雖然對每塊地的看法見仁見智，但對于專家來說，肯定有一些章法可以遵循，下面請偉業(yè)評估的吳老師，給大家做一個簡單土地評估示范。
開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場銷售價格。也就是說，我們可以從房價倒推出地價，這種方法在估價上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法，即地價；開發(fā)完成以后的總房價—開發(fā)費用—利息—利潤—銷售稅費—購買土地需要繳納的稅費。
19號地塊位于杭州市三里亭小區(qū)，其東南西三面被三里亭苑二區(qū)所包圍，地塊西北角為三里亭公交總站，南面隔馬路是杭州市天杭小學(xué)，東面數(shù)十米有聯(lián)華超市，三里亭副產(chǎn)品批發(fā)市場相距不遠(yuǎn)。該地塊面積較小，開發(fā)公司發(fā)揮的余地較小，但周邊配套已相對成熟，開發(fā)公司項目操作相對省心。
房價測算
根據(jù)測算，該地塊總建筑面積27，369平方米，扣除要無償提供的4%o物業(yè)管理經(jīng)營用房和3%o的物業(yè)管理辦公用房，實際可銷售面積為27，178平方米。目前三里亭小區(qū)住宅的銷售價格在4000元/平方米左右，考慮到文暉路跨鐵路立交橋不久將建成，而鐵路西側(cè)的房價已在5000元/平方米左右，因此，確定開發(fā)完成后的房價為4500元/平方米，總銷售價格為12，230萬元。
開發(fā)成本測算
開發(fā)成本可分為建安成本、前期費用、代收規(guī)費和小區(qū)內(nèi)配套費。根據(jù)規(guī)劃條件，假定地塊內(nèi)安排一幢小高層，其余為多層住宅，小高層建安成本為1100元/平方米，多層建安成本為700元/平方米，平均建安成本750元/平方米，總建安成本為2052．72萬元，前期費用（包括建設(shè)管理、勘察、設(shè)計、標(biāo)底編制及審核、招標(biāo)管理、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理等費用）為141．33萬元，代收規(guī)費（包括供電工程貼費、供水設(shè)施增客費、排水設(shè)施使用費、綠化配套建設(shè)費、新型墻體專項資金、白蟻防治費、管道煤氣配套費、有線電視配套費、通信管線建設(shè)安裝費、房屋面積測繪費、物業(yè)管理維修基金等費用）353．15萬元，小區(qū)內(nèi)配套費按每平方米50元算，為136．84萬元，利息（按開發(fā)建設(shè)期一年半計，年利率5．85%）為8．78%×地價+88．68萬元，利潤（按15%平均利潤算）為15%×地價+378．97萬元，銷售稅費（營業(yè)稅及附加為銷售額的5．55%、廣告營銷費2%、不可預(yù)見費1%）為1045．67萬元，土地契稅為地價的3%。最后算得總地價為6460萬元，單位地價3777元/平方米，樓面地價2360元/平方米。
如果開發(fā)商的建安成本、融資成本和目標(biāo)利潤可適當(dāng)降低，則地價可適當(dāng)升高，或者通過設(shè)計一些不包含在容積率內(nèi)的地下汽車庫，使銷售收入增加，也可適當(dāng)提高地價。
開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場銷售價格。也就是說，我們可以從房價倒推出地價，這種方法在估價上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法，即地價；開發(fā)完成以后的總房價—開發(fā)費用—利息—利潤—銷售稅費—購買土地需要繳納的稅費。
19號地塊位于杭州市三里亭小區(qū)，其東南西三面被三里亭苑二區(qū)所包圍，地塊西北角為三里亭公交總站，南面隔馬路是杭州市天杭小學(xué)，東面數(shù)十米有聯(lián)華超市，三里亭副產(chǎn)品批發(fā)市場相距不遠(yuǎn)。該地塊面積較小，開發(fā)公司發(fā)揮的余地較小，但周邊配套已相對成熟，開發(fā)公司項目操作相對省心。
房價測算
根據(jù)測算，該地塊總建筑面積27，369平方米，扣除要無償提供的4%o物業(yè)管理經(jīng)營用房和3%o的物業(yè)管理辦公用房，實際可銷售面積為27，178平方米。目前三里亭小區(qū)住宅的銷售價格在4000元/平方米左右，考慮到文暉路跨鐵路立交橋不久將建成，而鐵路西側(cè)的房價已在5000元/平方米左右，因此，確定開發(fā)完成后的房價為4500元/平方米，總銷售價格為12，230萬元。
開發(fā)成本測算
開發(fā)成本可分為建安成本、前期費用、代收規(guī)費和小區(qū)內(nèi)配套費。根據(jù)規(guī)劃條件，假定地塊內(nèi)安排一幢小高層，其余為多層住宅，小高層建安成本為1100元/平方米，多層建安成本為700元/平方米，平均建安成本750元/平方米，總建安成本為2052．72萬元，前期費用（包括建設(shè)管理、勘察、設(shè)計、標(biāo)底編制及審核、招標(biāo)管理、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理等費用）為141．33萬元，代收規(guī)費（包括供電工程貼費、供水設(shè)施增客費、排水設(shè)施使用費、綠化配套建設(shè)費、新型墻體專項資金、白蟻防治費、管道煤氣配套費、有線電視配套費、通信管線建設(shè)安裝費、房屋面積測繪費、物業(yè)管理維修基金等費用）353．15萬元，小區(qū)內(nèi)配套費按每平方米50元算，為136．84萬元，利息（按開發(fā)建設(shè)期一年半計，年利率5．85%）為8．78%×地價+88．68萬元，利潤（按15%平均利潤算）為15%×地價+378．97萬元，銷售稅費（營業(yè)稅及附加為銷售額的5．55%、廣告營銷費2%、不可預(yù)見費1%）為1045．67萬元，土地契稅為地價的3%。最后算得總地價為6460萬元，單位地價3777元/平方米，樓面地價2360元/平方米。
如果開發(fā)商的建安成本、融資成本和目標(biāo)利潤可適當(dāng)降低，則地價可適當(dāng)升高，或者通過設(shè)計一些不包含在容積率內(nèi)的地下汽車庫，使銷售收入增加，也可適當(dāng)提高地價。