二、制定房地產(chǎn)價(jià)格合理的定價(jià)目標(biāo)
首先，對(duì)每一個(gè)開發(fā)商來講，追求利潤(rùn)是自然的，這便是定價(jià)目標(biāo)。不少開發(fā)商往往會(huì)將價(jià)格盡量定高以獲取高額利潤(rùn)，這在90年代初賣方市場(chǎng)下，可能是行得通的。如今在市場(chǎng)日益成熟的情況下，價(jià)格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實(shí)上，追求利潤(rùn)并不等于定高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的利潤(rùn)，高價(jià)帶來的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸會(huì)受到消費(fèi)者的不滿而拒絕購買，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。以低價(jià)入市爭(zhēng)取顧客，擁有消費(fèi)者，才能給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)。
房地產(chǎn)價(jià)格始終是購房者、開發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問題。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤參與銷售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷售成績(jī)。在定價(jià)之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場(chǎng)占有率的樓盤價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。
以取得利潤(rùn)作為定價(jià)目標(biāo)，是個(gè)抽象的數(shù)字，是大前提。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤(rùn)率作為定價(jià)目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。但是投資利潤(rùn)率為多少才合理呢?在房地產(chǎn)熱火朝天的90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益率可高達(dá)40%。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)仍可能高于社會(huì)平均利潤(rùn)，以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)將可在10%到20%之間。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的合理定位
現(xiàn)房地產(chǎn)定價(jià)通用的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。
成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價(jià)格。
即：價(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅金（其中利潤(rùn)可用銷售利潤(rùn)率計(jì)算也可用投資利潤(rùn)率計(jì)算）
成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤(rùn)目標(biāo)，有利于限度地控制成本，而目標(biāo)利潤(rùn)也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤(rùn)，這種方法無疑是比較簡(jiǎn)便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定價(jià)格，這個(gè)價(jià)格未免是一廂情愿，市場(chǎng)是不管你成本，不管你利潤(rùn)的，市場(chǎng)能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格，只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去。況且如果市場(chǎng)能接受的價(jià)格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定的價(jià)格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢?
歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。
需求導(dǎo)向定價(jià)法
需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，不是依據(jù)賣方的成本定價(jià)。是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格觀念，以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費(fèi)者的購買行動(dòng)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢。
要根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系定價(jià)，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價(jià)，熟練分析了這些因素對(duì)合理定價(jià)取得利潤(rùn)很有幫助。
在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。
首先，對(duì)每一個(gè)開發(fā)商來講，追求利潤(rùn)是自然的，這便是定價(jià)目標(biāo)。不少開發(fā)商往往會(huì)將價(jià)格盡量定高以獲取高額利潤(rùn)，這在90年代初賣方市場(chǎng)下，可能是行得通的。如今在市場(chǎng)日益成熟的情況下，價(jià)格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實(shí)上，追求利潤(rùn)并不等于定高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的利潤(rùn)，高價(jià)帶來的高額利潤(rùn)只是短期的，逐漸會(huì)受到消費(fèi)者的不滿而拒絕購買，反而讓競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)得市場(chǎng)。以低價(jià)入市爭(zhēng)取顧客，擁有消費(fèi)者，才能給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)。
房地產(chǎn)價(jià)格始終是購房者、開發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問題。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤參與銷售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷售成績(jī)。在定價(jià)之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場(chǎng)占有率的樓盤價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。
以取得利潤(rùn)作為定價(jià)目標(biāo)，是個(gè)抽象的數(shù)字，是大前提。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤(rùn)率作為定價(jià)目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。但是投資利潤(rùn)率為多少才合理呢?在房地產(chǎn)熱火朝天的90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益率可高達(dá)40%。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)仍可能高于社會(huì)平均利潤(rùn)，以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)將可在10%到20%之間。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的合理定位
現(xiàn)房地產(chǎn)定價(jià)通用的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。
成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價(jià)格。
即：價(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅金（其中利潤(rùn)可用銷售利潤(rùn)率計(jì)算也可用投資利潤(rùn)率計(jì)算）
成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤(rùn)目標(biāo)，有利于限度地控制成本，而目標(biāo)利潤(rùn)也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤(rùn)，這種方法無疑是比較簡(jiǎn)便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定價(jià)格，這個(gè)價(jià)格未免是一廂情愿，市場(chǎng)是不管你成本，不管你利潤(rùn)的，市場(chǎng)能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格，只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去。況且如果市場(chǎng)能接受的價(jià)格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤(rùn)制定的價(jià)格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢?
歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。
需求導(dǎo)向定價(jià)法
需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，不是依據(jù)賣方的成本定價(jià)。是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格觀念，以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費(fèi)者的購買行動(dòng)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢。
要根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系定價(jià)，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價(jià)，熟練分析了這些因素對(duì)合理定價(jià)取得利潤(rùn)很有幫助。
在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。