1.3 土地價(jià)格的類型
1）按土地權(quán)利分類
土地所有權(quán)價(jià)格 是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為買斷價(jià)格。
土地使用權(quán)價(jià)格 是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。
土地租賃權(quán)價(jià)格 指租賃期內(nèi)客觀市場(chǎng)土地租賃價(jià)格與實(shí)際土地租賃價(jià)格之間差額的資本化。
土地抵押權(quán)價(jià)格 指抵押土地的清算價(jià)格扣除抵押土地負(fù)債總額、稅金及拍賣費(fèi)用后的余額。
其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格：如地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)價(jià)格等
2）按土地價(jià)格形成方式分類
交易價(jià)格 指通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格
理論價(jià)格 指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格
評(píng)估價(jià)格 指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格等
3)按政府管理手段分類
申報(bào)地價(jià) 由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)
公告(示)地價(jià) 是政府定期公布的地價(jià)，它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)
4)按土地價(jià)格表示方法分類
土地總價(jià)格 指某一宗土地的整體的價(jià)格
單位面積價(jià)格 簡(jiǎn)稱單價(jià)，指單位土地面積的土地價(jià)格
樓面地價(jià) 土地單價(jià)的一種表示方法，以單位建筑面積來(lái)表示土地單價(jià)
其中：在通常情況下,樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。在這種情況下，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：
樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積
由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率的關(guān)系：
樓面地價(jià)＝（土地總價(jià)/總建筑面積）*（土地總面積/土地總面積）
＝土地單價(jià)/容積率
認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用非常重要，在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。
注：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積
5）按土地的存在形態(tài)分類
生地
價(jià)格 指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
熟地
價(jià)格 指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格
毛地
價(jià)格 指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格
凈地
價(jià)格 從物質(zhì)角度來(lái)講，凈地是指完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開工條件的土地；從權(quán)屬角度看，是指沒(méi)有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)力不受限制的土地
6）按土地交易的方式分類
拍賣
價(jià)格 即拍賣日對(duì)土地進(jìn)行拍賣的底價(jià)，一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率，從公平市價(jià)扣除后得出的價(jià)格
招標(biāo)
價(jià)格 指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加投標(biāo)時(shí)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的標(biāo)底或者底價(jià)
協(xié)議
價(jià)格 指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門與意向用地者通過(guò)充分協(xié)商后達(dá)成的成交價(jià)格。
掛牌
價(jià)格 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并進(jìn)行更新的價(jià)格。
7）按土地價(jià)格使用目的分類
買賣價(jià)格 是土地權(quán)利和預(yù)期收益的交易價(jià)格，即地租的資本化
租賃價(jià)格 我國(guó)土地租賃存在著兩種不同的方式：國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租，具體指以上兩種租賃的交易價(jià)格。
抵押價(jià)格 是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的正常市場(chǎng)價(jià)值。
課稅價(jià)格 是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格
征地價(jià)格 指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償金額
1）按土地權(quán)利分類
土地所有權(quán)價(jià)格 是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為買斷價(jià)格。
土地使用權(quán)價(jià)格 是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。
土地租賃權(quán)價(jià)格 指租賃期內(nèi)客觀市場(chǎng)土地租賃價(jià)格與實(shí)際土地租賃價(jià)格之間差額的資本化。
土地抵押權(quán)價(jià)格 指抵押土地的清算價(jià)格扣除抵押土地負(fù)債總額、稅金及拍賣費(fèi)用后的余額。
其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格：如地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)價(jià)格等
2）按土地價(jià)格形成方式分類
交易價(jià)格 指通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格
理論價(jià)格 指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格
評(píng)估價(jià)格 指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格等
3)按政府管理手段分類
申報(bào)地價(jià) 由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)
公告(示)地價(jià) 是政府定期公布的地價(jià)，它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)
4)按土地價(jià)格表示方法分類
土地總價(jià)格 指某一宗土地的整體的價(jià)格
單位面積價(jià)格 簡(jiǎn)稱單價(jià)，指單位土地面積的土地價(jià)格
樓面地價(jià) 土地單價(jià)的一種表示方法，以單位建筑面積來(lái)表示土地單價(jià)
其中：在通常情況下,樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。在這種情況下，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：
樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積
由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率的關(guān)系：
樓面地價(jià)＝（土地總價(jià)/總建筑面積）*（土地總面積/土地總面積）
＝土地單價(jià)/容積率
認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用非常重要，在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。
注：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積
5）按土地的存在形態(tài)分類
生地
價(jià)格 指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
熟地
價(jià)格 指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格
毛地
價(jià)格 指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格
凈地
價(jià)格 從物質(zhì)角度來(lái)講，凈地是指完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開工條件的土地；從權(quán)屬角度看，是指沒(méi)有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)力不受限制的土地
6）按土地交易的方式分類
拍賣
價(jià)格 即拍賣日對(duì)土地進(jìn)行拍賣的底價(jià)，一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率，從公平市價(jià)扣除后得出的價(jià)格
招標(biāo)
價(jià)格 指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加投標(biāo)時(shí)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的標(biāo)底或者底價(jià)
協(xié)議
價(jià)格 指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門與意向用地者通過(guò)充分協(xié)商后達(dá)成的成交價(jià)格。
掛牌
價(jià)格 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并進(jìn)行更新的價(jià)格。
7）按土地價(jià)格使用目的分類
買賣價(jià)格 是土地權(quán)利和預(yù)期收益的交易價(jià)格，即地租的資本化
租賃價(jià)格 我國(guó)土地租賃存在著兩種不同的方式：國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租，具體指以上兩種租賃的交易價(jià)格。
抵押價(jià)格 是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的正常市場(chǎng)價(jià)值。
課稅價(jià)格 是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格
征地價(jià)格 指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償金額