一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念，復(fù)利計(jì)算公式、復(fù)利系數(shù)的掌握和運(yùn)用程度。
考試基本要求
掌握：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，名義利率與實(shí)際利率的概念與相互關(guān)系，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。
熟悉：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、利息與利率、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的概念。
要點(diǎn)說明：
1．現(xiàn)金流量
（1）現(xiàn)金流量指將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)看待時(shí)，在一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。
（2）現(xiàn)金流入包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。
（3）現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
2．資金時(shí)間價(jià)值
（1）資金時(shí)間價(jià)值是指不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別。從投資的角度來看，影響資金時(shí)間價(jià)值的因素主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。
（2）利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國債收益率作為基礎(chǔ)利率的代表。同業(yè)拆放利率指銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率。
（3）單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。復(fù)利計(jì)息是指對(duì)于某一計(jì)息周期來說，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。
名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。
（4）名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)等于1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)大于時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)為無窮大時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i＝er一l．3．資金等效值與復(fù)利計(jì)算資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。
能結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題，熟練運(yùn)用一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)、等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)和等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)進(jìn)行復(fù)利計(jì)算。
二、內(nèi)容講解 www.examw.com 房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的前提。為此，本章將重點(diǎn)介紹與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值和資金等效值計(jì)算三方面的內(nèi)容。
5．1 現(xiàn)金流量
5.1.1 現(xiàn)金流量的概念房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗一定量的能源，通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的房地產(chǎn)商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取的經(jīng)濟(jì)效果。
5.1.2 現(xiàn)金流量圖
把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向（收入或支出）、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：
（1）以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推。
（2）如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。
（3）為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。
（4）相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念，復(fù)利計(jì)算公式、復(fù)利系數(shù)的掌握和運(yùn)用程度。
考試基本要求
掌握：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，名義利率與實(shí)際利率的概念與相互關(guān)系，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。
熟悉：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、利息與利率、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的概念。
要點(diǎn)說明：
1．現(xiàn)金流量
（1）現(xiàn)金流量指將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)看待時(shí)，在一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。
（2）現(xiàn)金流入包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。
（3）現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
2．資金時(shí)間價(jià)值
（1）資金時(shí)間價(jià)值是指不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別。從投資的角度來看，影響資金時(shí)間價(jià)值的因素主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。
（2）利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國債收益率作為基礎(chǔ)利率的代表。同業(yè)拆放利率指銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率。
（3）單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。復(fù)利計(jì)息是指對(duì)于某一計(jì)息周期來說，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。
名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。
（4）名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)等于1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)大于時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)為無窮大時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i＝er一l．3．資金等效值與復(fù)利計(jì)算資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。
能結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題，熟練運(yùn)用一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)、等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)和等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)進(jìn)行復(fù)利計(jì)算。
二、內(nèi)容講解 www.examw.com 房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的前提。為此，本章將重點(diǎn)介紹與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值和資金等效值計(jì)算三方面的內(nèi)容。
5．1 現(xiàn)金流量
5.1.1 現(xiàn)金流量的概念房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗一定量的能源，通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的房地產(chǎn)商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。
對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式）體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取的經(jīng)濟(jì)效果。
5.1.2 現(xiàn)金流量圖
把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向（收入或支出）、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：
（1）以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推。
（2）如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。
（3）為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。
（4）相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。