房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析（1）

房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。
    單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表法和圖解法進(jìn)行，多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合的分析計(jì)算可以采用列表法進(jìn)行。
    （一）最低租售價(jià)格分析
    租金和售價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
    最低售價(jià)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋售價(jià)下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的價(jià)格，房屋售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。
    最低租金是指開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的房屋租金下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的水平，房屋租金低于這一水平時(shí)，開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。
    最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
    （二）最低租售數(shù)量分析
    最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價(jià)下銷售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的出租率，通常是開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
    最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)條件下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利，所必須達(dá)到的銷售量。最低出租率，是指在預(yù)定的房屋租金水平下，要達(dá)到預(yù)期的最低盈利，所必須達(dá)到的出租率水平。
    最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。