●關鍵詞
1、資源
一國或一定地區(qū)內擁有的物力、財力、人力等物質要素的總稱。分為自然資源和社會資源兩大類。前者如陽光、空氣、水、土地、森林、草原、動物、礦藏等；后者包括人力資源、信息資源以及勞動創(chuàng)造的物質財富。
2、不動產
不能移動或移動后會損失經濟價值的物。如土地、建筑物以及附著于土地、建筑物上的不可分離的部分。
3、土地
指大自然賦予人們的，以陸地、水域等形式存在的資源。它既為人類提供活動基地，又為人類提供勞動手段和勞動對象，是生產活動不可能少的物質條件。按其用途可分為農用土地、礦山土地和建筑土地等。
4、物權
對物直接管領并排除他人干涉的權利。屬于財產權。一般包括所有權、地上權、地役權、抵押權、質權、留置權、典權等，其中有重要地位的是所有權。其基本特征為：（1）標的是物，而不是行為或精神財富，以此同債權或知識產權相區(qū)別；（2）權利主體是特定的人，義務主體是不特定的，包括權利主體以外的一切人，以此同債權的權利主體與義務主體都是特定的人相區(qū)別；（3）有追及效力，即物權的標的物無論輾轉落在何人手中，權利人均可追隨其物而主張權利，債權則無此效力。物權受國家法律的保護。物權受到妨害或干涉，權利人可分別不同情況行使返還請求權、排除防害請求權、防止侵害請求權，還可要求損害賠償、返還不當?shù)美取?BR> 5、《物權法》
指2007年3月16日由第十屆全國人民代表大會第五次全體會議通過的中華人民共和國《物權法》。
一、物業(yè)不動產資源
1、不動產資源的基本屬性
資源，根據(jù)性質不同有著許多不同的屬性和特點。自然資源具有天然性，而社會資源則來源于人的社會屬性。不同的資源屬性會顯示出不同的特點以及外在表象，從而影響著資源在自然社會和人文社會所顯示出來的地位和作用。
①實用性。
資源之所以成為資源，實用性是其重要的屬性之一。不實用或缺乏使用價值的物質不能稱為“資源”，也不能成為資源。譬如讓一個精通礦冶開發(fā)的人從事勘探、冶煉工作，他就具備了實用性，成為一種資源，而如果讓他去從事海產養(yǎng)殖，就不具備實用性，不成其為資源了。
②稀缺性。
稀缺的屬性無疑是資源最重要的屬性。稀缺的程度與資源的重要地位呈正比的線性關系。“物以稀為貴”說的就是這個道理。糧食，在和平時期，只是一種維持國計民生的產品，只要風調雨順、貯備充足，人們都不會太多地關注它。而在戰(zhàn)爭、災荒時期，它就成了非常緊俏的戰(zhàn)略物資，其原因就在于它的數(shù)量的稀缺和戰(zhàn)爭過程的必不可少；在就業(yè)市場上，一度以“有駕照”為條件的求職者銷聲匿跡，緣于今日之求職者幾乎每個人都擁有“駕照”，“駕照資源”已不再具稀缺性，自然也就失去了作為資源的條件。
③有價性。
資源是有價值的，不僅有實用價值、貯存價值、社會價值等，而且還有價格，價格是以金錢形式來度量的一種價值形式。顯然，物質的價格高低與資源稀缺的程度有著巨大的聯(lián)系。從根本上說，是與市場有著緊密的聯(lián)系，因為資源稀缺與否以及稀缺程度完全是靠市場反映出來的。
2、物業(yè)不動產資源的資源特性
對物業(yè)管理來說，物業(yè)的不動產不僅有物業(yè)本身，還包括了車庫、地面道路、綠地、電梯、樓梯等“公共區(qū)屬”部分。物業(yè)的不動產是資源，“公共區(qū)域”部分當然也是資源。在這部分資源中，似乎以“車庫”（包括地面停車場）和“道路”人們的關注。而關注的焦點實際上是人們的停車問題。車庫和道路（路邊的停車區(qū)、帶）之所以引起關注、引起爭議、引起糾紛，以至鬧到全國人大，最后在作為法律的“大法”之一的《物權法》中列出專門的條款。從資源的角度認識，完全在于其資源形態(tài)的“稀缺性”和“有價性”。
近年來，媒體關于“停車難”的報道鋪天蓋地，政府管理部門也不斷地公布有關統(tǒng)計數(shù)字。雖然業(yè)內人士對這些報道和數(shù)字并不相信（滲透著商業(yè)炒作和粉飾太平的數(shù)字描繪的景象距事實存在差距甚大），但由于物業(yè)產權的歸屬、劃定一直處于“模糊”的狀態(tài)，使這一方面的管理處于自行其是、流于失控的狀態(tài)也是事實。
因此，如何使這部分資源更加合理地配置，解決日益嚴重的停車問題，就成為物業(yè)管理業(yè)內的科技工作者和政府主管部門的官員們迫在眉睫的任務。
二、不動產資源的最合理配置
不動產資源配置是否合理，使資源利用化、化，是稀缺資源配置的一個難點。
以一個車庫為例。全部停車位為n個，從理論上講，這個車庫資源利用化的狀態(tài)應該是：永遠有n輛車停在n個車位上。從動態(tài)形式看，如果有一輛車駛離車位，另一輛“候?！钡能嚵⒓瘩側朐撥囄?，以保持上述的理想狀態(tài)。
顯然，這種理想化的狀態(tài)是很難實現(xiàn)的。
造成這種狀況難以實現(xiàn)的障礙就是大量的車位被出租或被出售，它們相對于公共車位而言被稱為“專用車位”。專用車位的擁有者們的權益就是對所擁有的車位的“性”和“不可替代性”。通俗地說就是，“這個車位為我私人所有，任何人不能占用”。由于預先與車庫產權人有約定或者支付了相應的租、購費用，這樣的作法從“法理”的角度無懈可擊，但從“資源合理配置”的角度就可圈可點了。因為它違反了“物盡其用”的資源合理配置的基本原則。
事實上，這種現(xiàn)象在日常比比皆是：車庫的管理者會用地面車號、墻面車牌等私人性標識阻止其它車輛停在空車位，甚至在私家車位上設置擋車器，用硬件的方式阻止他人停車。任何時候縱覽一個車庫，都會發(fā)現(xiàn)車庫的“同時停車數(shù)”僅有50%左右，有時甚至更少。從資源配置的角度看，就是：這一時刻，有50%以上的資源被浪費。
這種管理方式符合當前的社會狀況，也符合當前中國民眾對資源利用這一領域的認知水平，但卻違反了科學地合理利用資源的基本原則。它在無形地吞噬著和諧的社會秩序?？杀氖?，社會上的絕大多數(shù)人并沒有意識到這一點。
三、公共產品與“業(yè)主共有”
公共產品在西方被稱為“公共所有的物品”，公共物品在其自然狀態(tài)下不屬于任何人?，F(xiàn)實社會中，除了山川、河流、森林、動植物資源等自然資源外，國家使用納稅人的金錢建設的公共建筑也屬于“公共產品”之列。如果停車場是國家興建的，不屬于任何私人所有，就應該遵循資源合理配置的原則，對公共開放。不僅如此，在管理使用中還應遵循資源利用化的原則，使資源利用狀態(tài)理想化。（人人平等，沒有體現(xiàn)個人特權的“專用車位”）。遺憾的是，我們無法實現(xiàn)這種構想。大量事實上的“公共產品停車場”變成了“政府專用”，為證實這種現(xiàn)實的合法性和合理性，政府為非政府的車輛起了一個含混的名字——“社會車輛”。不知道這個詞匯中的“社會”到底涵蓋著什么東西。而實際的效果看，這一大塊停車場資源被劃掉了，即不再為社會服務，更談不上資源的化配置了。
而住宅、辦公樓、商業(yè)等商業(yè)化的物業(yè)停車場資源狀況又是如何呢？就出臺的《物權法》及其說明中是這樣表述的：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定，占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”“車庫、車位不象電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的，而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈”。這段“法”言和釋義傳遞了這樣一個信息：車庫的車位可以以各種形式轉入個人名下專有或專用，雖然它是所謂的“業(yè)主共有”財產。為了體現(xiàn)這一精神，法律還規(guī)定了“車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。從這幾段文字中，我們注意到這一點，從法律角度正本清源的仍然是車位的私有化和私用化。擁有專有或專用車位的業(yè)主們在“業(yè)主共有”的名義下獲得了自己的權益，其所有的車輛也分離出“社會車輛”的范疇。這一作法的效果仍然是，這部分停車場資源從社會停車場資源總量中被劃掉了，它也不再為社會服務了。同理，在這塊資源上也無從談起資源的化配置。
這兩大資源板塊的專有化和專用化，使“社會車輛”的停放處于尷尬境地。他們既享受不到“公共產品”資源，又享受不到“業(yè)主共有”資源，他們的汽車在夜間無處可停或者居無定所。既使人們清楚地知道，此時有大量的資源被閑置，譬如政府官員下班后驅車回家，家里自然有專用停車位，但辦公樓前的車位便閑置起來。
假如設想一種狀況：一居心叵測者“合理合法”地在車庫購置若干車位，據(jù)為己有，閑置起來，而大批欲購、租及社會車輛卻無從停車，該如何是好？你無法指責該人的狡詐和無理，因為他并沒有觸犯任何法律。但社會和諧的氣氛卻已被破壞貽盡。
四、不動產資源合理配置的要素和條件
我們描述了車庫資源化配置的景象。當然，這是一種理想化的狀態(tài)，要實現(xiàn)它幾乎是不可能的，但無可否認，這種理想化的狀態(tài)為我們的努力展現(xiàn)出了一個目標。
筆者以為，要向這個目標努力，使現(xiàn)實與目標接近、再接近一些，應該具備以下要素和條件。
1、法律法規(guī)的科學性和嚴謹性的建立。法律大可不必細化到車庫、車位，可以宏觀地對物業(yè)不動產的歸屬、使用作出概略性約束，細化的任務由法規(guī)或地方法規(guī)承擔。過細的具體規(guī)定不僅無法表述清楚，也缺乏科學性、嚴謹性的要求，有損法律的尊嚴性。
2、對社會資源總量統(tǒng)一管理和規(guī)劃，消除“政本位”、“官本位”情結，科學地、不帶政治色彩地統(tǒng)籌社會資源，實現(xiàn)平等、民主之真正貫徹。
3、提高民眾素質，倡導互助互愛和寬容精神。利用解決停車問題去構建和諧而不是破壞和諧。
4、提高停車場、停車庫的管理水平，為停車場資源化奠定技術基礎。
5、政府投資建設“停車場公共產品”，并使之使用“公共”化，這類的停車場是最易于實現(xiàn)資源化配置的。
1、資源
一國或一定地區(qū)內擁有的物力、財力、人力等物質要素的總稱。分為自然資源和社會資源兩大類。前者如陽光、空氣、水、土地、森林、草原、動物、礦藏等；后者包括人力資源、信息資源以及勞動創(chuàng)造的物質財富。
2、不動產
不能移動或移動后會損失經濟價值的物。如土地、建筑物以及附著于土地、建筑物上的不可分離的部分。
3、土地
指大自然賦予人們的，以陸地、水域等形式存在的資源。它既為人類提供活動基地，又為人類提供勞動手段和勞動對象，是生產活動不可能少的物質條件。按其用途可分為農用土地、礦山土地和建筑土地等。
4、物權
對物直接管領并排除他人干涉的權利。屬于財產權。一般包括所有權、地上權、地役權、抵押權、質權、留置權、典權等，其中有重要地位的是所有權。其基本特征為：（1）標的是物，而不是行為或精神財富，以此同債權或知識產權相區(qū)別；（2）權利主體是特定的人，義務主體是不特定的，包括權利主體以外的一切人，以此同債權的權利主體與義務主體都是特定的人相區(qū)別；（3）有追及效力，即物權的標的物無論輾轉落在何人手中，權利人均可追隨其物而主張權利，債權則無此效力。物權受國家法律的保護。物權受到妨害或干涉，權利人可分別不同情況行使返還請求權、排除防害請求權、防止侵害請求權，還可要求損害賠償、返還不當?shù)美取?BR> 5、《物權法》
指2007年3月16日由第十屆全國人民代表大會第五次全體會議通過的中華人民共和國《物權法》。
一、物業(yè)不動產資源
1、不動產資源的基本屬性
資源，根據(jù)性質不同有著許多不同的屬性和特點。自然資源具有天然性，而社會資源則來源于人的社會屬性。不同的資源屬性會顯示出不同的特點以及外在表象，從而影響著資源在自然社會和人文社會所顯示出來的地位和作用。
①實用性。
資源之所以成為資源，實用性是其重要的屬性之一。不實用或缺乏使用價值的物質不能稱為“資源”，也不能成為資源。譬如讓一個精通礦冶開發(fā)的人從事勘探、冶煉工作，他就具備了實用性，成為一種資源，而如果讓他去從事海產養(yǎng)殖，就不具備實用性，不成其為資源了。
②稀缺性。
稀缺的屬性無疑是資源最重要的屬性。稀缺的程度與資源的重要地位呈正比的線性關系。“物以稀為貴”說的就是這個道理。糧食，在和平時期，只是一種維持國計民生的產品，只要風調雨順、貯備充足，人們都不會太多地關注它。而在戰(zhàn)爭、災荒時期，它就成了非常緊俏的戰(zhàn)略物資，其原因就在于它的數(shù)量的稀缺和戰(zhàn)爭過程的必不可少；在就業(yè)市場上，一度以“有駕照”為條件的求職者銷聲匿跡，緣于今日之求職者幾乎每個人都擁有“駕照”，“駕照資源”已不再具稀缺性，自然也就失去了作為資源的條件。
③有價性。
資源是有價值的，不僅有實用價值、貯存價值、社會價值等，而且還有價格，價格是以金錢形式來度量的一種價值形式。顯然，物質的價格高低與資源稀缺的程度有著巨大的聯(lián)系。從根本上說，是與市場有著緊密的聯(lián)系，因為資源稀缺與否以及稀缺程度完全是靠市場反映出來的。
2、物業(yè)不動產資源的資源特性
對物業(yè)管理來說，物業(yè)的不動產不僅有物業(yè)本身，還包括了車庫、地面道路、綠地、電梯、樓梯等“公共區(qū)屬”部分。物業(yè)的不動產是資源，“公共區(qū)域”部分當然也是資源。在這部分資源中，似乎以“車庫”（包括地面停車場）和“道路”人們的關注。而關注的焦點實際上是人們的停車問題。車庫和道路（路邊的停車區(qū)、帶）之所以引起關注、引起爭議、引起糾紛，以至鬧到全國人大，最后在作為法律的“大法”之一的《物權法》中列出專門的條款。從資源的角度認識，完全在于其資源形態(tài)的“稀缺性”和“有價性”。
近年來，媒體關于“停車難”的報道鋪天蓋地，政府管理部門也不斷地公布有關統(tǒng)計數(shù)字。雖然業(yè)內人士對這些報道和數(shù)字并不相信（滲透著商業(yè)炒作和粉飾太平的數(shù)字描繪的景象距事實存在差距甚大），但由于物業(yè)產權的歸屬、劃定一直處于“模糊”的狀態(tài)，使這一方面的管理處于自行其是、流于失控的狀態(tài)也是事實。
因此，如何使這部分資源更加合理地配置，解決日益嚴重的停車問題，就成為物業(yè)管理業(yè)內的科技工作者和政府主管部門的官員們迫在眉睫的任務。
二、不動產資源的最合理配置
不動產資源配置是否合理，使資源利用化、化，是稀缺資源配置的一個難點。
以一個車庫為例。全部停車位為n個，從理論上講，這個車庫資源利用化的狀態(tài)應該是：永遠有n輛車停在n個車位上。從動態(tài)形式看，如果有一輛車駛離車位，另一輛“候?！钡能嚵⒓瘩側朐撥囄?，以保持上述的理想狀態(tài)。
顯然，這種理想化的狀態(tài)是很難實現(xiàn)的。
造成這種狀況難以實現(xiàn)的障礙就是大量的車位被出租或被出售，它們相對于公共車位而言被稱為“專用車位”。專用車位的擁有者們的權益就是對所擁有的車位的“性”和“不可替代性”。通俗地說就是，“這個車位為我私人所有，任何人不能占用”。由于預先與車庫產權人有約定或者支付了相應的租、購費用，這樣的作法從“法理”的角度無懈可擊，但從“資源合理配置”的角度就可圈可點了。因為它違反了“物盡其用”的資源合理配置的基本原則。
事實上，這種現(xiàn)象在日常比比皆是：車庫的管理者會用地面車號、墻面車牌等私人性標識阻止其它車輛停在空車位，甚至在私家車位上設置擋車器，用硬件的方式阻止他人停車。任何時候縱覽一個車庫，都會發(fā)現(xiàn)車庫的“同時停車數(shù)”僅有50%左右，有時甚至更少。從資源配置的角度看，就是：這一時刻，有50%以上的資源被浪費。
這種管理方式符合當前的社會狀況，也符合當前中國民眾對資源利用這一領域的認知水平，但卻違反了科學地合理利用資源的基本原則。它在無形地吞噬著和諧的社會秩序?？杀氖?，社會上的絕大多數(shù)人并沒有意識到這一點。
三、公共產品與“業(yè)主共有”
公共產品在西方被稱為“公共所有的物品”，公共物品在其自然狀態(tài)下不屬于任何人?，F(xiàn)實社會中，除了山川、河流、森林、動植物資源等自然資源外，國家使用納稅人的金錢建設的公共建筑也屬于“公共產品”之列。如果停車場是國家興建的，不屬于任何私人所有，就應該遵循資源合理配置的原則，對公共開放。不僅如此，在管理使用中還應遵循資源利用化的原則，使資源利用狀態(tài)理想化。（人人平等，沒有體現(xiàn)個人特權的“專用車位”）。遺憾的是，我們無法實現(xiàn)這種構想。大量事實上的“公共產品停車場”變成了“政府專用”，為證實這種現(xiàn)實的合法性和合理性，政府為非政府的車輛起了一個含混的名字——“社會車輛”。不知道這個詞匯中的“社會”到底涵蓋著什么東西。而實際的效果看，這一大塊停車場資源被劃掉了，即不再為社會服務，更談不上資源的化配置了。
而住宅、辦公樓、商業(yè)等商業(yè)化的物業(yè)停車場資源狀況又是如何呢？就出臺的《物權法》及其說明中是這樣表述的：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定，占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”“車庫、車位不象電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的，而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、出租或者附贈”。這段“法”言和釋義傳遞了這樣一個信息：車庫的車位可以以各種形式轉入個人名下專有或專用，雖然它是所謂的“業(yè)主共有”財產。為了體現(xiàn)這一精神，法律還規(guī)定了“車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。從這幾段文字中，我們注意到這一點，從法律角度正本清源的仍然是車位的私有化和私用化。擁有專有或專用車位的業(yè)主們在“業(yè)主共有”的名義下獲得了自己的權益，其所有的車輛也分離出“社會車輛”的范疇。這一作法的效果仍然是，這部分停車場資源從社會停車場資源總量中被劃掉了，它也不再為社會服務了。同理，在這塊資源上也無從談起資源的化配置。
這兩大資源板塊的專有化和專用化，使“社會車輛”的停放處于尷尬境地。他們既享受不到“公共產品”資源，又享受不到“業(yè)主共有”資源，他們的汽車在夜間無處可停或者居無定所。既使人們清楚地知道，此時有大量的資源被閑置，譬如政府官員下班后驅車回家，家里自然有專用停車位，但辦公樓前的車位便閑置起來。
假如設想一種狀況：一居心叵測者“合理合法”地在車庫購置若干車位，據(jù)為己有，閑置起來，而大批欲購、租及社會車輛卻無從停車，該如何是好？你無法指責該人的狡詐和無理，因為他并沒有觸犯任何法律。但社會和諧的氣氛卻已被破壞貽盡。
四、不動產資源合理配置的要素和條件
我們描述了車庫資源化配置的景象。當然，這是一種理想化的狀態(tài)，要實現(xiàn)它幾乎是不可能的，但無可否認，這種理想化的狀態(tài)為我們的努力展現(xiàn)出了一個目標。
筆者以為，要向這個目標努力，使現(xiàn)實與目標接近、再接近一些，應該具備以下要素和條件。
1、法律法規(guī)的科學性和嚴謹性的建立。法律大可不必細化到車庫、車位，可以宏觀地對物業(yè)不動產的歸屬、使用作出概略性約束，細化的任務由法規(guī)或地方法規(guī)承擔。過細的具體規(guī)定不僅無法表述清楚，也缺乏科學性、嚴謹性的要求，有損法律的尊嚴性。
2、對社會資源總量統(tǒng)一管理和規(guī)劃，消除“政本位”、“官本位”情結，科學地、不帶政治色彩地統(tǒng)籌社會資源，實現(xiàn)平等、民主之真正貫徹。
3、提高民眾素質，倡導互助互愛和寬容精神。利用解決停車問題去構建和諧而不是破壞和諧。
4、提高停車場、停車庫的管理水平，為停車場資源化奠定技術基礎。
5、政府投資建設“停車場公共產品”，并使之使用“公共”化，這類的停車場是最易于實現(xiàn)資源化配置的。