保安待遇差，物業(yè)稱是因低物業(yè)費所致；小區(qū)停車費，業(yè)主則懷疑被物業(yè)“黑”走。上述兩大問題本報在4月25日、26日連續(xù)進行了報道，引起社會各界對小區(qū)物業(yè)收費的關注，并要求繼續(xù)跟蹤報道。
應讀者要求，本報記者走訪了一些小區(qū)，物業(yè)紛紛叫苦，表示賺不到錢。那么，是物業(yè)得了便宜賣乖，還是真的日子難過？小區(qū)管理的成本和收益，究竟能否說得清、道得明？
經業(yè)內人士幫助，記者獲得到了一個多層住宅小區(qū)和一個高層住宅小區(qū)的成本收益賬目。今天，我們就來撥開罩在小區(qū)物業(yè)管理成本外的“云霧”，見識一下其“廬山真面目”吧。
樣本1：某多層住宅小區(qū)
人頭費支出占物業(yè)費的139%
作為樣本的多層住宅A小區(qū)位于蓮坂附近，是一個總建筑面積65000平方米的安置房小區(qū)，1995年建成。該小區(qū)的收費面積60000平方米出頭，目前的收費標準已10年未變，具體為管理費0.35元/平方米，維修金0.1元/平方米，收費率約為80%。
這樣一來，A小區(qū)的物業(yè)管理費收入每年約為21萬多元，由于該小區(qū)物業(yè)所在公司有資產在該小區(qū)，其出租收入也歸入小區(qū)管理處核算，于是A小區(qū)物業(yè)每年又多了約12萬元的租金收入。
目前，A小區(qū)物業(yè)設有主任1人，收費1人，管理員兼隊長1人、秩序維護員(保安)6人，保潔員4人，維修工1人。一年下來，人員方面共花掉：人員工資22萬多元、人員勞動社保近2萬元，公積金約1萬元、人員勞動保護支出7500多元，職工福利及工會教育等支出近4萬元。
換句話說，A小區(qū)一年需支付14名工作人員的費用約30萬元出頭，占到了小區(qū)總成本的93.5%，物管費的139%。此外，該小區(qū)還有辦公費支出近3500元，保潔費支出4700多元，綠化費約8000元，秩序維護費(器具、服裝等)支出4200多元，維修費支出530元。
經統(tǒng)計，A小區(qū)稅前總收入33萬多元，稅后為31萬多元，而成本費用已達32萬多元，賬面顯示為虧損。其實，A小區(qū)還有一塊收入，那便是停車費。對此，A小區(qū)物業(yè)所在物業(yè)公司負責人表示，由于位置較偏，A小區(qū)的停車費每月也就一兩千元，而且另外掛賬，與業(yè)委會分成，所以不體現在物業(yè)管理收入里邊。
記者目擊
A小區(qū)不漲物業(yè)費將難以維持
那么，0.35元/平方米的物業(yè)費能夠維持什么樣的服務水平呢？記者走訪A小區(qū)發(fā)現，由于建成年代較早，如今該小區(qū)很多公共設施已經老化。此外記者還看到，小區(qū)內不少儲藏間被業(yè)主租了出去，使得小區(qū)看起來顯得雜亂。
A小區(qū)一位業(yè)主表示，物業(yè)的服務在他看來還算過得去，不過也有些人對物業(yè)不滿，認為不該讓那么多業(yè)主把儲藏間出租，弄得環(huán)境有點雜亂?！坝袝r樓梯口的密碼安全門壞了，跟物業(yè)講了幾天還沒修好?！绷硪粯I(yè)主也“報料”。
對此，A小區(qū)物業(yè)所在物業(yè)公司負責人表示，當初他們進駐該小區(qū)時，因為是安置房小區(qū)，政府制定的物業(yè)費指導價為0.5元/平方米，但因種種原因，最后是按0.35元/平方米計收，如今已10年過去了都沒提價，資金上非常緊張，管理起來也很吃力。
“這樣下去，肯定難以支撐?！痹撠撠熑吮硎?，現在A小區(qū)物業(yè)正在換屆，看換屆完能否順利把物業(yè)費漲到0.4元/平方米。記者估算了一下，雖然每月每平方米的物業(yè)費只多了5分錢，但一年下來便可以多收入近3萬元，這多少有利于緩解A小區(qū)物業(yè)資金捉襟見肘的狀況。
同樣是物業(yè)費0.35元/平方米，長青路某小區(qū)比起A小區(qū)來則顯得更為糟糕。記者現場看到，該小區(qū)基本沒有管理人員，小區(qū)里環(huán)境顯得臟亂，一些密碼安全門已經壞了多時也沒人修，樓梯扶手上厚厚一層灰……
經了解，長青路的該小區(qū)有不少業(yè)主拒繳物業(yè)費。“管理成這樣了，還讓我們交物業(yè)費，哪有這個道理。”一位業(yè)主提起小區(qū)物業(yè)就很氣憤。而另一知情業(yè)主則表示，那么多人不繳物業(yè)費，物業(yè)哪有錢來提供服務，而服務不到位，不繳物業(yè)費的人就更多。“已經陷入惡性循環(huán)了?！边@位業(yè)主無奈地說道。
樣本2：某高層住宅小區(qū)：收支基本平衡
作為樣本的高層住宅B小區(qū)位于湖濱南路，總建筑面積41000平方米，其中收費面積和收費標準為：住宅近33000平方米，物業(yè)費1元/平方米；商業(yè)近3000平方米，物業(yè)費1.8元/平方米。B小區(qū)物業(yè)所在物業(yè)公司負責人透露該小區(qū)的物業(yè)費收費率為98%，屬于比較高的水平。
B小區(qū)物業(yè)人員編制除了多了7名車管員、3名維修工和1名秩序維護員(保安)外，其余都和A小區(qū)一樣。這25名工作人員的人頭費支出約40萬元，其中人員工資30萬多元。
而經估算，B小區(qū)的物業(yè)費收入約為45萬多元，由于該小區(qū)物業(yè)所在公司也有資產在該小區(qū)，其出租收入也歸入小區(qū)管理處核算，于是B小區(qū)物業(yè)可獲得每年5萬多萬元的租金收入。兩項稅前收入總計近51萬元，稅后為47萬多元。
B小區(qū)物業(yè)的成本費用除約40萬元的人頭費外，還需支付辦公費、保潔費、綠化費、秩序維護費、維修費等共計6萬多元，兩項費用總計46萬多元。
47萬多減去46萬多，B小區(qū)物業(yè)好像沒虧錢，但記者發(fā)現還有一筆5萬來元的企業(yè)管理費未計入成本，于是，B小區(qū)物業(yè)又“虧錢”了，只是這筆“橫空出世”的企業(yè)管理費究竟是什么，記者沒有搞懂。
同樣，B小區(qū)由于地段不錯，雖然停車位只有幾十個，但也有一定收入。知情人士透露，加上停車費的收入，B小區(qū)物業(yè)應該不會虧錢，而是收支大體平衡。
記者目擊
B小區(qū)干凈整潔
記者在B小區(qū)看到，這是一個只有2棟近30層高樓的小區(qū)，一樓裙樓有部分店面，雖然建成距今已有10年，但總體還是顯得干凈，走廊及電梯間的墻上也鮮見“牛皮癬”和“涂鴉”。
業(yè)主林先生對目前的居住環(huán)境表示滿意?！靶^(qū)的保安還算盡責，保潔員清理垃圾也很及時。”林先生說，那么高的消防梯，保潔員一周都會掃兩次。
“就是房子沒有陽臺，晾衣服不太方便，其他方面倒還湊合。”業(yè)主劉先生表示。雖然業(yè)主和物業(yè)的小磨擦也發(fā)生過，但基本沒發(fā)生什么大矛盾。
“聽說現在物業(yè)成本上漲，有些小區(qū)開始漲價了，我們擔心這里也要漲?！睒I(yè)主陳先生說，住在這個小區(qū)里的，大多都是拆遷戶，很多人經濟上并不寬裕，所以對物業(yè)費還是挺敏感的。
小區(qū)物業(yè)收費不能固定不變
據了解，根據國家發(fā)改委和建設部聯(lián)合發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》，小區(qū)物業(yè)服務成本主要包括9方面的內容，分別為：管理服務人員的工資、社會保險和福利；物業(yè)共用部位設施設備日常運行維護費用；綠化養(yǎng)護費用；清潔衛(wèi)生費用；秩序維護費用；物業(yè)共用部位設施設備及公眾責任保險費用；辦公費用；固定資產折舊等費用；經業(yè)主同意的其他費用。
由于物價上漲，社會平均工資提高，《勞動合同法》出臺，而物業(yè)費多年未變或提價艱難，廈門物業(yè)企業(yè)紛紛叫苦稱，在現有的收費水平下，要維持較高水平的服務很難。
某物業(yè)公司總經理李先生直言，10年來社會最低工資上漲了97.4%，但物業(yè)費標準卻下降，兩者差距越拉越大。企業(yè)合法經營變得困難。他還表示，物業(yè)費批文規(guī)定價格浮動只能下不能上，也違背經濟規(guī)律。
另一物業(yè)公司負責人黃先生則表示，如果物業(yè)費能與每年的通貨膨脹率同步就好了，否則像目前這樣定“死價”，將產生嚴重的后果。他說，隨著物業(yè)公司利潤減少，將不得不壓低職工待遇，于是很難招到高素質的人才，對業(yè)主的服務質量也必然下降。
“還可能導致惡性競爭?！秉S先生說，一些正規(guī)的物業(yè)公司可能由于成本太高而難以維持，而小物業(yè)公司則通過偷稅、剝削員工等非法經營手段低價競爭，導致物業(yè)管理行業(yè)整體品質下降。
應讀者要求，本報記者走訪了一些小區(qū)，物業(yè)紛紛叫苦，表示賺不到錢。那么，是物業(yè)得了便宜賣乖，還是真的日子難過？小區(qū)管理的成本和收益，究竟能否說得清、道得明？
經業(yè)內人士幫助，記者獲得到了一個多層住宅小區(qū)和一個高層住宅小區(qū)的成本收益賬目。今天，我們就來撥開罩在小區(qū)物業(yè)管理成本外的“云霧”，見識一下其“廬山真面目”吧。
樣本1：某多層住宅小區(qū)
人頭費支出占物業(yè)費的139%
作為樣本的多層住宅A小區(qū)位于蓮坂附近，是一個總建筑面積65000平方米的安置房小區(qū)，1995年建成。該小區(qū)的收費面積60000平方米出頭，目前的收費標準已10年未變，具體為管理費0.35元/平方米，維修金0.1元/平方米，收費率約為80%。
這樣一來，A小區(qū)的物業(yè)管理費收入每年約為21萬多元，由于該小區(qū)物業(yè)所在公司有資產在該小區(qū)，其出租收入也歸入小區(qū)管理處核算，于是A小區(qū)物業(yè)每年又多了約12萬元的租金收入。
目前，A小區(qū)物業(yè)設有主任1人，收費1人，管理員兼隊長1人、秩序維護員(保安)6人，保潔員4人，維修工1人。一年下來，人員方面共花掉：人員工資22萬多元、人員勞動社保近2萬元，公積金約1萬元、人員勞動保護支出7500多元，職工福利及工會教育等支出近4萬元。
換句話說，A小區(qū)一年需支付14名工作人員的費用約30萬元出頭，占到了小區(qū)總成本的93.5%，物管費的139%。此外，該小區(qū)還有辦公費支出近3500元，保潔費支出4700多元，綠化費約8000元，秩序維護費(器具、服裝等)支出4200多元，維修費支出530元。
經統(tǒng)計，A小區(qū)稅前總收入33萬多元，稅后為31萬多元，而成本費用已達32萬多元，賬面顯示為虧損。其實，A小區(qū)還有一塊收入，那便是停車費。對此，A小區(qū)物業(yè)所在物業(yè)公司負責人表示，由于位置較偏，A小區(qū)的停車費每月也就一兩千元，而且另外掛賬，與業(yè)委會分成，所以不體現在物業(yè)管理收入里邊。
記者目擊
A小區(qū)不漲物業(yè)費將難以維持
那么，0.35元/平方米的物業(yè)費能夠維持什么樣的服務水平呢？記者走訪A小區(qū)發(fā)現，由于建成年代較早，如今該小區(qū)很多公共設施已經老化。此外記者還看到，小區(qū)內不少儲藏間被業(yè)主租了出去，使得小區(qū)看起來顯得雜亂。
A小區(qū)一位業(yè)主表示，物業(yè)的服務在他看來還算過得去，不過也有些人對物業(yè)不滿，認為不該讓那么多業(yè)主把儲藏間出租，弄得環(huán)境有點雜亂?！坝袝r樓梯口的密碼安全門壞了，跟物業(yè)講了幾天還沒修好?！绷硪粯I(yè)主也“報料”。
對此，A小區(qū)物業(yè)所在物業(yè)公司負責人表示，當初他們進駐該小區(qū)時，因為是安置房小區(qū)，政府制定的物業(yè)費指導價為0.5元/平方米，但因種種原因，最后是按0.35元/平方米計收，如今已10年過去了都沒提價，資金上非常緊張，管理起來也很吃力。
“這樣下去，肯定難以支撐?！痹撠撠熑吮硎?，現在A小區(qū)物業(yè)正在換屆，看換屆完能否順利把物業(yè)費漲到0.4元/平方米。記者估算了一下，雖然每月每平方米的物業(yè)費只多了5分錢，但一年下來便可以多收入近3萬元，這多少有利于緩解A小區(qū)物業(yè)資金捉襟見肘的狀況。
同樣是物業(yè)費0.35元/平方米，長青路某小區(qū)比起A小區(qū)來則顯得更為糟糕。記者現場看到，該小區(qū)基本沒有管理人員，小區(qū)里環(huán)境顯得臟亂，一些密碼安全門已經壞了多時也沒人修，樓梯扶手上厚厚一層灰……
經了解，長青路的該小區(qū)有不少業(yè)主拒繳物業(yè)費。“管理成這樣了，還讓我們交物業(yè)費，哪有這個道理。”一位業(yè)主提起小區(qū)物業(yè)就很氣憤。而另一知情業(yè)主則表示，那么多人不繳物業(yè)費，物業(yè)哪有錢來提供服務，而服務不到位，不繳物業(yè)費的人就更多。“已經陷入惡性循環(huán)了?！边@位業(yè)主無奈地說道。
樣本2：某高層住宅小區(qū)：收支基本平衡
作為樣本的高層住宅B小區(qū)位于湖濱南路，總建筑面積41000平方米，其中收費面積和收費標準為：住宅近33000平方米，物業(yè)費1元/平方米；商業(yè)近3000平方米，物業(yè)費1.8元/平方米。B小區(qū)物業(yè)所在物業(yè)公司負責人透露該小區(qū)的物業(yè)費收費率為98%，屬于比較高的水平。
B小區(qū)物業(yè)人員編制除了多了7名車管員、3名維修工和1名秩序維護員(保安)外，其余都和A小區(qū)一樣。這25名工作人員的人頭費支出約40萬元，其中人員工資30萬多元。
而經估算，B小區(qū)的物業(yè)費收入約為45萬多元，由于該小區(qū)物業(yè)所在公司也有資產在該小區(qū)，其出租收入也歸入小區(qū)管理處核算，于是B小區(qū)物業(yè)可獲得每年5萬多萬元的租金收入。兩項稅前收入總計近51萬元，稅后為47萬多元。
B小區(qū)物業(yè)的成本費用除約40萬元的人頭費外，還需支付辦公費、保潔費、綠化費、秩序維護費、維修費等共計6萬多元，兩項費用總計46萬多元。
47萬多減去46萬多，B小區(qū)物業(yè)好像沒虧錢，但記者發(fā)現還有一筆5萬來元的企業(yè)管理費未計入成本，于是，B小區(qū)物業(yè)又“虧錢”了，只是這筆“橫空出世”的企業(yè)管理費究竟是什么，記者沒有搞懂。
同樣，B小區(qū)由于地段不錯，雖然停車位只有幾十個，但也有一定收入。知情人士透露，加上停車費的收入，B小區(qū)物業(yè)應該不會虧錢，而是收支大體平衡。
記者目擊
B小區(qū)干凈整潔
記者在B小區(qū)看到，這是一個只有2棟近30層高樓的小區(qū)，一樓裙樓有部分店面，雖然建成距今已有10年，但總體還是顯得干凈，走廊及電梯間的墻上也鮮見“牛皮癬”和“涂鴉”。
業(yè)主林先生對目前的居住環(huán)境表示滿意?！靶^(qū)的保安還算盡責，保潔員清理垃圾也很及時。”林先生說，那么高的消防梯，保潔員一周都會掃兩次。
“就是房子沒有陽臺，晾衣服不太方便，其他方面倒還湊合。”業(yè)主劉先生表示。雖然業(yè)主和物業(yè)的小磨擦也發(fā)生過，但基本沒發(fā)生什么大矛盾。
“聽說現在物業(yè)成本上漲，有些小區(qū)開始漲價了，我們擔心這里也要漲?！睒I(yè)主陳先生說，住在這個小區(qū)里的，大多都是拆遷戶，很多人經濟上并不寬裕，所以對物業(yè)費還是挺敏感的。
小區(qū)物業(yè)收費不能固定不變
據了解，根據國家發(fā)改委和建設部聯(lián)合發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》，小區(qū)物業(yè)服務成本主要包括9方面的內容，分別為：管理服務人員的工資、社會保險和福利；物業(yè)共用部位設施設備日常運行維護費用；綠化養(yǎng)護費用；清潔衛(wèi)生費用；秩序維護費用；物業(yè)共用部位設施設備及公眾責任保險費用；辦公費用；固定資產折舊等費用；經業(yè)主同意的其他費用。
由于物價上漲，社會平均工資提高，《勞動合同法》出臺，而物業(yè)費多年未變或提價艱難，廈門物業(yè)企業(yè)紛紛叫苦稱，在現有的收費水平下，要維持較高水平的服務很難。
某物業(yè)公司總經理李先生直言，10年來社會最低工資上漲了97.4%，但物業(yè)費標準卻下降，兩者差距越拉越大。企業(yè)合法經營變得困難。他還表示，物業(yè)費批文規(guī)定價格浮動只能下不能上，也違背經濟規(guī)律。
另一物業(yè)公司負責人黃先生則表示，如果物業(yè)費能與每年的通貨膨脹率同步就好了，否則像目前這樣定“死價”，將產生嚴重的后果。他說，隨著物業(yè)公司利潤減少，將不得不壓低職工待遇，于是很難招到高素質的人才，對業(yè)主的服務質量也必然下降。
“還可能導致惡性競爭?！秉S先生說，一些正規(guī)的物業(yè)公司可能由于成本太高而難以維持，而小物業(yè)公司則通過偷稅、剝削員工等非法經營手段低價競爭，導致物業(yè)管理行業(yè)整體品質下降。