8．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的一個重要目的，就是在法律上允許、技術上可能的前提下，通過系統(tǒng)的項目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案，并獲得滿足投資收益目標要求的盡可能高的經(jīng)濟回報。在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關基礎參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎。
8.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎，就可以形成一個開發(fā)項目的策劃方案，用以指導后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容：
8.3.1.1 區(qū)位分析與選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇；包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
8.3.1.2 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城市規(guī)劃的前提下按照使用原則，選擇的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。
8.3.1.3 開發(fā)時機的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。
8.3.1.4 合作方式的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。
8.3.1.5 融資方式與資金結構的分析與選擇
房地產(chǎn)項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
8.3.1.6 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售（包括預售）出租（包括預租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進行選擇。
8.3.2構造評價方案
構造評價方案，就是在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。開發(fā)項目是否分期進行以及如何分期、開發(fā)項目擬建設的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。
如果允許上述影響評價方案構造的因素任意組合，則會出現(xiàn)非常多的被選方案。在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造2＝4個基本評價方案。對于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過敏感性分析把握。表8—l是某房地產(chǎn)開發(fā)項目評價方案構造結果。
8.3.3選擇基礎參數(shù)
經(jīng)濟評價中的基礎參數(shù)，包括以下幾個方面的指標：
（1）時間類參數(shù)。包括：開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期（年、半年、季度或月，視項目開發(fā)經(jīng)營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇）。
（2）融資相關參數(shù)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財務杠桿比率（通常為總投資的30%），預售收入用于后續(xù)開發(fā)建設投資的比例。
（3）收益相關指標。包括：出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。
（4）評價標準類指標。包括基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率等指標。
8．4 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8.4.1投資估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等，各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。
8.4.1.1 土地費用
開發(fā)項目土地費用是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。
（1）土地征用拆遷費
土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其他費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。
（2）土地出讓地價款
土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。
土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調(diào)整確定。
（3）土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉讓。
（4）土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。
（5）土地投資折價
房地產(chǎn)項目土地使用權可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。
8.4.1.2 前期工程費
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%＝3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合
有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。
“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。
8.4.1.3 房屋開發(fā)費
房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。
（1）建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）等。
當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。
（2）公共配套設施建設費
公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
（3）基礎設施建設費
基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。
在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：
1）單元估算法。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。，
2）單位指標估算法。單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量（千卡/時）指標計算，變配電安裝按設備容量（千伏安）指標計算，集中空調(diào)安裝按冷負荷量（千卡/時）指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量（立方米/時）指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度（米）指標計算，室外道路按道路面積（平方米）指標計算等。
3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。
4）概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。
8.4.1.4 管理費
管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。
管理費可按項目總投資的3%＝5%估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。
8.4.1.5 財務費用
財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。
8.4.1.6 銷售費用
銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。
8.4.1.7 開發(fā)期稅費
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。
8.4.1，8 其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。
8.4.1.9 不可預見費
不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%＝7%估算。
當房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。各項費用的估算方法，請參考本書第10章有關內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的一個重要目的，就是在法律上允許、技術上可能的前提下，通過系統(tǒng)的項目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案，并獲得滿足投資收益目標要求的盡可能高的經(jīng)濟回報。在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的過程中，項目策劃、構造可供評價比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關基礎參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎。
8.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎，就可以形成一個開發(fā)項目的策劃方案，用以指導后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容：
8.3.1.1 區(qū)位分析與選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇；包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
8.3.1.2 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城市規(guī)劃的前提下按照使用原則，選擇的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。
8.3.1.3 開發(fā)時機的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。
8.3.1.4 合作方式的分析與選擇
房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。
8.3.1.5 融資方式與資金結構的分析與選擇
房地產(chǎn)項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
8.3.1.6 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售（包括預售）出租（包括預租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進行選擇。
8.3.2構造評價方案
構造評價方案，就是在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。開發(fā)項目是否分期進行以及如何分期、開發(fā)項目擬建設的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。
如果允許上述影響評價方案構造的因素任意組合，則會出現(xiàn)非常多的被選方案。在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造2＝4個基本評價方案。對于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過敏感性分析把握。表8—l是某房地產(chǎn)開發(fā)項目評價方案構造結果。
8.3.3選擇基礎參數(shù)
經(jīng)濟評價中的基礎參數(shù)，包括以下幾個方面的指標：
（1）時間類參數(shù)。包括：開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期（年、半年、季度或月，視項目開發(fā)經(jīng)營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇）。
（2）融資相關參數(shù)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財務杠桿比率（通常為總投資的30%），預售收入用于后續(xù)開發(fā)建設投資的比例。
（3）收益相關指標。包括：出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。
（4）評價標準類指標。包括基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率等指標。
8．4 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算
8.4.1投資估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等，各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。
8.4.1.1 土地費用
開發(fā)項目土地費用是指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。
（1）土地征用拆遷費
土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其他費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。
（2）土地出讓地價款
土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。
土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調(diào)整確定。
（3）土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉讓。
（4）土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。
（5）土地投資折價
房地產(chǎn)項目土地使用權可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。
8.4.1.2 前期工程費
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%＝3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合
有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。
“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算，可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。
8.4.1.3 房屋開發(fā)費
房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。
（1）建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）等。
當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。
（2）公共配套設施建設費
公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
（3）基礎設施建設費
基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。
在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：
1）單元估算法。單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。，
2）單位指標估算法。單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量（千卡/時）指標計算，變配電安裝按設備容量（千伏安）指標計算，集中空調(diào)安裝按冷負荷量（千卡/時）指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量（立方米/時）指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度（米）指標計算，室外道路按道路面積（平方米）指標計算等。
3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。
4）概算指標法。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。
8.4.1.4 管理費
管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。
管理費可按項目總投資的3%＝5%估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。
8.4.1.5 財務費用
財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。
8.4.1.6 銷售費用
銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。
8.4.1.7 開發(fā)期稅費
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。
8.4.1，8 其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。
8.4.1.9 不可預見費
不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%＝7%估算。
當房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。各項費用的估算方法，請參考本書第10章有關內(nèi)容。