資金投入。如深圳紅桂物業(yè)公司2005年1月進(jìn)駐田苑小區(qū)后，自己墊付近20萬元資金進(jìn)行小區(qū)整治，經(jīng)過全體員工的艱苦的努力，對(duì)各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應(yīng)開關(guān)，使公共場(chǎng)所得以重見光明。他們還對(duì)各單元破爛嚴(yán)重的防盜鐵門重新加以修復(fù)粉刷返新，初步修整了部分小區(qū)路面，對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)易改造，疏通清運(yùn)了堵塞的化糞池和排污管道，對(duì)小區(qū)污水明溝進(jìn)行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個(gè)滅火器用于消防應(yīng)急，為開展規(guī)范化物業(yè)管理奠定了初步的設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)；與此同時(shí)，他們還對(duì)綠化地帶進(jìn)行了初步的修復(fù)和栽培，使小區(qū)面貌有了質(zhì)的飛躍。為了感化住戶，該公司還宣布對(duì)小區(qū)業(yè)主兩個(gè)月不收管理費(fèi)。在街道辦慶幸自己實(shí)現(xiàn)該小區(qū)“零投入” 成功引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理公司的同時(shí)，物業(yè)公司卻因此背上了數(shù)十萬元、不知何日才能回收的前期投入！
由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如深圳紅桂紅桂物業(yè)公司管理的田苑小區(qū)至今沒有修建圍墻，難以真正實(shí)現(xiàn)圍合封閉型管理；其它公共配套設(shè)施，如道路、地下排污管道嚴(yán)重老化破舊，急需修復(fù)更換；消防配套設(shè)備設(shè)施、綠化等亦需補(bǔ)充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業(yè)再為小區(qū)整治補(bǔ)充投入大筆資金是不現(xiàn)實(shí)的，而且對(duì)企業(yè)也是極其不公正的。
老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。物業(yè)管理用房是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)基本的條件之一。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時(shí)基本沒有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問題之一。目前，在已引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，解決管理用房的途徑主要有兩條：一是由物管企業(yè)租賃，二是在個(gè)別有條件的小區(qū)，由物管企業(yè)向有關(guān)單位無償借用。員工宿舍基本上是由企業(yè)自己出資租賃。通常情況下，有關(guān)單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業(yè)只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢(shì)所必然。
2、老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)一定的主觀障礙
老住宅區(qū)業(yè)主住戶對(duì)小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問題上態(tài)度消極，這是老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)的主觀障礙之一。從近年來各地政府對(duì)個(gè)別老住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產(chǎn)生的積極效果中，老住宅區(qū)的業(yè)主住戶對(duì)規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和提高自身生活質(zhì)量的積極意義有著充分的認(rèn)識(shí)。不僅引入物業(yè)管理后的小區(qū)居民對(duì)整治和引入物業(yè)管理工作給以高度肯定，好評(píng)如潮，那些未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主住戶要求引入規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也很高。
如深圳部分老住宅區(qū)業(yè)主在回答“您認(rèn)為貴小區(qū)是否需要物業(yè)管理”這一問題時(shí)， 60%的被調(diào)查對(duì)象選擇“有需要”，24%的選擇“無所謂”，只有16%的選擇“無需要”。這說明大多數(shù)老住宅區(qū)住戶要求引入物業(yè)管理的愿望十分強(qiáng)烈，廣大住戶對(duì)規(guī)范的物業(yè)管理能給小區(qū)帶來的好處有著清醒的認(rèn)識(shí)。但老住宅區(qū)少數(shù)業(yè)主因?yàn)閺奈唇贿^物業(yè)管理費(fèi)，沒有物業(yè)管理的概念，認(rèn)為沒必要實(shí)施物業(yè)管理，或?qū)π^(qū)是否實(shí)行物業(yè)管理抱著一種無所謂的態(tài)度，尚需要基層工作者更多細(xì)致扎實(shí)的工作加以引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)。
另一方面，在涉及物業(yè)管理的前期投入及管理費(fèi)繳納時(shí)，多數(shù)老住宅區(qū)住戶態(tài)度消極。根據(jù)深圳市社科院和羅湖區(qū)住宅局聯(lián)合課題組的問卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費(fèi)的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實(shí)行了
物業(yè)管理也會(huì)提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)?？梢姡献≌瑓^(qū)住戶普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。老住宅區(qū)住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力低有關(guān)。要在這些小區(qū)中引入和推行規(guī)范的物業(yè)管理，不得不考慮住戶的這種特有心態(tài)。
3、業(yè)主“主體缺位”制約著老住宅區(qū)物業(yè)管理工作的正常開展
在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范物業(yè)管理的各老住宅小區(qū)，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在這些老住宅區(qū)，許多業(yè)主都不在小區(qū)內(nèi)生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業(yè)后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小區(qū)共有392棟住宅樓，出租率高達(dá)95%以上；另外一個(gè)小區(qū)總戶數(shù)562戶，出租率高達(dá)70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業(yè)主本人，有的甚至連業(yè)主是何人都無人知曉。
業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。為嚴(yán)重的是因業(yè)主“主體缺位”而難以依法組建小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，在此種情況下，若按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)很難召集起來，而通過業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)更無從談起。業(yè)主“主體缺位” 對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時(shí)往往會(huì)因找不到業(yè)主本人而難以奏效；收取管理費(fèi)或因故欲與業(yè)主溝通聯(lián)系時(shí)也會(huì)因業(yè)主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數(shù)業(yè)主討論決定一些事關(guān)全體業(yè)主的重要事務(wù)時(shí)，也會(huì)因業(yè)主人數(shù)達(dá)不到應(yīng)有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區(qū)順利實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，必須從實(shí)際出發(fā)研究解決這一“主體缺位”問題。
4、由于多種原因接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)普遍效益不良
老舊住宅區(qū)比新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本要高得多。一方面，老住宅區(qū)一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區(qū)，就必須在各服務(wù)項(xiàng)目上進(jìn)行相應(yīng)的人力、物力配備，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾?。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區(qū)無論是房屋本體，還是各種設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，都到了“問題時(shí)段”，這就使物業(yè)管理的后續(xù)成本大大提高。
由于種種原因，老住宅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，而且在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的各老住宅小區(qū)，都程度不同地存在“收費(fèi)難”的問題，使本已顯得比較困窘的企業(yè)財(cái)務(wù)更為雪上加霜。這種成本與收益之間的不平衡必然會(huì)造成多數(shù)物業(yè)公司效益不良，在一些項(xiàng)目上甚至可能出現(xiàn)虧損。
形成老住宅區(qū) “收費(fèi)難”問題原因比較復(fù)雜。它首先與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力有關(guān)。老住宅小區(qū)普遍存在著貧困化和老齡化的問題。如常州市白云新村的居民有40％為老年退休家庭；30％為自行車廠、壓縮機(jī)廠等大中型企業(yè)的下崗職工家庭；機(jī)械一村共2295戶，其中老年人占居民總數(shù)的70％；北環(huán)新村居民4166戶，下崗人員1666人，下崗人員的家庭占總戶數(shù)40％，貧困化特征明顯。要這些人按照物業(yè)管理市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來繳費(fèi)，確實(shí)存在明顯困難。其次，“收費(fèi)難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區(qū)的治安、衛(wèi)生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如個(gè)別住戶因有人破門開店、無牌無證經(jīng)營(yíng)而拒不交費(fèi)；有的因個(gè)別住戶在住宅小區(qū)違章開設(shè)飯?zhí)貌宛^，油煙、噪音影響生活而不交費(fèi)；有些人則因小區(qū)配套設(shè)施不完善乃至嚴(yán)重破損而不愿繳納管理費(fèi)。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關(guān)職能部門積極協(xié)助配合方可奏效。第三，由于業(yè)主“主體缺位”難收費(fèi)。有的小區(qū)房屋出租率偏高，繳費(fèi)時(shí)業(yè)主和租戶相互推托收不到費(fèi)，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費(fèi)。第四，個(gè)別業(yè)主出于其它理由不繳費(fèi)。有的錯(cuò)誤地認(rèn)為，反正物業(yè)管理是你政府出面給我們請(qǐng)來的，企業(yè)收不到管理費(fèi)自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費(fèi)。此外，住戶中某些權(quán)力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費(fèi)，其行為也對(duì)其他住戶產(chǎn)生了不良影響，致使個(gè)別住戶因從眾效應(yīng)而不繳費(fèi)。
5、缺乏“兩金”積累制約老舊住宅區(qū)維修工作的開展
老舊住宅小區(qū)既無大修資金存儲(chǔ)，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無處開支，并因此引發(fā)其他問題。
已實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理的各小區(qū)管理處普遍反映，羅湖區(qū)各老住宅區(qū)在整治和引入規(guī)范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業(yè)公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時(shí)間內(nèi)少量的維修資金積累對(duì)日益增多的維修項(xiàng)目無異于杯水車薪。如中航管理的統(tǒng)建樓小區(qū)因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現(xiàn)程度不同的滲漏現(xiàn)象，據(jù)測(cè)算完全修復(fù)需要資金數(shù)萬元，但小區(qū)所有住宅業(yè)主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區(qū)區(qū)數(shù)千元，距離修復(fù)所需資金額甚遠(yuǎn)。在紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)，這一現(xiàn)象更為普遍嚴(yán)重。業(yè)主認(rèn)為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當(dāng)然應(yīng)由企業(yè)出資維修，個(gè)別住戶甚至公然表示，如企業(yè)不負(fù)責(zé)維修，他們就會(huì)因此而拒絕繳納管理費(fèi)。
6、現(xiàn)有法規(guī)不夠完善，不利于老住宅區(qū)引入規(guī)范物業(yè)管理工作的開展。
按照現(xiàn)行的國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，引入物業(yè)管理公司接管現(xiàn)有的老住宅區(qū)，需要事先在老住宅區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但目前老住宅區(qū)普遍出租率很高，許多業(yè)主長(zhǎng)期不在老住宅區(qū)居住生活，因此成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的面臨著嚴(yán)重的主體缺位問題。而這個(gè)問題如果長(zhǎng)期得不到解決，勢(shì)必會(huì)影響老住宅區(qū)其他業(yè)主正當(dāng)權(quán)利的行使，因此必須從政策和法規(guī)層面加以保護(hù)和明確。另外，按照目前的《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，老住宅區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)處于低檔次，而現(xiàn)實(shí)狀況是老住宅區(qū)管理費(fèi)用收繳率低，而管理成本又高，物業(yè)管理企業(yè)難以保證獲得正常的經(jīng)營(yíng)收益，這也需要從政策層面上加以解決。相關(guān)還有目前物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范，缺乏健康有序透明的有形物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，這也不利于老住宅區(qū)物業(yè)管理工作的推進(jìn)。
二、政策建議
1、加強(qiáng)地方立法，健全法制，從制度上保證順利開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作。
對(duì)于老住宅區(qū)數(shù)量較多，面積較大的城市，開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作，是一項(xiàng)事關(guān)全局的復(fù)雜性、艱巨性的系統(tǒng)工程，牽涉面廣，工作量大，必須要盡快建立和完善嚴(yán)格的法規(guī)制度，才能保證此項(xiàng)工作的順利開展。各地方城市政府應(yīng)該制定出臺(tái)《整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》等規(guī)范性文件及相關(guān)配套措施，明確領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、部門分工及協(xié)作、工作內(nèi)容和程序，整治范圍、明確相關(guān)支持和優(yōu)惠政策，如財(cái)政支持政策、改造資金銀行優(yōu)惠貸款、改造工程稅費(fèi)減免、物業(yè)管理和活動(dòng)用房增建、參與管理老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)所享受的政策優(yōu)惠，等等。同時(shí)可以考慮針對(duì)老住宅區(qū)整治并引入規(guī)范物業(yè)管理之中出現(xiàn)的特殊情況，在各地出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例和辦法中增加相應(yīng)規(guī)定條款，并在各地物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)中增加老住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整補(bǔ)充其他有關(guān)政策規(guī)定。
2、廣泛開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理加大物業(yè)管理宣傳力度，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。
市、區(qū)、街道等各級(jí)政府要組織力量，通過開展實(shí)施各種形式多樣、生動(dòng)活潑的物業(yè)管理宣傳活動(dòng)，如新聞媒體宣傳、物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)、組織參觀實(shí)施物業(yè)管理的優(yōu)秀小區(qū)，等等，把物業(yè)服務(wù)的理念通過潛移默化的方式灌輸?shù)嚼献≌瑓^(qū)居民的思想中，增強(qiáng)這些居民的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、民主管理意識(shí)、契約意識(shí)和法制意識(shí)，使這些居民能夠真正意識(shí)到，物業(yè)管理服務(wù)能夠有力地維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常工作和生活秩序，維護(hù)社區(qū)的安定，提高文明程度，同時(shí)保障了物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的積累；物業(yè)管理服務(wù)明顯改善和提高了居住質(zhì)量，美化了城市市容環(huán)境，提升了城市形象和品味，優(yōu)化了城市人居和投資環(huán)境。同時(shí)，物業(yè)管理的實(shí)施，能夠?yàn)槔献≌瑓^(qū)下崗居民提供很多新的就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。
3、政府出資大力開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理試點(diǎn)工作，發(fā)揮示范帶動(dòng)作用。
一項(xiàng)新生事物的誕生總會(huì)引起許許多多的好奇和爭(zhēng)議，總有一個(gè)循序漸進(jìn)的認(rèn)識(shí)乃至接受的過程。對(duì)于老住宅區(qū)的城市居民，長(zhǎng)久以來他們一直生活在沒有正式物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域，要認(rèn)識(shí)和接受物業(yè)管理這種新的生活服務(wù)方式也因此需要一個(gè)轉(zhuǎn)變思想從而逐步接納的過程。通過政府出資，在城市老住宅區(qū)中選擇若干個(gè)試點(diǎn)區(qū)進(jìn)行整治并引進(jìn)和推行物業(yè)管理服務(wù)，使試點(diǎn)區(qū)出現(xiàn)新的變化，產(chǎn)生積極的效果，使得試點(diǎn)區(qū)的衛(wèi)生狀況、治安狀況、文明程度等各方面較之以前的生活狀況都有很大的改善。通過他們身邊的活生生的例子和給他們帶來實(shí)實(shí)在在的積極變化，能夠切實(shí)增加老住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)和了解，轉(zhuǎn)變他們的生活觀念，促使他們主動(dòng)接受現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)。這些試點(diǎn)區(qū)建立起的新型社區(qū)鄰里關(guān)系及行為模式，能夠產(chǎn)生強(qiáng)大的生命力和倡導(dǎo)示范效應(yīng)。
4、拓寬老住宅區(qū)整治改造資金籌集渠道，鋪設(shè)引入物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件。
老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是考慮按照物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，基本沒有物業(yè)管理活動(dòng)用房等引入規(guī)范物業(yè)管理必備設(shè)施。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，這也亟需投入相當(dāng)數(shù)額的整修資金。因此，要保證在老住宅區(qū)順利引入物業(yè)管理，必須首先要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的引入物業(yè)管理的硬件條件，需要先期投入一定數(shù)量資金對(duì)老住宅區(qū)進(jìn)行整治和改造。當(dāng)然，考慮到老住宅區(qū)問題的產(chǎn)生和形成主要是由于傳統(tǒng)住房體制造成的“歷史欠帳”，各城市政府應(yīng)該負(fù)擔(dān)其中的較大部分，但不妨創(chuàng)新思路，拓寬老住宅區(qū)整治改造資金籌集渠道，研究由政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)多方共同負(fù)擔(dān)的整治改造資金籌集機(jī)制，特別是通過一定政策優(yōu)惠，吸引有興趣參與老住宅區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)出資，實(shí)行政府補(bǔ)貼一部分，業(yè)主自籌一部分，企業(yè)有償資助一部分的“三三制”整治改造資金籌集方式，這樣既可以保證資金及時(shí)籌集到位，也能緩解政府財(cái)政資金壓力。
5、加快推進(jìn)老住宅區(qū)房屋確權(quán)工作，建立物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，明確、清晰的房屋產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)人至關(guān)重要，直接關(guān)系并影響著物業(yè)管理活動(dòng)的正常開展，如物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的是依照經(jīng)過房產(chǎn)管理部門確權(quán)的合法建筑面積收取的，如果產(chǎn)權(quán)不清，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取勢(shì)必會(huì)面臨很大的難題。目前老住宅區(qū)的房屋權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，歷史遺留問題多，并且構(gòu)成也相對(duì)多元化，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀顯然不利于物業(yè)管理這種天然需要清晰產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)和產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)效力的活動(dòng)在老住宅區(qū)的正常開展。如果老住宅區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)不能盡快登記確權(quán)，賦予法律保護(hù)效力，必然會(huì)影響到業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利的有效行使。這些因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)不清而產(chǎn)生的問題都將不利于物業(yè)管理在老住宅區(qū)的順利推進(jìn)。必須加快推進(jìn)該區(qū)域的房屋產(chǎn)權(quán)的確權(quán)工作，為物業(yè)管理活動(dòng)的開展建立清晰、穩(wěn)固、有法律保障的權(quán)利基礎(chǔ)。
6、努力創(chuàng)造良好市場(chǎng)環(huán)境，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)積極參與。
要想順利推進(jìn)在老住宅區(qū)物業(yè)管理工作，還必須努力創(chuàng)造良好的外部氛圍和環(huán)境，充分調(diào)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的積極性，減少他們?cè)谶@些區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的種種顧慮，如城市政府加大對(duì)老住宅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)力度，改造房屋，改善和提高這些地區(qū)物業(yè)的質(zhì)量，降低物業(yè)服務(wù)管理難度，實(shí)行“邊改造邊推行”物業(yè)管理活動(dòng)；政府主管部門可以考慮結(jié)合服務(wù)對(duì)象特性，制定出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，保障物業(yè)管理在這些區(qū)域的順利推廣實(shí)施；政府主管部門可以制定相關(guān)措施，如在物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)定、稅費(fèi)繳納上給予適當(dāng)?shù)膬A斜、給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)積極參與這些地區(qū)的物業(yè)管理。
7、盡快全面啟動(dòng)房屋維修基金的收取和管理工作，建立長(zhǎng)效預(yù)防機(jī)制。
目前大部分老住宅區(qū)房屋已經(jīng)進(jìn)入大中修和更新改造階段，為了保證住房能夠得到及時(shí)維護(hù)修繕，國家規(guī)定了房屋專項(xiàng)維修基金制度。1998年，在國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，首次對(duì)此做出規(guī)定。同年，建設(shè)部和財(cái)政部據(jù)此制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的收取、管理、使用做出規(guī)定：(1)買賣商品房時(shí)，購房者按房款2%-3%的比例向售房者繳交此款；(2)此款在當(dāng)?shù)劂y行專戶存儲(chǔ)，嚴(yán)禁挪作他用；(3)業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，主管部門將此款交給物業(yè)公司代管，物業(yè)公司定期接受業(yè)主委員會(huì)檢查監(jiān)督；(4)業(yè)主委員會(huì)成立前，此款的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，由行政主管部門審核后劃撥；(5)各級(jí)房產(chǎn)、財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督此款的管理和使用；應(yīng)制定使用計(jì)劃報(bào)批、財(cái)務(wù)預(yù)決算、審計(jì)監(jiān)督和業(yè)主查詢對(duì)賬制度。2003年由國務(wù)院公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。應(yīng)該說，房屋維修基金是住宅區(qū)房屋的“養(yǎng)老金”，但目前不少地方房屋維修基金已經(jīng)缺失嚴(yán)重，社會(huì)關(guān)注度越來越高，老舊房屋的維修壓力也日益增大。為了防止不斷出現(xiàn)大批老化嚴(yán)重的老住宅區(qū)，形成新的整治和改造壓力，必須樹立“防火勝于救火”、“未雨綢繆”的觀念，各地應(yīng)該盡快制定和完善房屋維修基金的法律法規(guī)，盡早啟動(dòng)和加強(qiáng)房屋維修基金追繳、收取和管理工作，建立長(zhǎng)效預(yù)防機(jī)制。
8、老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不一、情況復(fù)雜，物業(yè)管理必須因地制宜，區(qū)別不同情況采取相應(yīng)措施。
各老住宅區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施方面差異很大，改進(jìn)和引入物業(yè)管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區(qū)和經(jīng)過整治可以達(dá)到引入規(guī)范化管理的小區(qū)，積極創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個(gè)老住宅區(qū)都具備引入規(guī)范的物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時(shí)，某街道辦領(lǐng)導(dǎo)曾坦言，為了積極推進(jìn)老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理工作，他們?cè)?jīng)先后邀請(qǐng)十多個(gè)物業(yè)管理公司前往本街道所屬的多個(gè)老住宅區(qū)考察，希望與這些物管公司達(dá)成介入整治和整治后進(jìn)駐管理的意向，但90%以上的物管企業(yè)在考察以后都因小區(qū)規(guī)模太小或不具備規(guī)范化管理?xiàng)l件而搖頭離去。只有個(gè)別具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感較高的企業(yè)表示，可以考慮在經(jīng)過整治具備相當(dāng)條件后入駐個(gè)別小區(qū)。為此，我們建議，區(qū)主管部門和有關(guān)街道、社區(qū)工作站應(yīng)積極行動(dòng)起來， “因區(qū)而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強(qiáng)對(duì)老住宅區(qū)的管理，消滅管理盲區(qū)。如對(duì)目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務(wù)項(xiàng)目外包給專業(yè)公司，社區(qū)居委會(huì)充當(dāng)專業(yè)公司與老住宅區(qū)業(yè)主之間。
眼下，我們只知道物業(yè)管理像攀榮附貴的孽生物一樣，依存于新建的封閉式居民社區(qū)。而物業(yè)管理走進(jìn)“被遺忘的角落”老社區(qū)，無啻是一個(gè)創(chuàng)舉。老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理以極富生命力的發(fā)展勢(shì)頭正挺進(jìn)許多城市的大街小巷，得到全社會(huì)的普遍認(rèn)同和贊許，并被百姓眾口皆碑稱為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。
在城市新建住宅小區(qū)引入物業(yè)管理，曾經(jīng)譜寫了中國物業(yè)管理不朽的精彩開篇。今天，物業(yè)管理在經(jīng)歷了大規(guī)模的全國性推廣和高速發(fā)展后，老舊住宅區(qū)也要引入物業(yè)管理，這是城市文明的一大進(jìn)步。這是在昨天物業(yè)管理成功基礎(chǔ)上的繼承和弘揚(yáng)，創(chuàng)新和突破，必將作為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要的高昂續(xù)篇，載入史冊(cè)。
中國物業(yè)管理發(fā)展的初期，選擇新建住宅小區(qū)既是一個(gè)明智的選擇，又是一個(gè)無奈的選擇。因?yàn)橹袊飿I(yè)管理的起端與其它發(fā)達(dá)國家有所不同，它不是隨著自發(fā)資本主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐步成長(zhǎng)起來的，而是根據(jù)中國的國情，隨著社會(huì)主義的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，住房體制改革，由行政性政策催發(fā)的人造市場(chǎng)，這就有一個(gè)主觀的選擇和決策。而選擇城市新建住宅小區(qū)，可以規(guī)避一些現(xiàn)實(shí)的困難，部分割斷歷史遺留的問題，能夠比較順利地推行住房管理制度的變革，事實(shí)已經(jīng)證明這一選擇的成功。然而，我們并不應(yīng)該忘記，物業(yè)管理并不是“富裕一族”的專利品，物業(yè)管理只有面向廣大民眾，低下它高貴的頭，才能有強(qiáng)勁的生成力和不息的生命力，才能享有更加廣闊的天地。今天，老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)管理這是符合歷史潮流的選擇，是物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的需要，是建設(shè)和諧社區(qū)、和諧社會(huì)的需要，不管面前有多少困難，需要經(jīng)過多少曲折，終究要蕩滌一切，勇往直前，奔向未來。
一、老舊住宅區(qū)物業(yè)管理面臨的六大問題
從各地情況看，實(shí)現(xiàn)已接管老住宅區(qū)的長(zhǎng)效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。
1、老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理缺乏許多必要的客觀條件
老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，它們大都沒有圍墻，難以實(shí)行封閉管理；基本沒有物業(yè)管理辦公用房和員工住房；沒有休閑、健身及文化活動(dòng)場(chǎng)所；沒有綠地或綠化嚴(yán)重不足；多數(shù)小區(qū)沒有垃圾中轉(zhuǎn)站。所有這些都需要在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。
一般情況下，物業(yè)公司在接管老住宅區(qū)時(shí)都有大筆資金投入。如深圳紅桂物業(yè)公司2005年1月進(jìn)駐田苑小區(qū)后，自己墊付近20萬元資金進(jìn)行小區(qū)整治，經(jīng)過全體員工的艱苦的努力，對(duì)各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應(yīng)開關(guān)，使公共場(chǎng)所得以重見光明。他們還對(duì)各單元破爛嚴(yán)重的防盜鐵門重新加以修復(fù)粉刷返新，初步修整了部分小區(qū)路面，對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)易改造，疏通清運(yùn)了堵塞的化糞池和排污管道，對(duì)小區(qū)污水明溝進(jìn)行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個(gè)滅火器用于消防應(yīng)急，為開展規(guī)范化物業(yè)管理奠定了初步的設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)；與此同時(shí)，他們還對(duì)綠化地帶進(jìn)行了初步的修復(fù)和栽培，使小區(qū)面貌有了質(zhì)的飛躍。為了感化住戶，該公司還宣布對(duì)小區(qū)業(yè)主兩個(gè)月不收管理費(fèi)。在街道辦慶幸自己實(shí)現(xiàn)該小區(qū)“零投入” 成功引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理公司的同時(shí)，物業(yè)公司卻因此背上了數(shù)十萬元、不知何日才能回收的前期投入！
由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如深圳紅桂紅桂物業(yè)公司管理的田苑小區(qū)至今沒有修建圍墻，難以真正實(shí)現(xiàn)圍合封閉型管理；其它公共配套設(shè)施，如道路、地下排污管道嚴(yán)重老化破舊，急需修復(fù)更換；消防配套設(shè)備設(shè)施、綠化等亦需補(bǔ)充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業(yè)再為小區(qū)整治補(bǔ)充投入大筆資金是不現(xiàn)實(shí)的，而且對(duì)企業(yè)也是極其不公正的。
老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。物業(yè)管理用房是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)基本的條件之一。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時(shí)基本沒有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問題之一。目前，在已引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，解決管理用房的途徑主要有兩條：一是由物管企業(yè)租賃，二是在個(gè)別有條件的小區(qū)，由物管企業(yè)向有關(guān)單位無償借用。員工宿舍基本上是由企業(yè)自己出資租賃。通常情況下，有關(guān)單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業(yè)只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢(shì)所必然。
2、老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)一定的主觀障礙
老住宅區(qū)業(yè)主住戶對(duì)小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問題上態(tài)度消極，這是老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)的主觀障礙之一。從近年來各地政府對(duì)個(gè)別老住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產(chǎn)生的積極效果中，老住宅區(qū)的業(yè)主住戶對(duì)規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和提高自身生活質(zhì)量的積極意義有著充分的認(rèn)識(shí)。不僅引入物業(yè)管理后的小區(qū)居民對(duì)整治和引入物業(yè)管理工作給以高度肯定，好評(píng)如潮，那些未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主住戶要求引入規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也很高。
如深圳部分老住宅區(qū)業(yè)主在回答“您認(rèn)為貴小區(qū)是否需要物業(yè)管理”這一問題時(shí)， 60%的被調(diào)查對(duì)象選擇“有需要”，24%的選擇“無所謂”，只有16%的選擇“無需要”。這說明大多數(shù)老住宅區(qū)住戶要求引入物業(yè)管理的愿望十分強(qiáng)烈，廣大住戶對(duì)規(guī)范的物業(yè)管理能給小區(qū)帶來的好處有著清醒的認(rèn)識(shí)。但老住宅區(qū)少數(shù)業(yè)主因?yàn)閺奈唇贿^物業(yè)管理費(fèi)，沒有物業(yè)管理的概念，認(rèn)為沒必要實(shí)施物業(yè)管理，或?qū)π^(qū)是否實(shí)行物業(yè)管理抱著一種無所謂的態(tài)度，尚需要基層工作者更多細(xì)致扎實(shí)的工作加以引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)。
另一方面，在涉及物業(yè)管理的前期投入及管理費(fèi)繳納時(shí)，多數(shù)老住宅區(qū)住戶態(tài)度消極。根據(jù)深圳市社科院和羅湖區(qū)住宅局聯(lián)合課題組的問卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費(fèi)的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實(shí)行了
物業(yè)管理也會(huì)提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)?？梢姡献≌瑓^(qū)住戶普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。老住宅區(qū)住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力低有關(guān)。要在這些小區(qū)中引入和推行規(guī)范的物業(yè)管理，不得不考慮住戶的這種特有心態(tài)。
3、業(yè)主“主體缺位”制約著老住宅區(qū)物業(yè)管理工作的正常開展
在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范物業(yè)管理的各老住宅小區(qū)，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在這些老住宅區(qū)，許多業(yè)主都不在小區(qū)內(nèi)生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業(yè)后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小區(qū)共有392棟住宅樓，出租率高達(dá)95%以上；另外一個(gè)小區(qū)總戶數(shù)562戶，出租率高達(dá)70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業(yè)主本人，有的甚至連業(yè)主是何人都無人知曉。
業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。為嚴(yán)重的是因業(yè)主“主體缺位”而難以依法組建小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，在此種情況下，若按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)很難召集起來，而通過業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)更無從談起。業(yè)主“主體缺位” 對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時(shí)往往會(huì)因找不到業(yè)主本人而難以奏效；收取管理費(fèi)或因故欲與業(yè)主溝通聯(lián)系時(shí)也會(huì)因業(yè)主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數(shù)業(yè)主討論決定一些事關(guān)全體業(yè)主的重要事務(wù)時(shí)，也會(huì)因業(yè)主人數(shù)達(dá)不到應(yīng)有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區(qū)順利實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，必須從實(shí)際出發(fā)研究解決這一“主體缺位”問題。
4、由于多種原因接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)普遍效益不良
老舊住宅區(qū)比新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本要高得多。一方面，老住宅區(qū)一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區(qū)，就必須在各服務(wù)項(xiàng)目上進(jìn)行相應(yīng)的人力、物力配備，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾?。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區(qū)無論是房屋本體，還是各種設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，都到了“問題時(shí)段”，這就使物業(yè)管理的后續(xù)成本大大提高。
由于種種原因，老住宅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，而且在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的各老住宅小區(qū)，都程度不同地存在“收費(fèi)難”的問題，使本已顯得比較困窘的企業(yè)財(cái)務(wù)更為雪上加霜。這種成本與收益之間的不平衡必然會(huì)造成多數(shù)物業(yè)公司效益不良，在一些項(xiàng)目上甚至可能出現(xiàn)虧損。
形成老住宅區(qū) “收費(fèi)難”問題原因比較復(fù)雜。它首先與住戶的經(jīng)濟(jì)支付能力有關(guān)。老住宅小區(qū)普遍存在著貧困化和老齡化的問題。如常州市白云新村的居民有40％為老年退休家庭；30％為自行車廠、壓縮機(jī)廠等大中型企業(yè)的下崗職工家庭；機(jī)械一村共2295戶，其中老年人占居民總數(shù)的70％；北環(huán)新村居民4166戶，下崗人員1666人，下崗人員的家庭占總戶數(shù)40％，貧困化特征明顯。要這些人按照物業(yè)管理市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來繳費(fèi)，確實(shí)存在明顯困難。其次，“收費(fèi)難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區(qū)的治安、衛(wèi)生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如個(gè)別住戶因有人破門開店、無牌無證經(jīng)營(yíng)而拒不交費(fèi)；有的因個(gè)別住戶在住宅小區(qū)違章開設(shè)飯?zhí)貌宛^，油煙、噪音影響生活而不交費(fèi)；有些人則因小區(qū)配套設(shè)施不完善乃至嚴(yán)重破損而不愿繳納管理費(fèi)。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關(guān)職能部門積極協(xié)助配合方可奏效。第三，由于業(yè)主“主體缺位”難收費(fèi)。有的小區(qū)房屋出租率偏高，繳費(fèi)時(shí)業(yè)主和租戶相互推托收不到費(fèi)，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費(fèi)。第四，個(gè)別業(yè)主出于其它理由不繳費(fèi)。有的錯(cuò)誤地認(rèn)為，反正物業(yè)管理是你政府出面給我們請(qǐng)來的，企業(yè)收不到管理費(fèi)自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費(fèi)。此外，住戶中某些權(quán)力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費(fèi)，其行為也對(duì)其他住戶產(chǎn)生了不良影響，致使個(gè)別住戶因從眾效應(yīng)而不繳費(fèi)。
5、缺乏“兩金”積累制約老舊住宅區(qū)維修工作的開展
老舊住宅小區(qū)既無大修資金存儲(chǔ)，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無處開支，并因此引發(fā)其他問題。
已實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理的各小區(qū)管理處普遍反映，羅湖區(qū)各老住宅區(qū)在整治和引入規(guī)范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業(yè)公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時(shí)間內(nèi)少量的維修資金積累對(duì)日益增多的維修項(xiàng)目無異于杯水車薪。如中航管理的統(tǒng)建樓小區(qū)因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現(xiàn)程度不同的滲漏現(xiàn)象，據(jù)測(cè)算完全修復(fù)需要資金數(shù)萬元，但小區(qū)所有住宅業(yè)主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區(qū)區(qū)數(shù)千元，距離修復(fù)所需資金額甚遠(yuǎn)。在紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)，這一現(xiàn)象更為普遍嚴(yán)重。業(yè)主認(rèn)為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當(dāng)然應(yīng)由企業(yè)出資維修，個(gè)別住戶甚至公然表示，如企業(yè)不負(fù)責(zé)維修，他們就會(huì)因此而拒絕繳納管理費(fèi)。
6、現(xiàn)有法規(guī)不夠完善，不利于老住宅區(qū)引入規(guī)范物業(yè)管理工作的開展。
按照現(xiàn)行的國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，引入物業(yè)管理公司接管現(xiàn)有的老住宅區(qū)，需要事先在老住宅區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)和產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但目前老住宅區(qū)普遍出租率很高，許多業(yè)主長(zhǎng)期不在老住宅區(qū)居住生活，因此成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的面臨著嚴(yán)重的主體缺位問題。而這個(gè)問題如果長(zhǎng)期得不到解決，勢(shì)必會(huì)影響老住宅區(qū)其他業(yè)主正當(dāng)權(quán)利的行使，因此必須從政策和法規(guī)層面加以保護(hù)和明確。另外，按照目前的《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，老住宅區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)處于低檔次，而現(xiàn)實(shí)狀況是老住宅區(qū)管理費(fèi)用收繳率低，而管理成本又高，物業(yè)管理企業(yè)難以保證獲得正常的經(jīng)營(yíng)收益，這也需要從政策層面上加以解決。相關(guān)還有目前物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范，缺乏健康有序透明的有形物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，這也不利于老住宅區(qū)物業(yè)管理工作的推進(jìn)。
二、政策建議
1、加強(qiáng)地方立法，健全法制，從制度上保證順利開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作。
對(duì)于老住宅區(qū)數(shù)量較多，面積較大的城市，開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作，是一項(xiàng)事關(guān)全局的復(fù)雜性、艱巨性的系統(tǒng)工程，牽涉面廣，工作量大，必須要盡快建立和完善嚴(yán)格的法規(guī)制度，才能保證此項(xiàng)工作的順利開展。各地方城市政府應(yīng)該制定出臺(tái)《整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》等規(guī)范性文件及相關(guān)配套措施，明確領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、部門分工及協(xié)作、工作內(nèi)容和程序，整治范圍、明確相關(guān)支持和優(yōu)惠政策，如財(cái)政支持政策、改造資金銀行優(yōu)惠貸款、改造工程稅費(fèi)減免、物業(yè)管理和活動(dòng)用房增建、參與管理老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)所享受的政策優(yōu)惠，等等。同時(shí)可以考慮針對(duì)老住宅區(qū)整治并引入規(guī)范物業(yè)管理之中出現(xiàn)的特殊情況，在各地出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例和辦法中增加相應(yīng)規(guī)定條款，并在各地物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)中增加老住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整補(bǔ)充其他有關(guān)政策規(guī)定。
2、廣泛開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理加大物業(yè)管理宣傳力度，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。
市、區(qū)、街道等各級(jí)政府要組織力量，通過開展實(shí)施各種形式多樣、生動(dòng)活潑的物業(yè)管理宣傳活動(dòng)，如新聞媒體宣傳、物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)、組織參觀實(shí)施物業(yè)管理的優(yōu)秀小區(qū)，等等，把物業(yè)服務(wù)的理念通過潛移默化的方式灌輸?shù)嚼献≌瑓^(qū)居民的思想中，增強(qiáng)這些居民的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、民主管理意識(shí)、契約意識(shí)和法制意識(shí)，使這些居民能夠真正意識(shí)到，物業(yè)管理服務(wù)能夠有力地維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常工作和生活秩序，維護(hù)社區(qū)的安定，提高文明程度，同時(shí)保障了物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的積累；物業(yè)管理服務(wù)明顯改善和提高了居住質(zhì)量，美化了城市市容環(huán)境，提升了城市形象和品味，優(yōu)化了城市人居和投資環(huán)境。同時(shí)，物業(yè)管理的實(shí)施，能夠?yàn)槔献≌瑓^(qū)下崗居民提供很多新的就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。
3、政府出資大力開展整治老住宅區(qū)并引入規(guī)范物業(yè)管理試點(diǎn)工作，發(fā)揮示范帶動(dòng)作用。
一項(xiàng)新生事物的誕生總會(huì)引起許許多多的好奇和爭(zhēng)議，總有一個(gè)循序漸進(jìn)的認(rèn)識(shí)乃至接受的過程。對(duì)于老住宅區(qū)的城市居民，長(zhǎng)久以來他們一直生活在沒有正式物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域，要認(rèn)識(shí)和接受物業(yè)管理這種新的生活服務(wù)方式也因此需要一個(gè)轉(zhuǎn)變思想從而逐步接納的過程。通過政府出資，在城市老住宅區(qū)中選擇若干個(gè)試點(diǎn)區(qū)進(jìn)行整治并引進(jìn)和推行物業(yè)管理服務(wù)，使試點(diǎn)區(qū)出現(xiàn)新的變化，產(chǎn)生積極的效果，使得試點(diǎn)區(qū)的衛(wèi)生狀況、治安狀況、文明程度等各方面較之以前的生活狀況都有很大的改善。通過他們身邊的活生生的例子和給他們帶來實(shí)實(shí)在在的積極變化，能夠切實(shí)增加老住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)和了解，轉(zhuǎn)變他們的生活觀念，促使他們主動(dòng)接受現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)。這些試點(diǎn)區(qū)建立起的新型社區(qū)鄰里關(guān)系及行為模式，能夠產(chǎn)生強(qiáng)大的生命力和倡導(dǎo)示范效應(yīng)。
4、拓寬老住宅區(qū)整治改造資金籌集渠道，鋪設(shè)引入物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件。
老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是考慮按照物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，基本沒有物業(yè)管理活動(dòng)用房等引入規(guī)范物業(yè)管理必備設(shè)施。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，這也亟需投入相當(dāng)數(shù)額的整修資金。因此，要保證在老住宅區(qū)順利引入物業(yè)管理，必須首先要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的引入物業(yè)管理的硬件條件，需要先期投入一定數(shù)量資金對(duì)老住宅區(qū)進(jìn)行整治和改造。當(dāng)然，考慮到老住宅區(qū)問題的產(chǎn)生和形成主要是由于傳統(tǒng)住房體制造成的“歷史欠帳”，各城市政府應(yīng)該負(fù)擔(dān)其中的較大部分，但不妨創(chuàng)新思路，拓寬老住宅區(qū)整治改造資金籌集渠道，研究由政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)多方共同負(fù)擔(dān)的整治改造資金籌集機(jī)制，特別是通過一定政策優(yōu)惠，吸引有興趣參與老住宅區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)出資，實(shí)行政府補(bǔ)貼一部分，業(yè)主自籌一部分，企業(yè)有償資助一部分的“三三制”整治改造資金籌集方式，這樣既可以保證資金及時(shí)籌集到位，也能緩解政府財(cái)政資金壓力。
5、加快推進(jìn)老住宅區(qū)房屋確權(quán)工作，建立物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，明確、清晰的房屋產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)人至關(guān)重要，直接關(guān)系并影響著物業(yè)管理活動(dòng)的正常開展，如物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的是依照經(jīng)過房產(chǎn)管理部門確權(quán)的合法建筑面積收取的，如果產(chǎn)權(quán)不清，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取勢(shì)必會(huì)面臨很大的難題。目前老住宅區(qū)的房屋權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，歷史遺留問題多，并且構(gòu)成也相對(duì)多元化，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀顯然不利于物業(yè)管理這種天然需要清晰產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)和產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)效力的活動(dòng)在老住宅區(qū)的正常開展。如果老住宅區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)不能盡快登記確權(quán)，賦予法律保護(hù)效力，必然會(huì)影響到業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利的有效行使。這些因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)不清而產(chǎn)生的問題都將不利于物業(yè)管理在老住宅區(qū)的順利推進(jìn)。必須加快推進(jìn)該區(qū)域的房屋產(chǎn)權(quán)的確權(quán)工作，為物業(yè)管理活動(dòng)的開展建立清晰、穩(wěn)固、有法律保障的權(quán)利基礎(chǔ)。
6、努力創(chuàng)造良好市場(chǎng)環(huán)境，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)積極參與。
要想順利推進(jìn)在老住宅區(qū)物業(yè)管理工作，還必須努力創(chuàng)造良好的外部氛圍和環(huán)境，充分調(diào)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的積極性，減少他們?cè)谶@些區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的種種顧慮，如城市政府加大對(duì)老住宅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)力度，改造房屋，改善和提高這些地區(qū)物業(yè)的質(zhì)量，降低物業(yè)服務(wù)管理難度，實(shí)行“邊改造邊推行”物業(yè)管理活動(dòng)；政府主管部門可以考慮結(jié)合服務(wù)對(duì)象特性，制定出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，保障物業(yè)管理在這些區(qū)域的順利推廣實(shí)施；政府主管部門可以制定相關(guān)措施，如在物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)定、稅費(fèi)繳納上給予適當(dāng)?shù)膬A斜、給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)積極參與這些地區(qū)的物業(yè)管理。
7、盡快全面啟動(dòng)房屋維修基金的收取和管理工作，建立長(zhǎng)效預(yù)防機(jī)制。
目前大部分老住宅區(qū)房屋已經(jīng)進(jìn)入大中修和更新改造階段，為了保證住房能夠得到及時(shí)維護(hù)修繕，國家規(guī)定了房屋專項(xiàng)維修基金制度。1998年，在國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，首次對(duì)此做出規(guī)定。同年，建設(shè)部和財(cái)政部據(jù)此制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的收取、管理、使用做出規(guī)定：(1)買賣商品房時(shí)，購房者按房款2%-3%的比例向售房者繳交此款；(2)此款在當(dāng)?shù)劂y行專戶存儲(chǔ)，嚴(yán)禁挪作他用；(3)業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，主管部門將此款交給物業(yè)公司代管，物業(yè)公司定期接受業(yè)主委員會(huì)檢查監(jiān)督；(4)業(yè)主委員會(huì)成立前，此款的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，由行政主管部門審核后劃撥；(5)各級(jí)房產(chǎn)、財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督此款的管理和使用；應(yīng)制定使用計(jì)劃報(bào)批、財(cái)務(wù)預(yù)決算、審計(jì)監(jiān)督和業(yè)主查詢對(duì)賬制度。2003年由國務(wù)院公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。應(yīng)該說，房屋維修基金是住宅區(qū)房屋的“養(yǎng)老金”，但目前不少地方房屋維修基金已經(jīng)缺失嚴(yán)重，社會(huì)關(guān)注度越來越高，老舊房屋的維修壓力也日益增大。為了防止不斷出現(xiàn)大批老化嚴(yán)重的老住宅區(qū)，形成新的整治和改造壓力，必須樹立“防火勝于救火”、“未雨綢繆”的觀念，各地應(yīng)該盡快制定和完善房屋維修基金的法律法規(guī)，盡早啟動(dòng)和加強(qiáng)房屋維修基金追繳、收取和管理工作，建立長(zhǎng)效預(yù)防機(jī)制。
8、老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不一、情況復(fù)雜，物業(yè)管理必須因地制宜，區(qū)別不同情況采取相應(yīng)措施。
各老住宅區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施方面差異很大，改進(jìn)和引入物業(yè)管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區(qū)和經(jīng)過整治可以達(dá)到引入規(guī)范化管理的小區(qū)，積極創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個(gè)老住宅區(qū)都具備引入規(guī)范的物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時(shí)，某街道辦領(lǐng)導(dǎo)曾坦言，為了積極推進(jìn)老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理工作，他們?cè)?jīng)先后邀請(qǐng)十多個(gè)物業(yè)管理公司前往本街道所屬的多個(gè)老住宅區(qū)考察，希望與這些物管公司達(dá)成介入整治和整治后進(jìn)駐管理的意向，但90%以上的物管企業(yè)在考察以后都因小區(qū)規(guī)模太小或不具備規(guī)范化管理?xiàng)l件而搖頭離去。只有個(gè)別具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感較高的企業(yè)表示，可以考慮在經(jīng)過整治具備相當(dāng)條件后入駐個(gè)別小區(qū)。為此，我們建議，區(qū)主管部門和有關(guān)街道、社區(qū)工作站應(yīng)積極行動(dòng)起來， “因區(qū)而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強(qiáng)對(duì)老住宅區(qū)的管理，消滅管理盲區(qū)。如對(duì)目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務(wù)項(xiàng)目外包給專業(yè)公司，社區(qū)居委會(huì)充當(dāng)專業(yè)公司與老住宅區(qū)業(yè)主之間。