第十節(jié) 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定（掌握）
一、稅目與稅率——5%
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。
2.對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)規(guī)定：（詳見(jiàn)教材）
【例題·單選題】外商投資企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的是（）。
A.處置債權(quán)重置資產(chǎn)
B.處置股權(quán)重置資產(chǎn)
C.債轉(zhuǎn)股方式處置重置資產(chǎn)
D.處置其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)重置資產(chǎn)
【答案】D
3.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。
2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。
【例題·單選題】甲某2007年4月出售一處普通住宅，取得銷(xiāo)售收入50萬(wàn)元，該住房于2004年4月購(gòu)進(jìn)，買(mǎi)價(jià)30萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)時(shí)支付稅費(fèi)合計(jì)1.5萬(wàn)元。甲某出售住房應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（）萬(wàn)元。
A.0 B.0.925
C.1 D.2.5
【答案】D
【解析】從2006年6月1日起,對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅＝50×5%＝2.5（萬(wàn)元）
5.轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。
二、納稅人與扣繳義務(wù)人
三、計(jì)稅依據(jù)
1.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
2.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用，對(duì)此類(lèi)費(fèi)用，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
第二：無(wú)償贈(zèng)與
計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）
【例題·多選題】下列關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅說(shuō)法中，正確的有（ ）。
A.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，免征營(yíng)業(yè)稅
B.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)l年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，免征營(yíng)業(yè)稅
C.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅
D.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅
E.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后余額征收營(yíng)業(yè)稅
【答案】ACE
【例題·計(jì)算題】甲建筑工程公司向C建筑工程公司轉(zhuǎn)讓閑置辦公用房一幢（購(gòu)置原價(jià)700萬(wàn)元），取得轉(zhuǎn)讓收入1300萬(wàn)元。則：
【解析】甲公司轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝（1300－700）×5%＝30（萬(wàn)元）
一、稅目與稅率——5%
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。
2.對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)規(guī)定：（詳見(jiàn)教材）
【例題·單選題】外商投資企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的是（）。
A.處置債權(quán)重置資產(chǎn)
B.處置股權(quán)重置資產(chǎn)
C.債轉(zhuǎn)股方式處置重置資產(chǎn)
D.處置其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)重置資產(chǎn)
【答案】D
3.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。
2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。
【例題·單選題】甲某2007年4月出售一處普通住宅，取得銷(xiāo)售收入50萬(wàn)元，該住房于2004年4月購(gòu)進(jìn)，買(mǎi)價(jià)30萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)時(shí)支付稅費(fèi)合計(jì)1.5萬(wàn)元。甲某出售住房應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（）萬(wàn)元。
A.0 B.0.925
C.1 D.2.5
【答案】D
【解析】從2006年6月1日起,對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅＝50×5%＝2.5（萬(wàn)元）
5.轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。
二、納稅人與扣繳義務(wù)人
三、計(jì)稅依據(jù)
1.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
2.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用，對(duì)此類(lèi)費(fèi)用，不論其財(cái)務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
第二：無(wú)償贈(zèng)與
計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）
【例題·多選題】下列關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅說(shuō)法中，正確的有（ ）。
A.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，免征營(yíng)業(yè)稅
B.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)l年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，免征營(yíng)業(yè)稅
C.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅
D.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅
E.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后余額征收營(yíng)業(yè)稅
【答案】ACE
【例題·計(jì)算題】甲建筑工程公司向C建筑工程公司轉(zhuǎn)讓閑置辦公用房一幢（購(gòu)置原價(jià)700萬(wàn)元），取得轉(zhuǎn)讓收入1300萬(wàn)元。則：
【解析】甲公司轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝（1300－700）×5%＝30（萬(wàn)元）