三、1998年試卷中采用剩余法估價的題目解析
題目：（出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第4小題）
某市有一塊3平方公里的生地，擬進行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/平方米；可出讓面積為全部土地的70%，其余為公共設施用地；土地開發(fā)費用為每平方公里3．5億元，開發(fā)期為2年，開發(fā)成本在開發(fā)期均勻投入，第一年投入70%，第二年投入30%，貸款年利率為10%，專業(yè)費用為土地開發(fā)費用的3%；投資回報率為20%，轉讓費用為開發(fā)完成后轉讓價格的6．5%。試估算該成片生地總價和單位面積地價。
（一）審題
審清題目給出的條件和要求。
（二）方法選擇與解題思路
方法選擇：估價對象為待開發(fā)土地，從題目所給條件，應采用剩余法
基本思路：第一步，根據(jù)所給條件計算項目總開發(fā)價值；第二步，計算開發(fā)費用、專業(yè)費用、利息、稅費、利潤等；第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項成本，得到生地總價；第四步，用生地總價除以土地總面積得到單位地價。
（三）公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費–專業(yè)費用–利息-轉讓稅費-利潤
2、計算步驟
（1）選擇計算方法，適用剩余法
（2）計算開發(fā)總價值
（3）計算總開發(fā)費用
（4）計算專業(yè)費用
（5）計算總投資利息，注意計算項目、計算基數(shù)與復利時間
（6）計算轉讓稅費，注意計算基數(shù)
（7）計算開發(fā)總利潤，注意投資回報率的含義及計算項目、計算基數(shù)
（8）計算生地總價和單位地價
（四）難點與常見錯誤分析
難點在于利息、轉讓稅費及利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。特別注意待估地價也要計算利息與利潤，并且地價的計息期為整個開發(fā)期。
由于利息和利潤的計算都含有待估地價因素，因此直接采用第一種計入地價利息的方法計算，而不必采用第二種地價利息暫不計的方式。
題目：（出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第4小題）
某市有一塊3平方公里的生地，擬進行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價為1200元/平方米；可出讓面積為全部土地的70%，其余為公共設施用地；土地開發(fā)費用為每平方公里3．5億元，開發(fā)期為2年，開發(fā)成本在開發(fā)期均勻投入，第一年投入70%，第二年投入30%，貸款年利率為10%，專業(yè)費用為土地開發(fā)費用的3%；投資回報率為20%，轉讓費用為開發(fā)完成后轉讓價格的6．5%。試估算該成片生地總價和單位面積地價。
（一）審題
審清題目給出的條件和要求。
（二）方法選擇與解題思路
方法選擇：估價對象為待開發(fā)土地，從題目所給條件，應采用剩余法
基本思路：第一步，根據(jù)所給條件計算項目總開發(fā)價值；第二步，計算開發(fā)費用、專業(yè)費用、利息、稅費、利潤等；第三步，從總開發(fā)價值中扣除各項成本，得到生地總價；第四步，用生地總價除以土地總面積得到單位地價。
（三）公式與計算步驟
1、適用公式
生地價格=熟地價格–土地開發(fā)費–專業(yè)費用–利息-轉讓稅費-利潤
2、計算步驟
（1）選擇計算方法，適用剩余法
（2）計算開發(fā)總價值
（3）計算總開發(fā)費用
（4）計算專業(yè)費用
（5）計算總投資利息，注意計算項目、計算基數(shù)與復利時間
（6）計算轉讓稅費，注意計算基數(shù)
（7）計算開發(fā)總利潤，注意投資回報率的含義及計算項目、計算基數(shù)
（8）計算生地總價和單位地價
（四）難點與常見錯誤分析
難點在于利息、轉讓稅費及利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。特別注意待估地價也要計算利息與利潤，并且地價的計息期為整個開發(fā)期。
由于利息和利潤的計算都含有待估地價因素，因此直接采用第一種計入地價利息的方法計算，而不必采用第二種地價利息暫不計的方式。