戴德梁行日前發(fā)布的二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，與一般商品住宅市場(chǎng)低迷的情況不同，北京高端市場(chǎng)二季度表現(xiàn)良好。受奧運(yùn)的影響，二季度高端住宅的價(jià)格保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，服務(wù)式公寓和租賃市場(chǎng)公寓的平均租金都呈上升態(tài)勢(shì)；而寫(xiě)字樓則逆市上漲，最近交易項(xiàng)目的資本價(jià)值有上漲趨勢(shì)，售價(jià)從人民幣24000元/平方米升至27000元/平方米，每平方米上漲3000元；同時(shí)，報(bào)告指出，北京的高端商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷新一輪發(fā)展高潮。
高檔住宅租金攀升
與一般住宅市場(chǎng)上高度依賴借貸的買(mǎi)家不同，高端市場(chǎng)的買(mǎi)家相對(duì)不受從緊的信貸市場(chǎng)和銀行的銀根緊縮影響，所以，盡管整體市場(chǎng)上的需求正在減弱，二季度高檔住宅的價(jià)格卻保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，其市場(chǎng)前景仍然堅(jiān)挺。服務(wù)式公寓和租賃市場(chǎng)公寓的平均租金都呈上升態(tài)勢(shì)。
據(jù)了解，由于受奧運(yùn)的強(qiáng)勁影響，加之業(yè)主與管理運(yùn)營(yíng)商均期待奧運(yùn)期間有更高的租金回報(bào)，服務(wù)式公寓租金自2008年第一季度以來(lái)上升了7.6%，市場(chǎng)均價(jià)漲至人民幣207.3元每月每平方米。為了應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的高需求，在供應(yīng)上，出租類高級(jí)公寓，尤其是服務(wù)式公寓出現(xiàn)了顯著的增加，有單位在奧運(yùn)期間的短期租金甚至比一般情況下增加高達(dá)9倍。與服務(wù)式公寓市場(chǎng)的情況類似，租賃市場(chǎng)公寓的平均租金也呈上升態(tài)勢(shì)。這種增長(zhǎng)進(jìn)一步印證了北京租賃市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的強(qiáng)勁需求，租賃公寓的平均成交租金為人民幣126.2元每月每平方米。
別墅租賃市場(chǎng)是三個(gè)租賃市場(chǎng)中最弱的。這其中，地理位置的相對(duì)偏遠(yuǎn)是別墅租賃表現(xiàn)平淡的原因之一。除此之外，部分希望在市中心居住的租戶轉(zhuǎn)而選擇服務(wù)式公寓，這也降低了別墅形式的物業(yè)需求量。而也有人認(rèn)為，別墅市場(chǎng)的需求才更準(zhǔn)確地反映了租金方面的可持續(xù)增長(zhǎng)率，因?yàn)檫@些物業(yè)的租金增長(zhǎng)大多不是受奧運(yùn)因素影響的。
據(jù)DTZ戴德梁行第三季度預(yù)計(jì)新增供應(yīng)顯示，絕大多數(shù)的供應(yīng)將集中在CBD、東長(zhǎng)安街和燕莎。其中萬(wàn)豪琥珀居將在東長(zhǎng)安街新增344套住房單位，位于CBD的御金薹凱賓斯基公寓將為市場(chǎng)帶來(lái)300個(gè)單位的新增供應(yīng)。
寫(xiě)字樓逆市上漲
DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，二季度北京市的寫(xiě)字樓租金和售價(jià)均出現(xiàn)了一定程度的上漲，2008年二季度北京市場(chǎng)出現(xiàn)了三宗大筆交易，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)在金融街購(gòu)置了豐盛中心，光華銀行購(gòu)置了F3大廈，海南航空在燕莎購(gòu)置了圣元中心自用。由于北京市場(chǎng)較少有離岸交易結(jié)構(gòu)的物業(yè)，海外投資者的購(gòu)買(mǎi)也相應(yīng)稀少。最近交易項(xiàng)目的資本價(jià)值有上漲趨勢(shì)，從人民幣24000元/平方米升至27000元/平方米。
DTZ戴德梁行分析認(rèn)為，2008年初北京租賃市場(chǎng)的活躍氣氛延續(xù)至第二季度。現(xiàn)時(shí)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的強(qiáng)烈需求，主要由新進(jìn)入北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租客和一些大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際租戶對(duì)寫(xiě)字樓的高品質(zhì)追求所帶動(dòng)。同時(shí)，奧運(yùn)前期暫時(shí)停止發(fā)放裝修施工牌照的規(guī)定致使計(jì)劃在8月份之前入住和遷移的租戶提前完成了租賃和入住程序，這也進(jìn)一步激增了第二季度的租賃活動(dòng)。第二季度的總吸納量達(dá)33萬(wàn)平方米。由于需求高，市場(chǎng)平均空置率持續(xù)下降至9.24%。自第一季度以來(lái)， CBD和東二環(huán)的交易活動(dòng)顯著增加，吸納量分別達(dá)到11.7萬(wàn)平方米和5.4萬(wàn)平方米。第二季度吸納量的高增也可以歸因于這個(gè)季度新開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目喜人的預(yù)租表現(xiàn)。
盡管有大量新增供應(yīng)于2008年推出市場(chǎng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓樓盤(pán)的平均租金卻沒(méi)有呈明顯的回落趨勢(shì)，這主要是由于一些現(xiàn)有的項(xiàng)目存在輕微的租金下調(diào)，而新投入項(xiàng)目的平均租金都有所增加。市場(chǎng)目前平均租金為人民幣232元每月每平方米。
據(jù)了解，今年二季度有6個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，包括位于CBD的北京銀泰中心、金地中心A座、泰康國(guó)際和華貿(mào)中心三號(hào)樓，而東二環(huán)和三里屯也分別有新近推出的第五廣場(chǎng)和泰盛中心。這些項(xiàng)目的總面積共計(jì)420257平方米，使北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量達(dá)到599萬(wàn)平方米。
同時(shí)，DTZ戴德梁行認(rèn)為，2008年后半年預(yù)計(jì)有42.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入北京租賃市場(chǎng)，其中63%集中在CBD區(qū)域。面對(duì)市場(chǎng)的大幅度放量，DTZ戴德梁行建議，依據(jù)下半年進(jìn)入市場(chǎng)的供給量之大，相對(duì)較舊項(xiàng)目的業(yè)主可能會(huì)以延長(zhǎng)租客免租期等方式下調(diào)相關(guān)物業(yè)的實(shí)際租金。然而這種調(diào)整的幅度相當(dāng)有限，它取決于新近投入的項(xiàng)目和舊項(xiàng)目平均租金的價(jià)格差別，當(dāng)甲級(jí)市場(chǎng)趨向顯現(xiàn)一種更為明顯的兩極分化時(shí)，那些相對(duì)較舊項(xiàng)目的平均租金將很有可能會(huì)維持目前的水平。
商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展高潮
在北京高端商鋪市場(chǎng)逐步區(qū)域化的背景下，引進(jìn)海外商業(yè)零售品牌與自主招商已經(jīng)成為北京高端商鋪市場(chǎng)運(yùn)作模式的兩大主流趨勢(shì)。另外，隨著地鐵系統(tǒng)的日益壯大，北京高端商鋪市場(chǎng)的多中心格局可能將繼續(xù)深化，區(qū)域化程度亦將逐漸擴(kuò)大。
進(jìn)入2008年，購(gòu)物中心成為北京高端商鋪市場(chǎng)的主角。越來(lái)越多的內(nèi)資開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試零售業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，外資購(gòu)物中心的早期發(fā)展為內(nèi)資開(kāi)發(fā)商操作購(gòu)物中心提供了許多有借鑒意義的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)態(tài)豐富、功能全面等優(yōu)勢(shì)使購(gòu)物中心逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的首選類型。
隨著人民幣持續(xù)升值和商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲的利好影響，外資投資北京高端商業(yè)地產(chǎn)的熱情日益高漲，但面對(duì)中國(guó)日益收緊的外商投資政策，外資機(jī)構(gòu)在京的投資方式，從短期買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟形飿I(yè)長(zhǎng)期投資，并更多地選擇入股內(nèi)資開(kāi)發(fā)商形成戰(zhàn)略合作，從中獲益。
DTZ戴德梁行分析認(rèn)為，北京的高端商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷新一輪的發(fā)展高潮，尤其是在奧運(yùn)效應(yīng)的帶動(dòng)下，發(fā)展強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)下季度新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量將會(huì)有所增加，CBD、中關(guān)村、西單和朝外將是新項(xiàng)目集中的主要區(qū)域。隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的不斷提高以及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京商業(yè)的利好影響，市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)商鋪的需求日益強(qiáng)勁。餐飲、珠寶、鐘表與服裝服飾品牌在京的開(kāi)店速度加快，同時(shí)，外資品牌拓展北京業(yè)務(wù)的需求亦明顯增加。
高檔住宅租金攀升
與一般住宅市場(chǎng)上高度依賴借貸的買(mǎi)家不同，高端市場(chǎng)的買(mǎi)家相對(duì)不受從緊的信貸市場(chǎng)和銀行的銀根緊縮影響，所以，盡管整體市場(chǎng)上的需求正在減弱，二季度高檔住宅的價(jià)格卻保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，其市場(chǎng)前景仍然堅(jiān)挺。服務(wù)式公寓和租賃市場(chǎng)公寓的平均租金都呈上升態(tài)勢(shì)。
據(jù)了解，由于受奧運(yùn)的強(qiáng)勁影響，加之業(yè)主與管理運(yùn)營(yíng)商均期待奧運(yùn)期間有更高的租金回報(bào)，服務(wù)式公寓租金自2008年第一季度以來(lái)上升了7.6%，市場(chǎng)均價(jià)漲至人民幣207.3元每月每平方米。為了應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的高需求，在供應(yīng)上，出租類高級(jí)公寓，尤其是服務(wù)式公寓出現(xiàn)了顯著的增加，有單位在奧運(yùn)期間的短期租金甚至比一般情況下增加高達(dá)9倍。與服務(wù)式公寓市場(chǎng)的情況類似，租賃市場(chǎng)公寓的平均租金也呈上升態(tài)勢(shì)。這種增長(zhǎng)進(jìn)一步印證了北京租賃市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的強(qiáng)勁需求，租賃公寓的平均成交租金為人民幣126.2元每月每平方米。
別墅租賃市場(chǎng)是三個(gè)租賃市場(chǎng)中最弱的。這其中，地理位置的相對(duì)偏遠(yuǎn)是別墅租賃表現(xiàn)平淡的原因之一。除此之外，部分希望在市中心居住的租戶轉(zhuǎn)而選擇服務(wù)式公寓，這也降低了別墅形式的物業(yè)需求量。而也有人認(rèn)為，別墅市場(chǎng)的需求才更準(zhǔn)確地反映了租金方面的可持續(xù)增長(zhǎng)率，因?yàn)檫@些物業(yè)的租金增長(zhǎng)大多不是受奧運(yùn)因素影響的。
據(jù)DTZ戴德梁行第三季度預(yù)計(jì)新增供應(yīng)顯示，絕大多數(shù)的供應(yīng)將集中在CBD、東長(zhǎng)安街和燕莎。其中萬(wàn)豪琥珀居將在東長(zhǎng)安街新增344套住房單位，位于CBD的御金薹凱賓斯基公寓將為市場(chǎng)帶來(lái)300個(gè)單位的新增供應(yīng)。
寫(xiě)字樓逆市上漲
DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，二季度北京市的寫(xiě)字樓租金和售價(jià)均出現(xiàn)了一定程度的上漲，2008年二季度北京市場(chǎng)出現(xiàn)了三宗大筆交易，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)在金融街購(gòu)置了豐盛中心，光華銀行購(gòu)置了F3大廈，海南航空在燕莎購(gòu)置了圣元中心自用。由于北京市場(chǎng)較少有離岸交易結(jié)構(gòu)的物業(yè)，海外投資者的購(gòu)買(mǎi)也相應(yīng)稀少。最近交易項(xiàng)目的資本價(jià)值有上漲趨勢(shì)，從人民幣24000元/平方米升至27000元/平方米。
DTZ戴德梁行分析認(rèn)為，2008年初北京租賃市場(chǎng)的活躍氣氛延續(xù)至第二季度。現(xiàn)時(shí)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的強(qiáng)烈需求，主要由新進(jìn)入北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租客和一些大型國(guó)內(nèi)、國(guó)際租戶對(duì)寫(xiě)字樓的高品質(zhì)追求所帶動(dòng)。同時(shí)，奧運(yùn)前期暫時(shí)停止發(fā)放裝修施工牌照的規(guī)定致使計(jì)劃在8月份之前入住和遷移的租戶提前完成了租賃和入住程序，這也進(jìn)一步激增了第二季度的租賃活動(dòng)。第二季度的總吸納量達(dá)33萬(wàn)平方米。由于需求高，市場(chǎng)平均空置率持續(xù)下降至9.24%。自第一季度以來(lái)， CBD和東二環(huán)的交易活動(dòng)顯著增加，吸納量分別達(dá)到11.7萬(wàn)平方米和5.4萬(wàn)平方米。第二季度吸納量的高增也可以歸因于這個(gè)季度新開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目喜人的預(yù)租表現(xiàn)。
盡管有大量新增供應(yīng)于2008年推出市場(chǎng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓樓盤(pán)的平均租金卻沒(méi)有呈明顯的回落趨勢(shì)，這主要是由于一些現(xiàn)有的項(xiàng)目存在輕微的租金下調(diào)，而新投入項(xiàng)目的平均租金都有所增加。市場(chǎng)目前平均租金為人民幣232元每月每平方米。
據(jù)了解，今年二季度有6個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，包括位于CBD的北京銀泰中心、金地中心A座、泰康國(guó)際和華貿(mào)中心三號(hào)樓，而東二環(huán)和三里屯也分別有新近推出的第五廣場(chǎng)和泰盛中心。這些項(xiàng)目的總面積共計(jì)420257平方米，使北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量達(dá)到599萬(wàn)平方米。
同時(shí)，DTZ戴德梁行認(rèn)為，2008年后半年預(yù)計(jì)有42.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入北京租賃市場(chǎng)，其中63%集中在CBD區(qū)域。面對(duì)市場(chǎng)的大幅度放量，DTZ戴德梁行建議，依據(jù)下半年進(jìn)入市場(chǎng)的供給量之大，相對(duì)較舊項(xiàng)目的業(yè)主可能會(huì)以延長(zhǎng)租客免租期等方式下調(diào)相關(guān)物業(yè)的實(shí)際租金。然而這種調(diào)整的幅度相當(dāng)有限，它取決于新近投入的項(xiàng)目和舊項(xiàng)目平均租金的價(jià)格差別，當(dāng)甲級(jí)市場(chǎng)趨向顯現(xiàn)一種更為明顯的兩極分化時(shí)，那些相對(duì)較舊項(xiàng)目的平均租金將很有可能會(huì)維持目前的水平。
商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展高潮
在北京高端商鋪市場(chǎng)逐步區(qū)域化的背景下，引進(jìn)海外商業(yè)零售品牌與自主招商已經(jīng)成為北京高端商鋪市場(chǎng)運(yùn)作模式的兩大主流趨勢(shì)。另外，隨著地鐵系統(tǒng)的日益壯大，北京高端商鋪市場(chǎng)的多中心格局可能將繼續(xù)深化，區(qū)域化程度亦將逐漸擴(kuò)大。
進(jìn)入2008年，購(gòu)物中心成為北京高端商鋪市場(chǎng)的主角。越來(lái)越多的內(nèi)資開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試零售業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，外資購(gòu)物中心的早期發(fā)展為內(nèi)資開(kāi)發(fā)商操作購(gòu)物中心提供了許多有借鑒意義的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)態(tài)豐富、功能全面等優(yōu)勢(shì)使購(gòu)物中心逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的首選類型。
隨著人民幣持續(xù)升值和商業(yè)物業(yè)價(jià)格上漲的利好影響，外資投資北京高端商業(yè)地產(chǎn)的熱情日益高漲，但面對(duì)中國(guó)日益收緊的外商投資政策，外資機(jī)構(gòu)在京的投資方式，從短期買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟形飿I(yè)長(zhǎng)期投資，并更多地選擇入股內(nèi)資開(kāi)發(fā)商形成戰(zhàn)略合作，從中獲益。
DTZ戴德梁行分析認(rèn)為，北京的高端商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷新一輪的發(fā)展高潮，尤其是在奧運(yùn)效應(yīng)的帶動(dòng)下，發(fā)展強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)下季度新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量將會(huì)有所增加，CBD、中關(guān)村、西單和朝外將是新項(xiàng)目集中的主要區(qū)域。隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的不斷提高以及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京商業(yè)的利好影響，市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)商鋪的需求日益強(qiáng)勁。餐飲、珠寶、鐘表與服裝服飾品牌在京的開(kāi)店速度加快，同時(shí)，外資品牌拓展北京業(yè)務(wù)的需求亦明顯增加。