搞物業(yè)管理真難——昆明一位物業(yè)經(jīng)理的苦惱
“現(xiàn)在搞物業(yè)管理，真難?！崩ッ魇姓樜飿I(yè)公司經(jīng)理董和平提起他的公司，就頭疼不已?！耙徊恍⌒木捅煌对V，與開發(fā)商、專業(yè)公司的關(guān)系難以協(xié)調(diào)，夾在中間，處處難做人?！?BR> 近年來，老百姓對物業(yè)管理的投訴大幅度上升，而另一方面，物業(yè)公司自身虧損嚴(yán)重，舉步維艱。董經(jīng)理反映的情況并不是個別現(xiàn)象。
按照物業(yè)管理條例，物業(yè)公司一般是由業(yè)主大會聘請，簽訂協(xié)議后才能接管小區(qū)。然而，在大多數(shù)地方業(yè)主大會制度并沒有真正實現(xiàn)，因此目前絕大多數(shù)物業(yè)公司還是由開發(fā)商指定的，與業(yè)主之間并沒有什么協(xié)議，“這樣一來，我們該做什么，能做什么，住戶并不清楚。遇上什么麻煩都找物業(yè)公司，我們沒法解決時，往往就會引起住戶的不滿，造成物業(yè)公司與住戶之間的矛盾。其實，仔細(xì)分析物業(yè)投訴，70%都是開發(fā)商遺留問題，真正該由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的，只是很少一部分。”
據(jù)了解，昆明260多家物業(yè)公司，有95%是由開發(fā)商派生出來。老百姓入住后，發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量不過關(guān)、配套設(shè)施缺乏等問題，找不到開發(fā)商，就只好找物業(yè)公司?！拔夜茌牭倪@個小區(qū)建于上個世紀(jì)90年代末，與現(xiàn)在新建的小區(qū)相比，硬件配套設(shè)施自然差了些，于是，有的住戶提出要在街頭安裝紅綠燈，有的要求增加娛樂設(shè)施，可這應(yīng)該是開發(fā)商的事啊?！?BR> 住戶目前反映最多的，當(dāng)屬墻壁開裂、下水道阻塞、水管漏水等工程質(zhì)量問題。如果過了保修期，物業(yè)公司就與住戶協(xié)商，實行有償服務(wù)。對此，董經(jīng)理表示，“我們也希望盡量為老百姓排憂解難，但我們是企業(yè)，受到財力、物力等因素的限制，往往力不從心?，F(xiàn)在多數(shù)群眾對物業(yè)管理是有償收費(fèi)還不能接受，反而認(rèn)為我們只收費(fèi)，不管事?！彼嘈χ瑩u搖頭說。
按照規(guī)定，物業(yè)公司的職責(zé)主要包括保安、衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施維護(hù)等4項內(nèi)容，普通小區(qū)收費(fèi)定價從1角到1元不等。由于昆明的住宅小區(qū)大多面積較小，運(yùn)作成本相對較高，幾年來，他的公司一直處于虧損局面。
昆明物業(yè)管理協(xié)會秘書長唐曉林告訴記者，物業(yè)公司的虧損，目前主要還是依靠開發(fā)商補(bǔ)貼，從十幾萬到上百萬元不等，因此現(xiàn)在根本沒法割斷它們之間的關(guān)系，否則物業(yè)公司將無法運(yùn)行下去。兩者之間千絲萬縷的聯(lián)系，導(dǎo)致了物業(yè)公司與開發(fā)商之間責(zé)任、權(quán)利、利益分不清楚。據(jù)了解，現(xiàn)在全國大多數(shù)省份都還沒有出臺相應(yīng)的物業(yè)管理地方性法規(guī)，缺乏具體操作方法，物業(yè)公司現(xiàn)在就處于這樣一個進(jìn)退兩難的尷尬境地。
“還有，物業(yè)公司與專業(yè)公司之間的關(guān)系也是剪不斷，理還亂?！贝沼芯€電視、煤氣、水電等費(fèi)用是物業(yè)公司的一項內(nèi)容。但在實際工作中，董經(jīng)理告訴記者，總表與戶表之間常常會出現(xiàn)非人為的差錯和故障，“無論是煤氣，水電公司損失，還是住戶交多了錢，都得由我們來承擔(dān)，水電費(fèi)的投訴可還真不少。”
“物業(yè)公司的職責(zé)和權(quán)利本來很小，是住戶們把我們的能量放大了。除了逐步理清各種關(guān)系、明確各自責(zé)任之外，真希望大家相互之間能多多溝通，增加理解啊?！?BR> 物管費(fèi)，管理者與業(yè)主心中的痛
對于昆明和正小區(qū)物業(yè)管理公司工作人員來說，每月收繳物業(yè)管理費(fèi)是件讓人頭疼的事情。因為對物業(yè)公司服務(wù)不滿意，大部分居民長期以來拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，還把物業(yè)公司告到了消費(fèi)者協(xié)會。而物業(yè)公司也是滿肚子怨氣。雙方各說各有理，各有各的苦處。
和正小區(qū)的居民以拆遷搬遷戶為主。走訪住戶，居民紛紛反映，物業(yè)公司收了費(fèi)卻不管事，對大家提出的要求不理睬。住戶李女士告訴記者，去年單元自來水總管破裂，找了物業(yè)公司，他們說“平時小的修修補(bǔ)補(bǔ)我們可以做。這類大的問題，我們管不著，你們該找哪里找哪里”。
該找哪里呢？開發(fā)商早就沒了蹤影，沒辦法，只好自己解決。經(jīng)過一番折騰，這個單元的幾戶人家各出了150元錢，請來施工隊安上新水管。
居民們認(rèn)為，水、電、煤氣等配套管道壞了，單元下水道阻塞了，理應(yīng)是物業(yè)公司的責(zé)任；小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施太少，需要增加幾張石桌椅，街口安設(shè)紅綠燈，不找物業(yè)公司還能找誰？另外，小區(qū)內(nèi)丟失自行車現(xiàn)象比較多，摩托車、汽車的零件也常常不翼而飛。“我們交的管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)用在為這些為大家服務(wù)的項目上，可是物業(yè)公司呢，好像只會澆花掃地?！?BR> 物業(yè)公司該管些什么事，管理費(fèi)交得合不合理，帶著這些疑問，記者來到了和正小區(qū)物業(yè)公司。
公司辦公室墻上最醒目的位置，掛著昆明市物價局頒布的物業(yè)管理收費(fèi)辦法。按照這項規(guī)定，小區(qū)居民每月每平米應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)1毛7分，一般住戶每月的費(fèi)用在十元左右。收費(fèi)辦法旁邊還寫著，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)保安、綠化、衛(wèi)生、公共設(shè)施維修幾個服務(wù)項目。
物業(yè)公司董經(jīng)理告訴記者，由于這里是搬遷戶小區(qū)，物價局規(guī)定的管理費(fèi)參照了最低標(biāo)準(zhǔn)，即使收齊了，也只能維持小區(qū)正常開支的70%。除此之外，公司還有停車費(fèi)，經(jīng)營兩項收入。在支出中，工作人員的工資占了70%，另外，自來水、煤氣等專業(yè)公司的配套改造也常常要求物業(yè)公司出一部分錢，公司是入不敷出，根本談不上盈利。更何況，現(xiàn)在住戶拖欠管理費(fèi)已達(dá)24萬元，公司已經(jīng)難以支撐下去了。
昆明市物業(yè)管理協(xié)會秘書長唐曉林介紹，現(xiàn)在昆明市住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)普遍存在拖欠、拒交的現(xiàn)象。有的小區(qū)收費(fèi)率甚至只有30%。因此80%的物業(yè)公司都在虧損。正在實施的自來水一表一戶改造工程，因為物業(yè)公司和業(yè)主拿不出錢來，全市三分之二的小區(qū)工程“擱淺”。
“至于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，”這位負(fù)責(zé)人說，“物業(yè)公司的職責(zé)和權(quán)利其實很小，是住戶們把它放大了?！痹谖锕軈f(xié)會去年接到的住戶投訴案件中，對物業(yè)公司的投訴，分析起來有70%以上是開發(fā)商遺留的問題。住戶認(rèn)為理應(yīng)由物業(yè)公司解決的問題，物業(yè)公司卻表示，無論從財力還是職責(zé)上來看，對此都無能為力。“這也是造成住戶與物業(yè)公司之間矛盾的一個重要原因。”
小區(qū)呼喚業(yè)主大會
伴隨著居民住宅小區(qū)的迅速發(fā)展，基層組織建設(shè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益得不到保障，物業(yè)公司管理面臨困難。因此無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，都強(qiáng)烈呼喚成立合法的業(yè)主大會，加強(qiáng)小區(qū)的建設(shè)和管理。
在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理相關(guān)條例中明確規(guī)定，業(yè)主大會是住宅小區(qū)行使房屋所有權(quán)和管理權(quán)的組織形式，決定小區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項，承擔(dān)著聘請、監(jiān)督物業(yè)公司的職責(zé)。但是由于種種原因，目前真正成立了合法業(yè)主大會的小區(qū)少之又少。據(jù)了解，在昆明市，民間自發(fā)的小區(qū)業(yè)主大會已有10多家，可是至今還沒有一家得到民政部門承認(rèn)，獲得合法地位和法律效應(yīng)。
一些小區(qū)居民在與記者交談時提出，當(dāng)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理者發(fā)生矛盾時，消費(fèi)者就是弱者。的辦法只有向消費(fèi)者協(xié)會投訴。只有成立了業(yè)主大會，大家才能團(tuán)結(jié)起來，爭取合法權(quán)益。昆明市消協(xié)一位工作人員也表示，在眾多投訴中，最難處理的就是物業(yè)管理問題，因為它涉及的政府部門和專業(yè)公司太多，各有各的制度，互相之間難以協(xié)調(diào)，消費(fèi)者勢單力薄，最后往往不了了之。
目前大多數(shù)物業(yè)公司都是從開發(fā)商手中直接接管小區(qū)，與業(yè)主之間并未簽署過具體協(xié)議。這樣一來，物業(yè)公司的職責(zé)和權(quán)利不明，要么收了錢不辦事，要么辦了事收不了錢，與業(yè)主之間缺乏理解溝通，互不信任。昆明市物業(yè)管理協(xié)會秘書長唐曉林指出，小區(qū)內(nèi)沒有基層組織，物業(yè)公司成了與群眾關(guān)系最直接、最密切的部門。在群眾心目中，它甚至代表了基層政府的形象。而物業(yè)公司本身其實只是企業(yè)，現(xiàn)在也還不成熟和完善，這種角色錯位導(dǎo)致了物業(yè)管理矛盾重重，舉步維艱。
昆明市信訪局副局長李旭升經(jīng)過長時間的基層調(diào)查后認(rèn)為，解決小區(qū)問題的根本，就在于成立合法的業(yè)主大會，通過它來清理和達(dá)成業(yè)主、物業(yè)管理者、專業(yè)公司以及政府之間的關(guān)系。但是現(xiàn)在成立業(yè)主大會的難點(diǎn)在于民政和建設(shè)部門的規(guī)章制度有所沖突，而在社團(tuán)管理條例中，國家還沒有出臺相應(yīng)的具體法規(guī)，使民政部門的審批無法可依。
“現(xiàn)在搞物業(yè)管理，真難?！崩ッ魇姓樜飿I(yè)公司經(jīng)理董和平提起他的公司，就頭疼不已?！耙徊恍⌒木捅煌对V，與開發(fā)商、專業(yè)公司的關(guān)系難以協(xié)調(diào)，夾在中間，處處難做人?！?BR> 近年來，老百姓對物業(yè)管理的投訴大幅度上升，而另一方面，物業(yè)公司自身虧損嚴(yán)重，舉步維艱。董經(jīng)理反映的情況并不是個別現(xiàn)象。
按照物業(yè)管理條例，物業(yè)公司一般是由業(yè)主大會聘請，簽訂協(xié)議后才能接管小區(qū)。然而，在大多數(shù)地方業(yè)主大會制度并沒有真正實現(xiàn)，因此目前絕大多數(shù)物業(yè)公司還是由開發(fā)商指定的，與業(yè)主之間并沒有什么協(xié)議，“這樣一來，我們該做什么，能做什么，住戶并不清楚。遇上什么麻煩都找物業(yè)公司，我們沒法解決時，往往就會引起住戶的不滿，造成物業(yè)公司與住戶之間的矛盾。其實，仔細(xì)分析物業(yè)投訴，70%都是開發(fā)商遺留問題，真正該由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的，只是很少一部分。”
據(jù)了解，昆明260多家物業(yè)公司，有95%是由開發(fā)商派生出來。老百姓入住后，發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量不過關(guān)、配套設(shè)施缺乏等問題，找不到開發(fā)商，就只好找物業(yè)公司?！拔夜茌牭倪@個小區(qū)建于上個世紀(jì)90年代末，與現(xiàn)在新建的小區(qū)相比，硬件配套設(shè)施自然差了些，于是，有的住戶提出要在街頭安裝紅綠燈，有的要求增加娛樂設(shè)施，可這應(yīng)該是開發(fā)商的事啊?！?BR> 住戶目前反映最多的，當(dāng)屬墻壁開裂、下水道阻塞、水管漏水等工程質(zhì)量問題。如果過了保修期，物業(yè)公司就與住戶協(xié)商，實行有償服務(wù)。對此，董經(jīng)理表示，“我們也希望盡量為老百姓排憂解難，但我們是企業(yè)，受到財力、物力等因素的限制，往往力不從心?，F(xiàn)在多數(shù)群眾對物業(yè)管理是有償收費(fèi)還不能接受，反而認(rèn)為我們只收費(fèi)，不管事?！彼嘈χ瑩u搖頭說。
按照規(guī)定，物業(yè)公司的職責(zé)主要包括保安、衛(wèi)生、綠化、公共設(shè)施維護(hù)等4項內(nèi)容，普通小區(qū)收費(fèi)定價從1角到1元不等。由于昆明的住宅小區(qū)大多面積較小，運(yùn)作成本相對較高，幾年來，他的公司一直處于虧損局面。
昆明物業(yè)管理協(xié)會秘書長唐曉林告訴記者，物業(yè)公司的虧損，目前主要還是依靠開發(fā)商補(bǔ)貼，從十幾萬到上百萬元不等，因此現(xiàn)在根本沒法割斷它們之間的關(guān)系，否則物業(yè)公司將無法運(yùn)行下去。兩者之間千絲萬縷的聯(lián)系，導(dǎo)致了物業(yè)公司與開發(fā)商之間責(zé)任、權(quán)利、利益分不清楚。據(jù)了解，現(xiàn)在全國大多數(shù)省份都還沒有出臺相應(yīng)的物業(yè)管理地方性法規(guī)，缺乏具體操作方法，物業(yè)公司現(xiàn)在就處于這樣一個進(jìn)退兩難的尷尬境地。
“還有，物業(yè)公司與專業(yè)公司之間的關(guān)系也是剪不斷，理還亂?！贝沼芯€電視、煤氣、水電等費(fèi)用是物業(yè)公司的一項內(nèi)容。但在實際工作中，董經(jīng)理告訴記者，總表與戶表之間常常會出現(xiàn)非人為的差錯和故障，“無論是煤氣，水電公司損失，還是住戶交多了錢，都得由我們來承擔(dān)，水電費(fèi)的投訴可還真不少。”
“物業(yè)公司的職責(zé)和權(quán)利本來很小，是住戶們把我們的能量放大了。除了逐步理清各種關(guān)系、明確各自責(zé)任之外，真希望大家相互之間能多多溝通，增加理解啊?！?BR> 物管費(fèi)，管理者與業(yè)主心中的痛
對于昆明和正小區(qū)物業(yè)管理公司工作人員來說，每月收繳物業(yè)管理費(fèi)是件讓人頭疼的事情。因為對物業(yè)公司服務(wù)不滿意，大部分居民長期以來拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，還把物業(yè)公司告到了消費(fèi)者協(xié)會。而物業(yè)公司也是滿肚子怨氣。雙方各說各有理，各有各的苦處。
和正小區(qū)的居民以拆遷搬遷戶為主。走訪住戶，居民紛紛反映，物業(yè)公司收了費(fèi)卻不管事，對大家提出的要求不理睬。住戶李女士告訴記者，去年單元自來水總管破裂，找了物業(yè)公司，他們說“平時小的修修補(bǔ)補(bǔ)我們可以做。這類大的問題，我們管不著，你們該找哪里找哪里”。
該找哪里呢？開發(fā)商早就沒了蹤影，沒辦法，只好自己解決。經(jīng)過一番折騰，這個單元的幾戶人家各出了150元錢，請來施工隊安上新水管。
居民們認(rèn)為，水、電、煤氣等配套管道壞了，單元下水道阻塞了，理應(yīng)是物業(yè)公司的責(zé)任；小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施太少，需要增加幾張石桌椅，街口安設(shè)紅綠燈，不找物業(yè)公司還能找誰？另外，小區(qū)內(nèi)丟失自行車現(xiàn)象比較多，摩托車、汽車的零件也常常不翼而飛。“我們交的管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)用在為這些為大家服務(wù)的項目上，可是物業(yè)公司呢，好像只會澆花掃地?！?BR> 物業(yè)公司該管些什么事，管理費(fèi)交得合不合理，帶著這些疑問，記者來到了和正小區(qū)物業(yè)公司。
公司辦公室墻上最醒目的位置，掛著昆明市物價局頒布的物業(yè)管理收費(fèi)辦法。按照這項規(guī)定，小區(qū)居民每月每平米應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)1毛7分，一般住戶每月的費(fèi)用在十元左右。收費(fèi)辦法旁邊還寫著，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)保安、綠化、衛(wèi)生、公共設(shè)施維修幾個服務(wù)項目。
物業(yè)公司董經(jīng)理告訴記者，由于這里是搬遷戶小區(qū)，物價局規(guī)定的管理費(fèi)參照了最低標(biāo)準(zhǔn)，即使收齊了，也只能維持小區(qū)正常開支的70%。除此之外，公司還有停車費(fèi)，經(jīng)營兩項收入。在支出中，工作人員的工資占了70%，另外，自來水、煤氣等專業(yè)公司的配套改造也常常要求物業(yè)公司出一部分錢，公司是入不敷出，根本談不上盈利。更何況，現(xiàn)在住戶拖欠管理費(fèi)已達(dá)24萬元，公司已經(jīng)難以支撐下去了。
昆明市物業(yè)管理協(xié)會秘書長唐曉林介紹，現(xiàn)在昆明市住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)普遍存在拖欠、拒交的現(xiàn)象。有的小區(qū)收費(fèi)率甚至只有30%。因此80%的物業(yè)公司都在虧損。正在實施的自來水一表一戶改造工程，因為物業(yè)公司和業(yè)主拿不出錢來，全市三分之二的小區(qū)工程“擱淺”。
“至于物業(yè)公司的服務(wù)范圍，”這位負(fù)責(zé)人說，“物業(yè)公司的職責(zé)和權(quán)利其實很小，是住戶們把它放大了?！痹谖锕軈f(xié)會去年接到的住戶投訴案件中，對物業(yè)公司的投訴，分析起來有70%以上是開發(fā)商遺留的問題。住戶認(rèn)為理應(yīng)由物業(yè)公司解決的問題，物業(yè)公司卻表示，無論從財力還是職責(zé)上來看，對此都無能為力。“這也是造成住戶與物業(yè)公司之間矛盾的一個重要原因。”
小區(qū)呼喚業(yè)主大會
伴隨著居民住宅小區(qū)的迅速發(fā)展，基層組織建設(shè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益得不到保障，物業(yè)公司管理面臨困難。因此無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，都強(qiáng)烈呼喚成立合法的業(yè)主大會，加強(qiáng)小區(qū)的建設(shè)和管理。
在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理相關(guān)條例中明確規(guī)定，業(yè)主大會是住宅小區(qū)行使房屋所有權(quán)和管理權(quán)的組織形式，決定小區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項，承擔(dān)著聘請、監(jiān)督物業(yè)公司的職責(zé)。但是由于種種原因，目前真正成立了合法業(yè)主大會的小區(qū)少之又少。據(jù)了解，在昆明市，民間自發(fā)的小區(qū)業(yè)主大會已有10多家，可是至今還沒有一家得到民政部門承認(rèn)，獲得合法地位和法律效應(yīng)。
一些小區(qū)居民在與記者交談時提出，當(dāng)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理者發(fā)生矛盾時，消費(fèi)者就是弱者。的辦法只有向消費(fèi)者協(xié)會投訴。只有成立了業(yè)主大會，大家才能團(tuán)結(jié)起來，爭取合法權(quán)益。昆明市消協(xié)一位工作人員也表示，在眾多投訴中，最難處理的就是物業(yè)管理問題，因為它涉及的政府部門和專業(yè)公司太多，各有各的制度，互相之間難以協(xié)調(diào)，消費(fèi)者勢單力薄，最后往往不了了之。
目前大多數(shù)物業(yè)公司都是從開發(fā)商手中直接接管小區(qū)，與業(yè)主之間并未簽署過具體協(xié)議。這樣一來，物業(yè)公司的職責(zé)和權(quán)利不明，要么收了錢不辦事，要么辦了事收不了錢，與業(yè)主之間缺乏理解溝通，互不信任。昆明市物業(yè)管理協(xié)會秘書長唐曉林指出，小區(qū)內(nèi)沒有基層組織，物業(yè)公司成了與群眾關(guān)系最直接、最密切的部門。在群眾心目中，它甚至代表了基層政府的形象。而物業(yè)公司本身其實只是企業(yè)，現(xiàn)在也還不成熟和完善，這種角色錯位導(dǎo)致了物業(yè)管理矛盾重重，舉步維艱。
昆明市信訪局副局長李旭升經(jīng)過長時間的基層調(diào)查后認(rèn)為，解決小區(qū)問題的根本，就在于成立合法的業(yè)主大會，通過它來清理和達(dá)成業(yè)主、物業(yè)管理者、專業(yè)公司以及政府之間的關(guān)系。但是現(xiàn)在成立業(yè)主大會的難點(diǎn)在于民政和建設(shè)部門的規(guī)章制度有所沖突，而在社團(tuán)管理條例中，國家還沒有出臺相應(yīng)的具體法規(guī)，使民政部門的審批無法可依。