2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議對1997年11月頒布的《中華人民共和國節(jié)約能源法》（以下簡稱節(jié)能法）進(jìn)行了修訂，修訂后的《節(jié)能法》于2008年4月1日起實施。《節(jié)能法》第二章第三節(jié)第三十四條專門對建筑節(jié)能做出了法律規(guī)定：“建筑節(jié)能規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括既有建筑節(jié)能改造計劃?！边@說明國家將既有建筑節(jié)能問題納入了我國節(jié)約資源的基本國策之中。目前，開發(fā)建設(shè)單位對物業(yè)管理的前期介入工作普遍不夠重視，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以參與開發(fā)建設(shè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)過程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所接管的項目是已經(jīng)建成的物業(yè)，也就是說物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的物業(yè)是既有的建筑，而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，往往在建筑節(jié)能方面投入不足，做的也不到位，這就給物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后的能源消耗節(jié)約帶來了一定的難度。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對既有建筑的節(jié)能問題給予高度的重視，筆者通過實踐認(rèn)為重視既有建筑節(jié)能是降低物業(yè)服務(wù)成本的重要途徑。
筆者所在的物業(yè)服務(wù)公司從2003年7月接管的物業(yè)項目分三期建設(shè)，到2006年才全部交付使用，公司從2006年開始對35萬平方米的物業(yè)提供服務(wù)和管理。但由于物業(yè)區(qū)域的所有設(shè)施設(shè)備均為既有建筑，物業(yè)服務(wù)公司剛剛接管以后對這些既有建筑的情況還不太熟悉，只能是一邊管理一邊了解情況，由于物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)較低（0.25元/平方米/月）,因此,給物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營帶來了極大的難度。為了保證公司的收支平衡，公司通過對2006年接管以后的各種情況分析研究，2007年提出了通過節(jié)能降耗來降低公司經(jīng)營成本的思路，重點是采取多管齊下的措施抓好既有建筑的節(jié)能工作。
節(jié)約物業(yè)區(qū)域的照明用電開支
將小區(qū)中心休閑廣場路燈和草坪燈更換為太陽能燈，降低電耗。保定市政府從2007年開始提出“打造太陽能之城”的目標(biāo)，公司借助政府的有力支持，對小區(qū)中心廣場的路燈、草坪燈全部更換為太陽能燈，更換以后每年可節(jié)約用電23000度，每年可節(jié)約電費開支1.5萬元。按照“天亮燈閉，天黑燈開”的使用原則，節(jié)約物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共照明用電。公司所管理的35萬平方米的區(qū)域內(nèi)，除中心休閑廣場有路燈外，其他區(qū)域的道路和草坪上也有照明電燈。公司為了節(jié)約電費開支，不是機(jī)械地制定開關(guān)燈時間，而是以照明是否有必要而決定是否開燈。根據(jù)春夏秋冬不同的季節(jié)，確定開關(guān)燈的時間，使照明的效用達(dá)到化。例如夏季下午20：00開燈，早上4：30天亮閉燈，冬天下午17：30開燈，早上7：00閉燈。采取這項措施每年節(jié)約用電14800度，每年節(jié)約電費 1萬元。
降低供暖成本
公司所服務(wù)的物業(yè)區(qū)域采用燃煤鍋爐供暖，有20噸的燃煤鍋爐3臺，正常使用2臺，備用一臺，每個供暖季節(jié)，水、電、煤的耗量比較大，是物業(yè)服務(wù)公司耗能的環(huán)節(jié)。由于政府所制定的供暖價格較低（15元/平方米），給公司造成了很大的壓力，為了在不提高供暖收費的情況下，保證供暖效果，公司提出了通過節(jié)能降低供暖成本的原則。通過對設(shè)備的技術(shù)改造，能有效地降低供暖環(huán)節(jié)的電能消耗。鍋爐房的電機(jī)上裝了電瓶控制柜，這樣根據(jù)燃煤的質(zhì)量好壞，按火焰的大小，自動控制電機(jī)的轉(zhuǎn)速和給風(fēng)量。如果燃煤質(zhì)量較好、火焰較大，則電機(jī)的轉(zhuǎn)速自動減慢；若燃煤質(zhì)量較差、火焰較小，則電機(jī)的轉(zhuǎn)速自動加快。這樣既使電機(jī)能夠得到充分的利用，同時也降低了電機(jī)的負(fù)荷，延長了電機(jī)的使用壽命。采取這一改造措施后，2007—2008年供暖季節(jié)，比上一個供暖季節(jié)節(jié)約用電19.8萬度，節(jié)約電費開支14.4萬元。對供暖系統(tǒng)熱交換站的電機(jī)進(jìn)行更換，能有效地節(jié)約電費開支。由于采用的是地板供暖，在四個區(qū)域都建有熱交換站，每個交換站的電機(jī)功率均為30千瓦。公司經(jīng)過對上一個供暖期的考察了解，發(fā)現(xiàn)熱交換站的電機(jī)功率有些高，存在小馬拉大車的問題。實際上，有20千瓦的電機(jī)即可滿足交換需要，于是在2007年9月份對交換站的電機(jī)進(jìn)行了更換，由原來的30千瓦換成20千瓦，這樣一個供暖期可以節(jié)約用電9600度，節(jié)約電費開支6.9萬元。
采取“看天燒煤”和“跟蹤測溫”的辦法，降低燃煤消耗
供暖成本中占比重的是燃煤成本，因此，節(jié)約燃煤消耗成為供暖成本降低的重點。為了降低煤耗，公司提出了兩條措施：一是“看天燒煤”，即密切關(guān)注天氣狀況，根據(jù)天氣狀況確定鍋爐的開、關(guān)時間和鍋爐運行時間，在氣溫相對高時縮短鍋爐運行時間，氣溫相對低時延長鍋爐運行時間，這樣保證了燃煤的充分利用；二是“跟蹤測溫”，專設(shè)一名測溫員，每半小時到熱交換站測一次鍋爐出、回水溫度，保證業(yè)主室內(nèi)溫度不低于18度，同時也使業(yè)主室內(nèi)溫度不高于22度。采取這個辦法后，2007年—2008年供暖期比上一個供暖期節(jié)約燃煤560噸，節(jié)約開支21.2萬元，從而平衡了由于燃煤價格上升而增加的供暖成本。注重能源的循環(huán)利用至關(guān)重要，鍋爐供暖過程中的用水是軟化系統(tǒng)用水，為了節(jié)約供暖環(huán)節(jié)的用水，鍋爐房的管理人員根據(jù)公司提出的用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念指導(dǎo)節(jié)能降耗的思路，對鍋爐軟化水利用后再回收，回收以后再加以利用，采取這一措施節(jié)約用水5800噸，節(jié)約水費開支1.9萬元。
注重綠化用水的節(jié)約
公司所服務(wù)管理的物業(yè)區(qū)域綠化率較高，達(dá)到40%，尤其是中心休閑廣場綠化樹木、花草較多，每年的用水量都很大，尤其是受厄爾尼諾現(xiàn)象的影響，夏季氣溫偏高，造成了綠化用水量的大增。為此，公司采取了一些措施節(jié)約用水量，如把物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化用水全部由管道澆灌改為滴灌。原來開發(fā)商交給公司時的綠化用水都是采取管道澆灌，為了降低綠化水耗，公司2008年對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化用水管道全部更換為滴灌式水管，這樣使綠化的澆灌用水量大大降低。2008年改為滴灌以后，比2007年用水量下降8000噸，節(jié)約水費開支2.6萬元。有計劃地對綠化區(qū)域進(jìn)行改造，通過減少、更換綠化區(qū)域內(nèi)的草坪節(jié)約水耗。開發(fā)商從降低開發(fā)成本的角度出發(fā)，在物業(yè)區(qū)域的綠化帶主要是種植草坪，而草坪維護(hù)的用水量是的。物業(yè)服務(wù)公司接管以后，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化狀況進(jìn)行了整體的分析，然后由專業(yè)人員根據(jù)節(jié)水和美化、綠化的綜合需要考慮，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化進(jìn)行重新的布局。重新布局的一個重要方面是節(jié)約用水，從2007年春季開始有計劃地減少草坪的面積，對一些草坪進(jìn)行了更換，將草坪換為樹、花等品種，這樣相對于草坪而言減少了用水量，從而節(jié)約了水費的開支。此外，公司還對綠化人員實行彈性上班制，夏季上午6：00——10點上班，下午4：00——8：00上班，這樣避開了太陽暴曬，提高了勞動效率，也間接地節(jié)約了水、電的消耗。
筆者所在的物業(yè)服務(wù)公司2007年通過對既有建筑采取了多項節(jié)能措施，共節(jié)約水、電費、煤等能源性開支49.5萬元，保證了在物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)較低的情況下維持正常的經(jīng)營，并對業(yè)主提供了較滿意的服務(wù)。公司的實踐證明了一個道理：既有建筑的節(jié)能是降低物業(yè)服務(wù)成本的重要途徑。
筆者所在的物業(yè)服務(wù)公司從2003年7月接管的物業(yè)項目分三期建設(shè)，到2006年才全部交付使用，公司從2006年開始對35萬平方米的物業(yè)提供服務(wù)和管理。但由于物業(yè)區(qū)域的所有設(shè)施設(shè)備均為既有建筑，物業(yè)服務(wù)公司剛剛接管以后對這些既有建筑的情況還不太熟悉，只能是一邊管理一邊了解情況，由于物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)較低（0.25元/平方米/月）,因此,給物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營帶來了極大的難度。為了保證公司的收支平衡，公司通過對2006年接管以后的各種情況分析研究，2007年提出了通過節(jié)能降耗來降低公司經(jīng)營成本的思路，重點是采取多管齊下的措施抓好既有建筑的節(jié)能工作。
節(jié)約物業(yè)區(qū)域的照明用電開支
將小區(qū)中心休閑廣場路燈和草坪燈更換為太陽能燈，降低電耗。保定市政府從2007年開始提出“打造太陽能之城”的目標(biāo)，公司借助政府的有力支持，對小區(qū)中心廣場的路燈、草坪燈全部更換為太陽能燈，更換以后每年可節(jié)約用電23000度，每年可節(jié)約電費開支1.5萬元。按照“天亮燈閉，天黑燈開”的使用原則，節(jié)約物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共照明用電。公司所管理的35萬平方米的區(qū)域內(nèi)，除中心休閑廣場有路燈外，其他區(qū)域的道路和草坪上也有照明電燈。公司為了節(jié)約電費開支，不是機(jī)械地制定開關(guān)燈時間，而是以照明是否有必要而決定是否開燈。根據(jù)春夏秋冬不同的季節(jié)，確定開關(guān)燈的時間，使照明的效用達(dá)到化。例如夏季下午20：00開燈，早上4：30天亮閉燈，冬天下午17：30開燈，早上7：00閉燈。采取這項措施每年節(jié)約用電14800度，每年節(jié)約電費 1萬元。
降低供暖成本
公司所服務(wù)的物業(yè)區(qū)域采用燃煤鍋爐供暖，有20噸的燃煤鍋爐3臺，正常使用2臺，備用一臺，每個供暖季節(jié)，水、電、煤的耗量比較大，是物業(yè)服務(wù)公司耗能的環(huán)節(jié)。由于政府所制定的供暖價格較低（15元/平方米），給公司造成了很大的壓力，為了在不提高供暖收費的情況下，保證供暖效果，公司提出了通過節(jié)能降低供暖成本的原則。通過對設(shè)備的技術(shù)改造，能有效地降低供暖環(huán)節(jié)的電能消耗。鍋爐房的電機(jī)上裝了電瓶控制柜，這樣根據(jù)燃煤的質(zhì)量好壞，按火焰的大小，自動控制電機(jī)的轉(zhuǎn)速和給風(fēng)量。如果燃煤質(zhì)量較好、火焰較大，則電機(jī)的轉(zhuǎn)速自動減慢；若燃煤質(zhì)量較差、火焰較小，則電機(jī)的轉(zhuǎn)速自動加快。這樣既使電機(jī)能夠得到充分的利用，同時也降低了電機(jī)的負(fù)荷，延長了電機(jī)的使用壽命。采取這一改造措施后，2007—2008年供暖季節(jié)，比上一個供暖季節(jié)節(jié)約用電19.8萬度，節(jié)約電費開支14.4萬元。對供暖系統(tǒng)熱交換站的電機(jī)進(jìn)行更換，能有效地節(jié)約電費開支。由于采用的是地板供暖，在四個區(qū)域都建有熱交換站，每個交換站的電機(jī)功率均為30千瓦。公司經(jīng)過對上一個供暖期的考察了解，發(fā)現(xiàn)熱交換站的電機(jī)功率有些高，存在小馬拉大車的問題。實際上，有20千瓦的電機(jī)即可滿足交換需要，于是在2007年9月份對交換站的電機(jī)進(jìn)行了更換，由原來的30千瓦換成20千瓦，這樣一個供暖期可以節(jié)約用電9600度，節(jié)約電費開支6.9萬元。
采取“看天燒煤”和“跟蹤測溫”的辦法，降低燃煤消耗
供暖成本中占比重的是燃煤成本，因此，節(jié)約燃煤消耗成為供暖成本降低的重點。為了降低煤耗，公司提出了兩條措施：一是“看天燒煤”，即密切關(guān)注天氣狀況，根據(jù)天氣狀況確定鍋爐的開、關(guān)時間和鍋爐運行時間，在氣溫相對高時縮短鍋爐運行時間，氣溫相對低時延長鍋爐運行時間，這樣保證了燃煤的充分利用；二是“跟蹤測溫”，專設(shè)一名測溫員，每半小時到熱交換站測一次鍋爐出、回水溫度，保證業(yè)主室內(nèi)溫度不低于18度，同時也使業(yè)主室內(nèi)溫度不高于22度。采取這個辦法后，2007年—2008年供暖期比上一個供暖期節(jié)約燃煤560噸，節(jié)約開支21.2萬元，從而平衡了由于燃煤價格上升而增加的供暖成本。注重能源的循環(huán)利用至關(guān)重要，鍋爐供暖過程中的用水是軟化系統(tǒng)用水，為了節(jié)約供暖環(huán)節(jié)的用水，鍋爐房的管理人員根據(jù)公司提出的用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念指導(dǎo)節(jié)能降耗的思路，對鍋爐軟化水利用后再回收，回收以后再加以利用，采取這一措施節(jié)約用水5800噸，節(jié)約水費開支1.9萬元。
注重綠化用水的節(jié)約
公司所服務(wù)管理的物業(yè)區(qū)域綠化率較高，達(dá)到40%，尤其是中心休閑廣場綠化樹木、花草較多，每年的用水量都很大，尤其是受厄爾尼諾現(xiàn)象的影響，夏季氣溫偏高，造成了綠化用水量的大增。為此，公司采取了一些措施節(jié)約用水量，如把物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化用水全部由管道澆灌改為滴灌。原來開發(fā)商交給公司時的綠化用水都是采取管道澆灌，為了降低綠化水耗，公司2008年對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化用水管道全部更換為滴灌式水管，這樣使綠化的澆灌用水量大大降低。2008年改為滴灌以后，比2007年用水量下降8000噸，節(jié)約水費開支2.6萬元。有計劃地對綠化區(qū)域進(jìn)行改造，通過減少、更換綠化區(qū)域內(nèi)的草坪節(jié)約水耗。開發(fā)商從降低開發(fā)成本的角度出發(fā)，在物業(yè)區(qū)域的綠化帶主要是種植草坪，而草坪維護(hù)的用水量是的。物業(yè)服務(wù)公司接管以后，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化狀況進(jìn)行了整體的分析，然后由專業(yè)人員根據(jù)節(jié)水和美化、綠化的綜合需要考慮，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化進(jìn)行重新的布局。重新布局的一個重要方面是節(jié)約用水，從2007年春季開始有計劃地減少草坪的面積，對一些草坪進(jìn)行了更換，將草坪換為樹、花等品種，這樣相對于草坪而言減少了用水量，從而節(jié)約了水費的開支。此外，公司還對綠化人員實行彈性上班制，夏季上午6：00——10點上班，下午4：00——8：00上班，這樣避開了太陽暴曬，提高了勞動效率，也間接地節(jié)約了水、電的消耗。
筆者所在的物業(yè)服務(wù)公司2007年通過對既有建筑采取了多項節(jié)能措施，共節(jié)約水、電費、煤等能源性開支49.5萬元，保證了在物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)較低的情況下維持正常的經(jīng)營，并對業(yè)主提供了較滿意的服務(wù)。公司的實踐證明了一個道理：既有建筑的節(jié)能是降低物業(yè)服務(wù)成本的重要途徑。