房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究（上）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算、資金使用計(jì)劃、收入估算與資金籌措的方法，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的組成和財(cái)務(wù)報(bào)表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、評(píng)價(jià)方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)。
要點(diǎn)說明
1．可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是籌集建設(shè)資金的依據(jù)，是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括：國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
2．可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策四個(gè)工作階段。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容：項(xiàng)目概況、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析、結(jié)論及建議。
3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案通常包括：區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個(gè)主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時(shí)間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。
4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等。
前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。
建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。
房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。
管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)：差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。
銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。
租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間）和空置率（未租出面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響。
資金籌措計(jì)劃要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。
資金使用計(jì)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。
5．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。
現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年或季度）的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析?，F(xiàn)金流量表分為：全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。
資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。。損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表包括：項(xiàng)目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。
6．可行性研究報(bào)告的撰寫
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，由封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等6個(gè)部分構(gòu)成。
盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
二、內(nèi)容講解
8．1 可行性研究概述
8.1.1可行性研究的含義和目的
可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。
可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。
8.1.2可行性研究的作用
8.1.2.1 項(xiàng)目投資決策的依據(jù)
一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無銷路，有無競爭能力，投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得的效果，作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)過可行性研究的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能列入計(jì)劃。
8.1.2.2 籌集建設(shè)資金的依據(jù)
銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。
8.1.2.3 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。
8.1.2.4 編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)
在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。
8.1.3可行性研究的依據(jù)
（1）國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；
（2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；
（3）國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；
（4）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；
（5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；
（6）國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；
（7）開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
8.1.4可行性研究的工作階段
可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個(gè)工作階段，每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。
8.1.4.1 投資機(jī)會(huì)研究
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。
投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。前者又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。
投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。
投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為土30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%＝0.8%。
如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
8.1.4.2 初步可行性研究
初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：
（1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；
（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；
（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。
在初步可行性研究階段，需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。
初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)土20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%＝1.5%。所謂輔助研究是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算、資金使用計(jì)劃、收入估算與資金籌措的方法，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的組成和財(cái)務(wù)報(bào)表編制的方法。
熟悉：可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)、工作階段、內(nèi)容和步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、評(píng)價(jià)方案構(gòu)造和基礎(chǔ)參數(shù)選擇方法。
了解：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)。
要點(diǎn)說明
1．可行性研究概述
可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是籌集建設(shè)資金的依據(jù)，是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。
可行性研究的依據(jù)包括：國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
2．可行性研究的內(nèi)容與步驟
可行性研究包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估與決策四個(gè)工作階段。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容：項(xiàng)目概況、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇、資源供給條件分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析、結(jié)論及建議。
3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案通常包括：區(qū)位分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等六個(gè)主要部分的內(nèi)容。
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時(shí)間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。
4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等。
前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。
建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。
房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。
管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)：差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。
銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。
租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間）和空置率（未租出面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響。
資金籌措計(jì)劃要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。
資金使用計(jì)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。
5．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。
現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年或季度）的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析?，F(xiàn)金流量表分為：全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表和投資者各方現(xiàn)金流量表。
資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。。損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表包括：項(xiàng)目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。
6．可行性研究報(bào)告的撰寫
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，由封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等6個(gè)部分構(gòu)成。
盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析的方法與應(yīng)用。
二、內(nèi)容講解
8．1 可行性研究概述
8.1.1可行性研究的含義和目的
可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。
可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。
8.1.2可行性研究的作用
8.1.2.1 項(xiàng)目投資決策的依據(jù)
一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無銷路，有無競爭能力，投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得的效果，作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)過可行性研究的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能列入計(jì)劃。
8.1.2.2 籌集建設(shè)資金的依據(jù)
銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。
8.1.2.3 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。
8.1.2.4 編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)
在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。
8.1.3可行性研究的依據(jù)
（1）國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；
（2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；
（3）國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；
（4）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；
（5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；
（6）國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；
（7）開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
8.1.4可行性研究的工作階段
可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個(gè)工作階段，每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。
8.1.4.1 投資機(jī)會(huì)研究
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。
投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。前者又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。
投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。
投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為土30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%＝0.8%。
如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
8.1.4.2 初步可行性研究
初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：
（1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；
（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；
（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。
在初步可行性研究階段，需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。
初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)土20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%＝1.5%。所謂輔助研究是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。