某業(yè)內(nèi)資深人士不久前萌發(fā)了辦一個(gè)“南方物業(yè)特色旅游”的想法。的確,南方物業(yè),尤其是上海、深圳,是北京大大小小幾乎每一個(gè)開發(fā)商都要上的必修課。而南方物業(yè)的做法,在很大程度上都是借鑒,甚至可以說是照搬了香港的做法。從設(shè)計(jì)到銷售,再到物業(yè)管理。不久前,筆者恰巧參加了一個(gè)香港物業(yè)管理考察團(tuán)。15天的時(shí)間雖然不長(zhǎng),但已對(duì)香港高水平的物業(yè)管理有了感受。
比起深圳1994年、北京1996年,香港已有40年的物業(yè)管理,絕對(duì)可稱得歷史悠久。香港人的努力加上積極吸收外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),使得香港的物業(yè)管理發(fā)展日趨成熟和完善,目前已形成一整套的管理體制和機(jī)制。
香港的物業(yè)也有“公”“私”之分
香港的住宅房屋按所有權(quán)性質(zhì)可分為三類一是公營(yíng)房屋,即由政府投資建設(shè),出售或出租給中低收入家庭的房屋,這類房屋由香港房屋署直接負(fù)責(zé)管理,這一點(diǎn)和我們大陸的直管公房管理模式一樣;二是公私合營(yíng)的房屋;三是私營(yíng)房屋。后兩類房屋產(chǎn)權(quán)一般屬私人所有,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共同事務(wù)進(jìn)行管理,提供服務(wù)。
靠業(yè)主立案法團(tuán)業(yè)主委員會(huì)居民互助委員會(huì)業(yè)主的權(quán)力得以維護(hù)
由于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中處于權(quán)力中心地位,香港有關(guān)法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作亦有詳細(xì)的規(guī)定。目前,香港的業(yè)主委員會(huì)有三種組織方式
業(yè)主立案法團(tuán)權(quán)力大
業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)香港《建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益而成立的法人社團(tuán)。它能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利,承擔(dān)民事義務(wù),有單獨(dú)的訴訟權(quán)利,代表全體業(yè)主管理公共地方,有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理公司,相當(dāng)于北京的物業(yè)管理委員會(huì)。小區(qū)或大廈具備以下條件之一者,可以成立業(yè)主立案法團(tuán):
1.5%以上業(yè)權(quán)要求召開業(yè)主大會(huì);
2.30%以上業(yè)權(quán)的業(yè)主向民政事務(wù)局申請(qǐng);
3.20%業(yè)權(quán)的業(yè)主向土地審裁處申請(qǐng)。
業(yè)主委員會(huì)成立廣泛
它是依據(jù)大廈公契而成立的非法人組織,沒有起訴權(quán),代表全體業(yè)主與物業(yè)公司溝通,監(jiān)督物業(yè)公司的日?；顒?dòng),對(duì)管理服務(wù)提出批評(píng)和建議。
居民互助委員會(huì)———香港的居委會(huì)
它是由民政事務(wù)專員以及大廈的業(yè)主和租戶共同組成的非法人組織,沒有獨(dú)立的訴訟權(quán),主要職責(zé)是促進(jìn)住戶的相互溝通,在一定程度上監(jiān)督物業(yè)管理工作,可以對(duì)物業(yè)管理工作提出意見。
在以上三種組織中,由于業(yè)主立案法團(tuán)成立條件較高,而且是法人組織,權(quán)力很大,對(duì)負(fù)責(zé)人的專業(yè)水平要求較高,所以全香港成立業(yè)主立案法團(tuán)的大廈不多;廣泛成立的是業(yè)主委員會(huì),而居民互助委員會(huì)相當(dāng)于我們的居民委員會(huì),強(qiáng)調(diào)的是社區(qū)互助事務(wù)。
物業(yè)公司:買房必須見“東家”
在香港,物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù),香港政府還沒有對(duì)管理公司采取發(fā)牌制度(類似我們大陸的資質(zhì)證書)。因此,物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。
物業(yè)公司的權(quán)力來源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同。在香港,發(fā)展商賣房時(shí),必須起草制定大廈公契,并報(bào)政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒絕備案。香港政府是1964年開始推行大廈公契制度的,公契的主要內(nèi)容包括:物業(yè)的公共部位(全體業(yè)主共有的地方),物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作辦法。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法,違約責(zé)任的處理。發(fā)展商出售物業(yè)時(shí)必須向購(gòu)房人出示經(jīng)備案的公契,購(gòu)房人在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)書面遵守公契。購(gòu)房人的書面構(gòu)成物業(yè)買賣合同的必要附件。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),也必須保證受讓人或承租人書面遵守公契。
大廈公契制度的推行,大大減少了前期的物業(yè)管理糾紛,保障了購(gòu)房者合法權(quán)益。
委員會(huì)成立后,業(yè)主立案法團(tuán)可以通過招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。
“管家”酬金已有行規(guī)
香港的物業(yè)管理費(fèi)用模式主要是代理人制。即管理費(fèi)用成本支出 酬金,酬金可以按固定數(shù)額提取,也可按比例提取。一般的提取比例是10—15%,住宅的比例是10%,商業(yè)的比例是15%。另外,物業(yè)管理費(fèi)也有采用包干制的,這一點(diǎn)與北京市普通居住小區(qū)的收費(fèi)方式相似。
選“管家”不招標(biāo)才新鮮
物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則:香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)和完善的地方,物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)劇烈,大到物業(yè)管理公司的選聘,小到日常管理中材料的采購(gòu),均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。因此已形成了一套完善的招投標(biāo)制度。
上周五我們介紹了香港物業(yè)管理的大致情況,應(yīng)該講,北京物業(yè)管理的基本思路與香港沒有本質(zhì)差異。但在實(shí)踐方面,兩地卻存在很大差異。
香港的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟,法制健全,一切均有章可循。香港在物業(yè)管理方面的根本大法是《香港建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》,除此之外,香港還頒布了一系列條例來規(guī)范大廈及小區(qū)的物業(yè)管理,如《保安及護(hù)衛(wèi)員條例》、《噪音管制條例第327章》、《空氣管制條例第435章》、《少額錢債條例第338章》等眾多法規(guī),清楚地規(guī)定了在物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)管理公司、租戶各自的權(quán)利和義務(wù),以及違反條例的處罰等內(nèi)容,物業(yè)管理是在一個(gè)比較完備的法律體系中運(yùn)行。
香港的法規(guī)沒有華麗的辭藻,看上去很嗦,但在實(shí)際過程中,可操作性很強(qiáng)。物業(yè)管理中發(fā)生的任何問題,均能在法律條文上找到答案,有強(qiáng)制執(zhí)行力度。如開發(fā)商的空置房是否要交納物業(yè)管理費(fèi)的問題,在《香港建筑物管理?xiàng)l例》上就有明確的規(guī)定:開發(fā)商必須與其他業(yè)主一樣,交納物業(yè)管理費(fèi)。而在北京物業(yè)管理政策中,沒有這方面的明確規(guī)定,在執(zhí)行過程中五花八門,有的開發(fā)商不交任何物業(yè)管理費(fèi),有的承擔(dān)50%的管理費(fèi),導(dǎo)致了業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間大量糾紛的產(chǎn)生。
再如,對(duì)于業(yè)主欠費(fèi)的處理,在香港,物業(yè)公司對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主,除采取催交等方式外,還可以采取上小額法庭追討的方式,只要事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿,小額法庭能夠當(dāng)庭判決。對(duì)于拒不執(zhí)行判決的,法院還可以拍賣業(yè)主的房產(chǎn)用于還債。
而在北京,物業(yè)管理費(fèi)用的官司往往需要幾個(gè)月,甚至半年才能判下來,有的物業(yè)公司根本拖不起,打官司成本太高,干脆就不打了;在示范效應(yīng)作用下,不交費(fèi)問題越來越嚴(yán)重。
另外,在水電費(fèi)的收繳方式上,香港和北京的差別也很大。香港法律規(guī)定:水電費(fèi)的收繳都由自來水、電力公司自行收取與物業(yè)公司無關(guān);而在北京,許多小區(qū)的水電費(fèi)收繳任務(wù)均由物業(yè)管理完成,收不上來的費(fèi)用,物業(yè)公司還得墊付。由于沒有法律規(guī)定來保護(hù)物業(yè)公司的權(quán)益,物業(yè)公司得罪不起專業(yè)部門,只得忍氣吞聲;同時(shí),這也在一定程度上損害了其他業(yè)主的權(quán)益。
北京市目前也有一系列物業(yè)管理規(guī)章、政策,但主要由物業(yè)管理行政主管部門制定,還沒有制定地方性法規(guī)。政策的層次不高,權(quán)威性不強(qiáng),相關(guān)部門配合力度小,對(duì)業(yè)主和使用人的約束力差,物業(yè)管理糾紛不斷,卻難以較好地解決。
除對(duì)法規(guī)制定方面的切身體會(huì)外,在香港考察期間,我們所接觸的各界人士對(duì)物業(yè)管理的了解和認(rèn)知程度,也令我們?cè)S多業(yè)內(nèi)人汗顏。在北京,還有相當(dāng)多的部門和個(gè)人認(rèn)為,物業(yè)管理就是收費(fèi),就是修修房、掃掃地,物業(yè)不僅難以升值,而且入住幾年的樓宇就已難窺見新意,沒完沒了的糾紛搞得業(yè)主狼狽不堪;而在香港,六七十年代的房屋比我們八九十年代的房屋還要新,業(yè)主與物業(yè)管理公司關(guān)系明確,平和相處,從中體現(xiàn)的不僅是其較高的物業(yè)管理水平,更有港人良好的物業(yè)管理意識(shí)。
比起深圳1994年、北京1996年,香港已有40年的物業(yè)管理,絕對(duì)可稱得歷史悠久。香港人的努力加上積極吸收外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),使得香港的物業(yè)管理發(fā)展日趨成熟和完善,目前已形成一整套的管理體制和機(jī)制。
香港的物業(yè)也有“公”“私”之分
香港的住宅房屋按所有權(quán)性質(zhì)可分為三類一是公營(yíng)房屋,即由政府投資建設(shè),出售或出租給中低收入家庭的房屋,這類房屋由香港房屋署直接負(fù)責(zé)管理,這一點(diǎn)和我們大陸的直管公房管理模式一樣;二是公私合營(yíng)的房屋;三是私營(yíng)房屋。后兩類房屋產(chǎn)權(quán)一般屬私人所有,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共同事務(wù)進(jìn)行管理,提供服務(wù)。
靠業(yè)主立案法團(tuán)業(yè)主委員會(huì)居民互助委員會(huì)業(yè)主的權(quán)力得以維護(hù)
由于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中處于權(quán)力中心地位,香港有關(guān)法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作亦有詳細(xì)的規(guī)定。目前,香港的業(yè)主委員會(huì)有三種組織方式
業(yè)主立案法團(tuán)權(quán)力大
業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)香港《建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益而成立的法人社團(tuán)。它能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利,承擔(dān)民事義務(wù),有單獨(dú)的訴訟權(quán)利,代表全體業(yè)主管理公共地方,有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理公司,相當(dāng)于北京的物業(yè)管理委員會(huì)。小區(qū)或大廈具備以下條件之一者,可以成立業(yè)主立案法團(tuán):
1.5%以上業(yè)權(quán)要求召開業(yè)主大會(huì);
2.30%以上業(yè)權(quán)的業(yè)主向民政事務(wù)局申請(qǐng);
3.20%業(yè)權(quán)的業(yè)主向土地審裁處申請(qǐng)。
業(yè)主委員會(huì)成立廣泛
它是依據(jù)大廈公契而成立的非法人組織,沒有起訴權(quán),代表全體業(yè)主與物業(yè)公司溝通,監(jiān)督物業(yè)公司的日?；顒?dòng),對(duì)管理服務(wù)提出批評(píng)和建議。
居民互助委員會(huì)———香港的居委會(huì)
它是由民政事務(wù)專員以及大廈的業(yè)主和租戶共同組成的非法人組織,沒有獨(dú)立的訴訟權(quán),主要職責(zé)是促進(jìn)住戶的相互溝通,在一定程度上監(jiān)督物業(yè)管理工作,可以對(duì)物業(yè)管理工作提出意見。
在以上三種組織中,由于業(yè)主立案法團(tuán)成立條件較高,而且是法人組織,權(quán)力很大,對(duì)負(fù)責(zé)人的專業(yè)水平要求較高,所以全香港成立業(yè)主立案法團(tuán)的大廈不多;廣泛成立的是業(yè)主委員會(huì),而居民互助委員會(huì)相當(dāng)于我們的居民委員會(huì),強(qiáng)調(diào)的是社區(qū)互助事務(wù)。
物業(yè)公司:買房必須見“東家”
在香港,物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù),香港政府還沒有對(duì)管理公司采取發(fā)牌制度(類似我們大陸的資質(zhì)證書)。因此,物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。
物業(yè)公司的權(quán)力來源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同。在香港,發(fā)展商賣房時(shí),必須起草制定大廈公契,并報(bào)政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒絕備案。香港政府是1964年開始推行大廈公契制度的,公契的主要內(nèi)容包括:物業(yè)的公共部位(全體業(yè)主共有的地方),物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作辦法。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法,違約責(zé)任的處理。發(fā)展商出售物業(yè)時(shí)必須向購(gòu)房人出示經(jīng)備案的公契,購(gòu)房人在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)書面遵守公契。購(gòu)房人的書面構(gòu)成物業(yè)買賣合同的必要附件。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),也必須保證受讓人或承租人書面遵守公契。
大廈公契制度的推行,大大減少了前期的物業(yè)管理糾紛,保障了購(gòu)房者合法權(quán)益。
委員會(huì)成立后,業(yè)主立案法團(tuán)可以通過招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。
“管家”酬金已有行規(guī)
香港的物業(yè)管理費(fèi)用模式主要是代理人制。即管理費(fèi)用成本支出 酬金,酬金可以按固定數(shù)額提取,也可按比例提取。一般的提取比例是10—15%,住宅的比例是10%,商業(yè)的比例是15%。另外,物業(yè)管理費(fèi)也有采用包干制的,這一點(diǎn)與北京市普通居住小區(qū)的收費(fèi)方式相似。
選“管家”不招標(biāo)才新鮮
物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則:香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)和完善的地方,物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)劇烈,大到物業(yè)管理公司的選聘,小到日常管理中材料的采購(gòu),均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。因此已形成了一套完善的招投標(biāo)制度。
上周五我們介紹了香港物業(yè)管理的大致情況,應(yīng)該講,北京物業(yè)管理的基本思路與香港沒有本質(zhì)差異。但在實(shí)踐方面,兩地卻存在很大差異。
香港的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟,法制健全,一切均有章可循。香港在物業(yè)管理方面的根本大法是《香港建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》,除此之外,香港還頒布了一系列條例來規(guī)范大廈及小區(qū)的物業(yè)管理,如《保安及護(hù)衛(wèi)員條例》、《噪音管制條例第327章》、《空氣管制條例第435章》、《少額錢債條例第338章》等眾多法規(guī),清楚地規(guī)定了在物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)管理公司、租戶各自的權(quán)利和義務(wù),以及違反條例的處罰等內(nèi)容,物業(yè)管理是在一個(gè)比較完備的法律體系中運(yùn)行。
香港的法規(guī)沒有華麗的辭藻,看上去很嗦,但在實(shí)際過程中,可操作性很強(qiáng)。物業(yè)管理中發(fā)生的任何問題,均能在法律條文上找到答案,有強(qiáng)制執(zhí)行力度。如開發(fā)商的空置房是否要交納物業(yè)管理費(fèi)的問題,在《香港建筑物管理?xiàng)l例》上就有明確的規(guī)定:開發(fā)商必須與其他業(yè)主一樣,交納物業(yè)管理費(fèi)。而在北京物業(yè)管理政策中,沒有這方面的明確規(guī)定,在執(zhí)行過程中五花八門,有的開發(fā)商不交任何物業(yè)管理費(fèi),有的承擔(dān)50%的管理費(fèi),導(dǎo)致了業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間大量糾紛的產(chǎn)生。
再如,對(duì)于業(yè)主欠費(fèi)的處理,在香港,物業(yè)公司對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主,除采取催交等方式外,還可以采取上小額法庭追討的方式,只要事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿,小額法庭能夠當(dāng)庭判決。對(duì)于拒不執(zhí)行判決的,法院還可以拍賣業(yè)主的房產(chǎn)用于還債。
而在北京,物業(yè)管理費(fèi)用的官司往往需要幾個(gè)月,甚至半年才能判下來,有的物業(yè)公司根本拖不起,打官司成本太高,干脆就不打了;在示范效應(yīng)作用下,不交費(fèi)問題越來越嚴(yán)重。
另外,在水電費(fèi)的收繳方式上,香港和北京的差別也很大。香港法律規(guī)定:水電費(fèi)的收繳都由自來水、電力公司自行收取與物業(yè)公司無關(guān);而在北京,許多小區(qū)的水電費(fèi)收繳任務(wù)均由物業(yè)管理完成,收不上來的費(fèi)用,物業(yè)公司還得墊付。由于沒有法律規(guī)定來保護(hù)物業(yè)公司的權(quán)益,物業(yè)公司得罪不起專業(yè)部門,只得忍氣吞聲;同時(shí),這也在一定程度上損害了其他業(yè)主的權(quán)益。
北京市目前也有一系列物業(yè)管理規(guī)章、政策,但主要由物業(yè)管理行政主管部門制定,還沒有制定地方性法規(guī)。政策的層次不高,權(quán)威性不強(qiáng),相關(guān)部門配合力度小,對(duì)業(yè)主和使用人的約束力差,物業(yè)管理糾紛不斷,卻難以較好地解決。
除對(duì)法規(guī)制定方面的切身體會(huì)外,在香港考察期間,我們所接觸的各界人士對(duì)物業(yè)管理的了解和認(rèn)知程度,也令我們?cè)S多業(yè)內(nèi)人汗顏。在北京,還有相當(dāng)多的部門和個(gè)人認(rèn)為,物業(yè)管理就是收費(fèi),就是修修房、掃掃地,物業(yè)不僅難以升值,而且入住幾年的樓宇就已難窺見新意,沒完沒了的糾紛搞得業(yè)主狼狽不堪;而在香港,六七十年代的房屋比我們八九十年代的房屋還要新,業(yè)主與物業(yè)管理公司關(guān)系明確,平和相處,從中體現(xiàn)的不僅是其較高的物業(yè)管理水平,更有港人良好的物業(yè)管理意識(shí)。