二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法
成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用
開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)
首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。
分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用
3、稅費(fèi)的計(jì)算
稅費(fèi)有時(shí)跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計(jì)算投資利息
跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。
5、計(jì)算投資利潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)）
投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率
6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×土地增殖收益率
7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果
最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。
成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用
開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)
首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象。
然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。
分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用
3、稅費(fèi)的計(jì)算
稅費(fèi)有時(shí)跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。
4、計(jì)算投資利息
跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)（前三項(xiàng)）、計(jì)息方式和計(jì)息期。
5、計(jì)算投資利潤(rùn)（計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)）
投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×投資回報(bào)率
6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)（前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格），收益率
土地增殖收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×土地增殖收益率
7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果
最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。