物業(yè)管理經(jīng)營活動具有一定的風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)通過購買保險來規(guī)避物業(yè)管理過程中存在的風(fēng)險。需要關(guān)注物業(yè)管理保險中的三個問題：誰是物業(yè)管理綜合保險的受益人、拿什么來支付物業(yè)管理綜合保險、物業(yè)管理企業(yè)需要注重構(gòu)建三贏的局面，有利于做好物業(yè)管理中的保險工作。
北京市今年開始施行的 《 北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行） 》 中，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用列為物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成部分。特別是在 《 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn) 》 中，明確提出投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險為 0.04 元 / 建筑平米/ 月，物業(yè)管理保險費已經(jīng)作為一項標(biāo)準(zhǔn)支出列入了物業(yè)服務(wù)收費中。
為什么要將物業(yè)管理保險費列入收費標(biāo)準(zhǔn)中？因為，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理企業(yè)作為提供物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營實體，存在一定的風(fēng)險。如：電梯發(fā)生故障造成人身傷害和財產(chǎn)損失，上、下水管道堵塞或破裂造成財產(chǎn)損失等。為了規(guī)避風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)必然會在業(yè)主所交納的物業(yè)服務(wù)費用中提取一部分資金向保險公司投保。
《 物業(yè)管理條例 》 出臺后，特別是 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 實施后，物業(yè)管理責(zé)任保險被某些保險公司具體的分為 《 財產(chǎn)一切險 》 （物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險）和 《 公眾責(zé)任保險 》 。 2000 年 9 月 8 日，由中國保險監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)備案的 《 中國人民保險公司物業(yè)管理責(zé)任保險條款 》 ，這是我國第一個關(guān)于物業(yè)管理責(zé)任的保險條款，該保險條款是在以往的公眾責(zé)任保險條款上修改而來的，但是該條款沒有較好的結(jié)合物業(yè)管理的具體內(nèi)容，實操性較差。
一般來說，物業(yè)管理企業(yè)與保險公司所簽訂的相關(guān)保險合同中，對保險公司賠付范圍的具體約定非常明確，如某物業(yè)保險合同中包含以下內(nèi)容：
1 、被保險人負(fù)責(zé)維護(hù)和管理的電梯發(fā)生責(zé)任事故，給第三者造成人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
2 、被保險人以自行施工的方式對物業(yè)進(jìn)行維修或裝修，如工程造價不超過人民幣 100 萬元，在施工過程中給第三者造成人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
如工程由其施工單位負(fù)責(zé)，或工程總造價超過人民幣 100 萬元，則除非事先得到保險的書面同意，保險公司不負(fù)責(zé)賠償.
3 、因共用部位設(shè)立的霓虹燈、廣告招牌及建筑裝飾物發(fā)生墜落或倒塌，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
4 、因共用部位發(fā)生火災(zāi)或爆炸事故，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
5 、因共有設(shè)施設(shè)備的鍋爐及壓力容器發(fā)生爆炸或其他意外事故，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
6 、因各類共用設(shè)施設(shè)備（如綠化、園藝、圍欄、樓梯扶手及踏步、供變電設(shè)施、公共照明設(shè)備、井蓋）等破損、缺失或存在缺陷，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
7 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不明原因的高空墜物，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
8 、位于共用部位的自來水管道、下水管道、中水管道、暖氣管道及其他管道或閥門發(fā)生漏水事故，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
9 、由被保險人委托或聘用的保安員與保潔員，因工作中存在過失行為，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
10 、發(fā)生其他不屬于本保險單除外責(zé)任的意外事故，造成第三者傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
11 、事先經(jīng)保險公司書面同意的訴訟費用，保險公司責(zé)任賠償。
在物業(yè)管理保險活動中，會有人認(rèn)為“既然受益人是物業(yè)管理企業(yè)，而且還是對其在管理經(jīng)營中發(fā)生的事故造成的損失進(jìn)行賠償，為什么還需要業(yè)主來交納費用？”“可否用維修基金的增值部分來交納物業(yè)綜合保險？”還有的物業(yè)管理企業(yè)為了業(yè)主多獲得賠償，開具虛假證明。以下是我們在物業(yè)管理保險活動中需要分析的三個問題。
1 、誰是物業(yè)管理綜合保險的受益人？
從保險責(zé)任范圍來看，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險的受益人是物業(yè)管理企業(yè)，實際上這是對物業(yè)管理綜合保險的一個誤導(dǎo)。
物業(yè)管理企業(yè)通過購買物業(yè)管理綜合保險來彌補(bǔ)其管理經(jīng)營中發(fā)生事故時，造成自身財產(chǎn)或業(yè)主財產(chǎn)的損失。這樣，業(yè)主的損失也有可能得到賠償，可見，該險真正賠償?shù)模ɑ蚴芤嫒耍┦俏飿I(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)，而不僅僅是物業(yè)管理企業(yè)。
目前，我國的 《 物權(quán)法 》 尚未頒布，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任不能按物權(quán)人劃分所屬，此階段該項責(zé)任只能由物業(yè)管理企業(yè)代為承擔(dān)。一旦 《 物權(quán)法 》 頒布實施，物權(quán)人的財產(chǎn)所引發(fā)的財產(chǎn)損失和公眾責(zé)任自然由物權(quán)人承擔(dān)，為其購買的保險也就由物權(quán)人交納?，F(xiàn)行的物業(yè)管理綜合保險實際上是物業(yè)管理企業(yè)替物權(quán)人歸集一定的費用為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物權(quán)購買財產(chǎn)險和公眾責(zé)任險。
2 、拿什么來支付物業(yè)管理綜合保險？
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的財產(chǎn)險只負(fù)責(zé)賠償因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損失，特別是對于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以外所遭受損失的賠償起著決定性作用，而這些損失是不能動用維修基金來賠償?shù)?，從某種意義來說，該險補(bǔ)充了維修基金。
我個人認(rèn)為可以用維修基金的增值部分來購買物業(yè)綜合保險。
3 、物業(yè)管理企業(yè)需要注重構(gòu)建三贏的局面
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)投保后，并不等于將房屋投進(jìn)了保險箱，當(dāng)業(yè)主遭受損失與物業(yè)管理企業(yè)交涉時，有的物業(yè)管理企業(yè)為減少物業(yè)管理企業(yè)的損失，避免承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從一定程度上幫著業(yè)主去欺瞞保險公司，這樣做并不利于物業(yè)管理公司。因保險公司一旦認(rèn)為該物業(yè)的保險費用與承擔(dān)的保險金額不相稱（賠償費用過高、事故太頻繁），保險公司在保險期滿后就會終止與物業(yè)管理企業(yè)的保險合同，從而出現(xiàn)無保險公司為物業(yè)管理企業(yè)承保的局面，導(dǎo)致由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的局面，出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)“不承擔(dān)業(yè)主（使用）人身、財產(chǎn)保險、保管責(zé)任”的慣例被打破。
因此，物業(yè)管理企業(yè)必須正確處理好物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和保 保險公司的關(guān)系，本著實事求是、合理承擔(dān)的原則處理好三者之間的關(guān)系，形成三方共贏的局面。
綜上所述，物業(yè)管理保險條款的建立，對于物業(yè)管理企業(yè)減小管理經(jīng)營中的風(fēng)險起著一定的作用，但相配套的法律法規(guī)及保險條款很不明確、規(guī)范，廣大業(yè)主還不能正確地看待物業(yè)管理保險的作用和實際意義；大多數(shù)保險公司尚未真正了解物業(yè)管理行業(yè)的運作過程和風(fēng)險，不能提供像汽車保險那樣真正體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)需求的險種，物業(yè)管理企業(yè)也只能從微薄的物業(yè)服務(wù)費用中擠出資金來購買保險，以上都是我們在物業(yè)管理工作中應(yīng)該廣泛探討的問題。
北京市今年開始施行的 《 北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行） 》 中，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用列為物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成部分。特別是在 《 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn) 》 中，明確提出投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險為 0.04 元 / 建筑平米/ 月，物業(yè)管理保險費已經(jīng)作為一項標(biāo)準(zhǔn)支出列入了物業(yè)服務(wù)收費中。
為什么要將物業(yè)管理保險費列入收費標(biāo)準(zhǔn)中？因為，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理企業(yè)作為提供物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營實體，存在一定的風(fēng)險。如：電梯發(fā)生故障造成人身傷害和財產(chǎn)損失，上、下水管道堵塞或破裂造成財產(chǎn)損失等。為了規(guī)避風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)必然會在業(yè)主所交納的物業(yè)服務(wù)費用中提取一部分資金向保險公司投保。
《 物業(yè)管理條例 》 出臺后，特別是 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 實施后，物業(yè)管理責(zé)任保險被某些保險公司具體的分為 《 財產(chǎn)一切險 》 （物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險）和 《 公眾責(zé)任保險 》 。 2000 年 9 月 8 日，由中國保險監(jiān)督管理委員會核準(zhǔn)備案的 《 中國人民保險公司物業(yè)管理責(zé)任保險條款 》 ，這是我國第一個關(guān)于物業(yè)管理責(zé)任的保險條款，該保險條款是在以往的公眾責(zé)任保險條款上修改而來的，但是該條款沒有較好的結(jié)合物業(yè)管理的具體內(nèi)容，實操性較差。
一般來說，物業(yè)管理企業(yè)與保險公司所簽訂的相關(guān)保險合同中，對保險公司賠付范圍的具體約定非常明確，如某物業(yè)保險合同中包含以下內(nèi)容：
1 、被保險人負(fù)責(zé)維護(hù)和管理的電梯發(fā)生責(zé)任事故，給第三者造成人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
2 、被保險人以自行施工的方式對物業(yè)進(jìn)行維修或裝修，如工程造價不超過人民幣 100 萬元，在施工過程中給第三者造成人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
如工程由其施工單位負(fù)責(zé)，或工程總造價超過人民幣 100 萬元，則除非事先得到保險的書面同意，保險公司不負(fù)責(zé)賠償.
3 、因共用部位設(shè)立的霓虹燈、廣告招牌及建筑裝飾物發(fā)生墜落或倒塌，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
4 、因共用部位發(fā)生火災(zāi)或爆炸事故，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
5 、因共有設(shè)施設(shè)備的鍋爐及壓力容器發(fā)生爆炸或其他意外事故，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
6 、因各類共用設(shè)施設(shè)備（如綠化、園藝、圍欄、樓梯扶手及踏步、供變電設(shè)施、公共照明設(shè)備、井蓋）等破損、缺失或存在缺陷，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
7 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不明原因的高空墜物，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
8 、位于共用部位的自來水管道、下水管道、中水管道、暖氣管道及其他管道或閥門發(fā)生漏水事故，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
9 、由被保險人委托或聘用的保安員與保潔員，因工作中存在過失行為，造成第三者人身傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
10 、發(fā)生其他不屬于本保險單除外責(zé)任的意外事故，造成第三者傷害和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任.
11 、事先經(jīng)保險公司書面同意的訴訟費用，保險公司責(zé)任賠償。
在物業(yè)管理保險活動中，會有人認(rèn)為“既然受益人是物業(yè)管理企業(yè)，而且還是對其在管理經(jīng)營中發(fā)生的事故造成的損失進(jìn)行賠償，為什么還需要業(yè)主來交納費用？”“可否用維修基金的增值部分來交納物業(yè)綜合保險？”還有的物業(yè)管理企業(yè)為了業(yè)主多獲得賠償，開具虛假證明。以下是我們在物業(yè)管理保險活動中需要分析的三個問題。
1 、誰是物業(yè)管理綜合保險的受益人？
從保險責(zé)任范圍來看，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險的受益人是物業(yè)管理企業(yè)，實際上這是對物業(yè)管理綜合保險的一個誤導(dǎo)。
物業(yè)管理企業(yè)通過購買物業(yè)管理綜合保險來彌補(bǔ)其管理經(jīng)營中發(fā)生事故時，造成自身財產(chǎn)或業(yè)主財產(chǎn)的損失。這樣，業(yè)主的損失也有可能得到賠償，可見，該險真正賠償?shù)模ɑ蚴芤嫒耍┦俏飿I(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)，而不僅僅是物業(yè)管理企業(yè)。
目前，我國的 《 物權(quán)法 》 尚未頒布，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任不能按物權(quán)人劃分所屬，此階段該項責(zé)任只能由物業(yè)管理企業(yè)代為承擔(dān)。一旦 《 物權(quán)法 》 頒布實施，物權(quán)人的財產(chǎn)所引發(fā)的財產(chǎn)損失和公眾責(zé)任自然由物權(quán)人承擔(dān)，為其購買的保險也就由物權(quán)人交納?，F(xiàn)行的物業(yè)管理綜合保險實際上是物業(yè)管理企業(yè)替物權(quán)人歸集一定的費用為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物權(quán)購買財產(chǎn)險和公眾責(zé)任險。
2 、拿什么來支付物業(yè)管理綜合保險？
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的財產(chǎn)險只負(fù)責(zé)賠償因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損失，特別是對于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以外所遭受損失的賠償起著決定性作用，而這些損失是不能動用維修基金來賠償?shù)?，從某種意義來說，該險補(bǔ)充了維修基金。
我個人認(rèn)為可以用維修基金的增值部分來購買物業(yè)綜合保險。
3 、物業(yè)管理企業(yè)需要注重構(gòu)建三贏的局面
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)投保后，并不等于將房屋投進(jìn)了保險箱，當(dāng)業(yè)主遭受損失與物業(yè)管理企業(yè)交涉時，有的物業(yè)管理企業(yè)為減少物業(yè)管理企業(yè)的損失，避免承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從一定程度上幫著業(yè)主去欺瞞保險公司，這樣做并不利于物業(yè)管理公司。因保險公司一旦認(rèn)為該物業(yè)的保險費用與承擔(dān)的保險金額不相稱（賠償費用過高、事故太頻繁），保險公司在保險期滿后就會終止與物業(yè)管理企業(yè)的保險合同，從而出現(xiàn)無保險公司為物業(yè)管理企業(yè)承保的局面，導(dǎo)致由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的局面，出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)“不承擔(dān)業(yè)主（使用）人身、財產(chǎn)保險、保管責(zé)任”的慣例被打破。
因此，物業(yè)管理企業(yè)必須正確處理好物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和保 保險公司的關(guān)系，本著實事求是、合理承擔(dān)的原則處理好三者之間的關(guān)系，形成三方共贏的局面。
綜上所述，物業(yè)管理保險條款的建立，對于物業(yè)管理企業(yè)減小管理經(jīng)營中的風(fēng)險起著一定的作用，但相配套的法律法規(guī)及保險條款很不明確、規(guī)范，廣大業(yè)主還不能正確地看待物業(yè)管理保險的作用和實際意義；大多數(shù)保險公司尚未真正了解物業(yè)管理行業(yè)的運作過程和風(fēng)險，不能提供像汽車保險那樣真正體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)需求的險種，物業(yè)管理企業(yè)也只能從微薄的物業(yè)服務(wù)費用中擠出資金來購買保險，以上都是我們在物業(yè)管理工作中應(yīng)該廣泛探討的問題。