土地估價(jià)、地價(jià)管理是土地資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容，要做好這項(xiàng)工作，并使之制度化、規(guī)范化，必須正確地掌握地價(jià)評(píng)估的表述方式，才能合理有效地確定地價(jià)，促進(jìn)土地使用制度改革向縱深發(fā)展。
準(zhǔn)確地表述地價(jià)并正確地確定地價(jià)首先必須明確土地的使用類型，這是較好地評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地管理的規(guī)定，結(jié)合城鎮(zhèn)土地規(guī)程，用地類型可劃分為商業(yè)、工業(yè)、住宅三種，在實(shí)踐中，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)、科研、醫(yī)院、營(yíng)業(yè)性公用設(shè)施等用地性質(zhì)的認(rèn)定界線較為模糊，缺少層次，有必要在實(shí)踐中進(jìn)一步研究解決。
在日常土地估價(jià)中，可以依據(jù)主導(dǎo)用途確定，如工業(yè)項(xiàng)目中，配套的辦公、內(nèi)部食堂、單身宿舍、娛樂場(chǎng)所等。依照實(shí)際用途和用地面積比例計(jì)算：商業(yè)用地中倉(cāng)儲(chǔ)類用地不能單獨(dú)列出，視為商業(yè)用地。
在確定了劃分土地使用類型的基礎(chǔ)上，才能根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行表述和確定地價(jià)。其表述方式是：1、基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。目前。國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式基本是兩種：一是地租還原性基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。即地價(jià)等于地租資本化，用測(cè)算的年級(jí)差地租除以土地還原率，然后用每類用地的出讓年期修正。二是成本法基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。將基準(zhǔn)地價(jià)劃分為幾部分，如劃分為土地開發(fā)及其他費(fèi)用、各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)由各部分調(diào)整后累加而來，近似于成本估價(jià)法。從實(shí)踐上看，地租還原法表述的地價(jià)靜態(tài)上符合地價(jià)理論，而在當(dāng)前土地市場(chǎng)培育及實(shí)地運(yùn)用上則缺乏彈性，有些問題難以解決。地價(jià)測(cè)算本質(zhì)上與土地的地租量多少有關(guān)，可是準(zhǔn)確地測(cè)定地租量是一大難題。成本法表達(dá)的地價(jià)在當(dāng)前多數(shù)城市運(yùn)用起來較靈活，符合現(xiàn)行市場(chǎng)規(guī)律，有利于土地市場(chǎng)培育。待將來土地市場(chǎng)發(fā)育到一定程度時(shí)，可以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。
2、宗地出讓金的表述方式。為確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家，一是出讓金的數(shù)量水平，如何定價(jià)才能使土地使用者可以承擔(dān)，同時(shí)也可以保證國(guó)家盡可能多的土地收益；二是用何種方式去定價(jià)。根據(jù)評(píng)估實(shí)踐，我認(rèn)為，應(yīng)將各級(jí)別測(cè)算的理論級(jí)差地租的一定比例作為國(guó)家收歸的最低出讓金，經(jīng)區(qū)域及個(gè)別因素修正后，作為協(xié)議出讓某宗土地的出讓金最低限價(jià)。在一定期限內(nèi)向上調(diào)整比例，在測(cè)算商業(yè)專用或房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓金時(shí)，同時(shí)采用剩余法或收益還原法估價(jià)，當(dāng)高于最低限價(jià)時(shí)，可采用測(cè)算的地價(jià)收取出讓金。當(dāng)?shù)陀谧畹拖迌r(jià)時(shí)，則必須執(zhí)行最低限價(jià)，從而確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家。
3、劃撥土地價(jià)格評(píng)估的表述方式。對(duì)于一個(gè)已經(jīng)擁有劃撥土地的使用者來說，土地資產(chǎn)中有沒有應(yīng)該屬于他所有的價(jià)值呢?這是一個(gè)不容回避的問題。無論怎樣的土地制度，無論改革如何進(jìn)行，土地收益是客觀存在的，而國(guó)家和土地使用者對(duì)收益如何分析，直接影響土地市場(chǎng)的培育與發(fā)展。原劃撥土地能否公開合法，很大程度上取決于市場(chǎng)主體對(duì)土地的收益分配制度。因此，對(duì)劃撥地價(jià)評(píng)估必須依實(shí)際需要進(jìn)行表述，使其與深化土地改革制度相適應(yīng)，與市場(chǎng)的展相配
套。
4、宗地估價(jià)的表述方式。在日常地價(jià)評(píng)估中，主要結(jié)合估價(jià)目的、土地權(quán)利關(guān)系、交易方式等科學(xué)確立地價(jià)構(gòu)成，根據(jù)不同宗地地價(jià)的內(nèi)涵，確定不同的宗地價(jià)格：（1）出讓金的計(jì)算方式。根據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件，確定出讓地塊土地級(jí)別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估要根據(jù)評(píng)估目的確定土地價(jià)格結(jié)構(gòu)。如劃撥土地轉(zhuǎn)讓，價(jià)格為土地使用者所擁有的土地資本價(jià)格。指基礎(chǔ)地價(jià)、開發(fā)費(fèi)部分；又如出讓土地的轉(zhuǎn)讓，價(jià)格構(gòu)成含在當(dāng)時(shí)條件下相當(dāng)剩余年限的出讓金部分。（2）租賃價(jià)格的計(jì)算方式。要點(diǎn)是評(píng)估土地價(jià)格后，根據(jù)價(jià)格構(gòu)成部分確定產(chǎn)權(quán)所有者，如某企業(yè)擁有的劃撥土地租賃給一外商使用，采用租賃方式，還原率為10．6%。其租金計(jì)算方法是，宗地指定地價(jià)100萬元，企業(yè)擁有土地資本部分40萬元，國(guó)家擁有60萬元，外商應(yīng)付給企業(yè)年租金4．24萬元，支付給國(guó)家的租金是6．36萬元，加土地使用金之和。（3）抵押價(jià)格的計(jì)算方式。在評(píng)估抵押價(jià)格時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，不僅國(guó)有土地使用權(quán)可以用于抵押，而且在一定條件下，劃撥方式的國(guó)有土地使用權(quán)甚至集體所有的土地也可以用于抵押。因此在評(píng)估抵押地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一是要區(qū)別不同土地的權(quán)利關(guān)系，對(duì)劃撥和集體土地，可以基礎(chǔ)地價(jià)、土地開發(fā)費(fèi)等作為抵押價(jià)格。二是估價(jià)基準(zhǔn)日。三是根據(jù)目前抵押地塊利用現(xiàn)狀、未來土地處置債務(wù)清償難易程度確定價(jià)格。
準(zhǔn)確地表述地價(jià)并正確地確定地價(jià)首先必須明確土地的使用類型，這是較好地評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地管理的規(guī)定，結(jié)合城鎮(zhèn)土地規(guī)程，用地類型可劃分為商業(yè)、工業(yè)、住宅三種，在實(shí)踐中，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)、科研、醫(yī)院、營(yíng)業(yè)性公用設(shè)施等用地性質(zhì)的認(rèn)定界線較為模糊，缺少層次，有必要在實(shí)踐中進(jìn)一步研究解決。
在日常土地估價(jià)中，可以依據(jù)主導(dǎo)用途確定，如工業(yè)項(xiàng)目中，配套的辦公、內(nèi)部食堂、單身宿舍、娛樂場(chǎng)所等。依照實(shí)際用途和用地面積比例計(jì)算：商業(yè)用地中倉(cāng)儲(chǔ)類用地不能單獨(dú)列出，視為商業(yè)用地。
在確定了劃分土地使用類型的基礎(chǔ)上，才能根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行表述和確定地價(jià)。其表述方式是：1、基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。目前。國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式基本是兩種：一是地租還原性基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。即地價(jià)等于地租資本化，用測(cè)算的年級(jí)差地租除以土地還原率，然后用每類用地的出讓年期修正。二是成本法基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。將基準(zhǔn)地價(jià)劃分為幾部分，如劃分為土地開發(fā)及其他費(fèi)用、各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)由各部分調(diào)整后累加而來，近似于成本估價(jià)法。從實(shí)踐上看，地租還原法表述的地價(jià)靜態(tài)上符合地價(jià)理論，而在當(dāng)前土地市場(chǎng)培育及實(shí)地運(yùn)用上則缺乏彈性，有些問題難以解決。地價(jià)測(cè)算本質(zhì)上與土地的地租量多少有關(guān)，可是準(zhǔn)確地測(cè)定地租量是一大難題。成本法表達(dá)的地價(jià)在當(dāng)前多數(shù)城市運(yùn)用起來較靈活，符合現(xiàn)行市場(chǎng)規(guī)律，有利于土地市場(chǎng)培育。待將來土地市場(chǎng)發(fā)育到一定程度時(shí)，可以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。
2、宗地出讓金的表述方式。為確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家，一是出讓金的數(shù)量水平，如何定價(jià)才能使土地使用者可以承擔(dān)，同時(shí)也可以保證國(guó)家盡可能多的土地收益；二是用何種方式去定價(jià)。根據(jù)評(píng)估實(shí)踐，我認(rèn)為，應(yīng)將各級(jí)別測(cè)算的理論級(jí)差地租的一定比例作為國(guó)家收歸的最低出讓金，經(jīng)區(qū)域及個(gè)別因素修正后，作為協(xié)議出讓某宗土地的出讓金最低限價(jià)。在一定期限內(nèi)向上調(diào)整比例，在測(cè)算商業(yè)專用或房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓金時(shí)，同時(shí)采用剩余法或收益還原法估價(jià)，當(dāng)高于最低限價(jià)時(shí)，可采用測(cè)算的地價(jià)收取出讓金。當(dāng)?shù)陀谧畹拖迌r(jià)時(shí)，則必須執(zhí)行最低限價(jià)，從而確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家。
3、劃撥土地價(jià)格評(píng)估的表述方式。對(duì)于一個(gè)已經(jīng)擁有劃撥土地的使用者來說，土地資產(chǎn)中有沒有應(yīng)該屬于他所有的價(jià)值呢?這是一個(gè)不容回避的問題。無論怎樣的土地制度，無論改革如何進(jìn)行，土地收益是客觀存在的，而國(guó)家和土地使用者對(duì)收益如何分析，直接影響土地市場(chǎng)的培育與發(fā)展。原劃撥土地能否公開合法，很大程度上取決于市場(chǎng)主體對(duì)土地的收益分配制度。因此，對(duì)劃撥地價(jià)評(píng)估必須依實(shí)際需要進(jìn)行表述，使其與深化土地改革制度相適應(yīng)，與市場(chǎng)的展相配
套。
4、宗地估價(jià)的表述方式。在日常地價(jià)評(píng)估中，主要結(jié)合估價(jià)目的、土地權(quán)利關(guān)系、交易方式等科學(xué)確立地價(jià)構(gòu)成，根據(jù)不同宗地地價(jià)的內(nèi)涵，確定不同的宗地價(jià)格：（1）出讓金的計(jì)算方式。根據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件，確定出讓地塊土地級(jí)別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估要根據(jù)評(píng)估目的確定土地價(jià)格結(jié)構(gòu)。如劃撥土地轉(zhuǎn)讓，價(jià)格為土地使用者所擁有的土地資本價(jià)格。指基礎(chǔ)地價(jià)、開發(fā)費(fèi)部分；又如出讓土地的轉(zhuǎn)讓，價(jià)格構(gòu)成含在當(dāng)時(shí)條件下相當(dāng)剩余年限的出讓金部分。（2）租賃價(jià)格的計(jì)算方式。要點(diǎn)是評(píng)估土地價(jià)格后，根據(jù)價(jià)格構(gòu)成部分確定產(chǎn)權(quán)所有者，如某企業(yè)擁有的劃撥土地租賃給一外商使用，采用租賃方式，還原率為10．6%。其租金計(jì)算方法是，宗地指定地價(jià)100萬元，企業(yè)擁有土地資本部分40萬元，國(guó)家擁有60萬元，外商應(yīng)付給企業(yè)年租金4．24萬元，支付給國(guó)家的租金是6．36萬元，加土地使用金之和。（3）抵押價(jià)格的計(jì)算方式。在評(píng)估抵押價(jià)格時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，不僅國(guó)有土地使用權(quán)可以用于抵押，而且在一定條件下，劃撥方式的國(guó)有土地使用權(quán)甚至集體所有的土地也可以用于抵押。因此在評(píng)估抵押地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一是要區(qū)別不同土地的權(quán)利關(guān)系，對(duì)劃撥和集體土地，可以基礎(chǔ)地價(jià)、土地開發(fā)費(fèi)等作為抵押價(jià)格。二是估價(jià)基準(zhǔn)日。三是根據(jù)目前抵押地塊利用現(xiàn)狀、未來土地處置債務(wù)清償難易程度確定價(jià)格。