雖然對(duì)每塊地的看法見(jiàn)仁見(jiàn)智，但對(duì)于專(zhuān)家來(lái)說(shuō)，肯定有一些章法可以遵循，下面請(qǐng)偉業(yè)評(píng)估的吳老師，給大家做一個(gè)簡(jiǎn)單土地評(píng)估示范。
開(kāi)發(fā)商的最終目的是為了得到可銷(xiāo)售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價(jià)格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格。也就是說(shuō)，我們可以從房?jī)r(jià)倒推出地價(jià)，這種方法在估價(jià)上稱(chēng)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法或者剩余法，即地價(jià)；開(kāi)發(fā)完成以后的總房?jī)r(jià)—開(kāi)發(fā)費(fèi)用—利息—利潤(rùn)—銷(xiāo)售稅費(fèi)—購(gòu)買(mǎi)土地需要繳納的稅費(fèi)。
19號(hào)地塊位于杭州市三里亭小區(qū)，其東南西三面被三里亭苑二區(qū)所包圍，地塊西北角為三里亭公交總站，南面隔馬路是杭州市天杭小學(xué)，東面數(shù)十米有聯(lián)華超市，三里亭副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)相距不遠(yuǎn)。該地塊面積較小，開(kāi)發(fā)公司發(fā)揮的余地較小，但周邊配套已相對(duì)成熟，開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目操作相對(duì)省心。
房?jī)r(jià)測(cè)算
根據(jù)測(cè)算，該地塊總建筑面積27，369平方米，扣除要無(wú)償提供的4%o物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房和3%o的物業(yè)管理辦公用房，實(shí)際可銷(xiāo)售面積為27，178平方米。目前三里亭小區(qū)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格在4000元/平方米左右，考慮到文暉路跨鐵路立交橋不久將建成，而鐵路西側(cè)的房?jī)r(jià)已在5000元/平方米左右，因此，確定開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為4500元/平方米，總銷(xiāo)售價(jià)格為12，230萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)成本測(cè)算
開(kāi)發(fā)成本可分為建安成本、前期費(fèi)用、代收規(guī)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)。根據(jù)規(guī)劃條件，假定地塊內(nèi)安排一幢小高層，其余為多層住宅，小高層建安成本為1100元/平方米，多層建安成本為700元/平方米，平均建安成本750元/平方米，總建安成本為2052．72萬(wàn)元，前期費(fèi)用（包括建設(shè)管理、勘察、設(shè)計(jì)、標(biāo)底編制及審核、招標(biāo)管理、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理等費(fèi)用）為141．33萬(wàn)元，代收規(guī)費(fèi)（包括供電工程貼費(fèi)、供水設(shè)施增客費(fèi)、排水設(shè)施使用費(fèi)、綠化配套建設(shè)費(fèi)、新型墻體專(zhuān)項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、管道煤氣配套費(fèi)、有線電視配套費(fèi)、通信管線建設(shè)安裝費(fèi)、房屋面積測(cè)繪費(fèi)、物業(yè)管理維修基金等費(fèi)用）353．15萬(wàn)元，小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)按每平方米50元算，為136．84萬(wàn)元，利息（按開(kāi)發(fā)建設(shè)期一年半計(jì)，年利率5．85%）為8．78%×地價(jià)+88．68萬(wàn)元，利潤(rùn)（按15%平均利潤(rùn)算）為15%×地價(jià)+378．97萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅及附加為銷(xiāo)售額的5．55%、廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)2%、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1%）為1045．67萬(wàn)元，土地契稅為地價(jià)的3%。最后算得總地價(jià)為6460萬(wàn)元，單位地價(jià)3777元/平方米，樓面地價(jià)2360元/平方米。
如果開(kāi)發(fā)商的建安成本、融資成本和目標(biāo)利潤(rùn)可適當(dāng)降低，則地價(jià)可適當(dāng)升高，或者通過(guò)設(shè)計(jì)一些不包含在容積率內(nèi)的地下汽車(chē)庫(kù)，使銷(xiāo)售收入增加，也可適當(dāng)提高地價(jià)。
開(kāi)發(fā)商的最終目的是為了得到可銷(xiāo)售的房屋而非土地。因此，決定一宗土地價(jià)格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格。也就是說(shuō)，我們可以從房?jī)r(jià)倒推出地價(jià)，這種方法在估價(jià)上稱(chēng)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法或者剩余法，即地價(jià)；開(kāi)發(fā)完成以后的總房?jī)r(jià)—開(kāi)發(fā)費(fèi)用—利息—利潤(rùn)—銷(xiāo)售稅費(fèi)—購(gòu)買(mǎi)土地需要繳納的稅費(fèi)。
19號(hào)地塊位于杭州市三里亭小區(qū)，其東南西三面被三里亭苑二區(qū)所包圍，地塊西北角為三里亭公交總站，南面隔馬路是杭州市天杭小學(xué)，東面數(shù)十米有聯(lián)華超市，三里亭副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)相距不遠(yuǎn)。該地塊面積較小，開(kāi)發(fā)公司發(fā)揮的余地較小，但周邊配套已相對(duì)成熟，開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目操作相對(duì)省心。
房?jī)r(jià)測(cè)算
根據(jù)測(cè)算，該地塊總建筑面積27，369平方米，扣除要無(wú)償提供的4%o物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房和3%o的物業(yè)管理辦公用房，實(shí)際可銷(xiāo)售面積為27，178平方米。目前三里亭小區(qū)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格在4000元/平方米左右，考慮到文暉路跨鐵路立交橋不久將建成，而鐵路西側(cè)的房?jī)r(jià)已在5000元/平方米左右，因此，確定開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為4500元/平方米，總銷(xiāo)售價(jià)格為12，230萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)成本測(cè)算
開(kāi)發(fā)成本可分為建安成本、前期費(fèi)用、代收規(guī)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)。根據(jù)規(guī)劃條件，假定地塊內(nèi)安排一幢小高層，其余為多層住宅，小高層建安成本為1100元/平方米，多層建安成本為700元/平方米，平均建安成本750元/平方米，總建安成本為2052．72萬(wàn)元，前期費(fèi)用（包括建設(shè)管理、勘察、設(shè)計(jì)、標(biāo)底編制及審核、招標(biāo)管理、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理等費(fèi)用）為141．33萬(wàn)元，代收規(guī)費(fèi)（包括供電工程貼費(fèi)、供水設(shè)施增客費(fèi)、排水設(shè)施使用費(fèi)、綠化配套建設(shè)費(fèi)、新型墻體專(zhuān)項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、管道煤氣配套費(fèi)、有線電視配套費(fèi)、通信管線建設(shè)安裝費(fèi)、房屋面積測(cè)繪費(fèi)、物業(yè)管理維修基金等費(fèi)用）353．15萬(wàn)元，小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)按每平方米50元算，為136．84萬(wàn)元，利息（按開(kāi)發(fā)建設(shè)期一年半計(jì)，年利率5．85%）為8．78%×地價(jià)+88．68萬(wàn)元，利潤(rùn)（按15%平均利潤(rùn)算）為15%×地價(jià)+378．97萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅及附加為銷(xiāo)售額的5．55%、廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)2%、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1%）為1045．67萬(wàn)元，土地契稅為地價(jià)的3%。最后算得總地價(jià)為6460萬(wàn)元，單位地價(jià)3777元/平方米，樓面地價(jià)2360元/平方米。
如果開(kāi)發(fā)商的建安成本、融資成本和目標(biāo)利潤(rùn)可適當(dāng)降低，則地價(jià)可適當(dāng)升高，或者通過(guò)設(shè)計(jì)一些不包含在容積率內(nèi)的地下汽車(chē)庫(kù)，使銷(xiāo)售收入增加，也可適當(dāng)提高地價(jià)。