《物權(quán)法》的制作是我國的一件大事，關(guān)系到每個公民的切身利益。其中建筑物區(qū)分所有權(quán)部分以及相關(guān)物權(quán)的定義與物業(yè)管理密切相關(guān)。其意義在于她從法律層面界定了建筑物區(qū)別所有權(quán)的三個權(quán)利，即區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)，區(qū)分所有建筑物共有部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)。這為建立物業(yè)管理的法律體系奠定了重要的基礎(chǔ)。物權(quán)法出臺后?！段飿I(yè)管理條例》及其他相關(guān)法規(guī)將根據(jù)物權(quán)法不斷完善物業(yè)管理方面的規(guī)定。
一、《物權(quán)法》在物業(yè)管理方面引發(fā)變化的幾點主要內(nèi)容
從總體上看，《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分基本上延續(xù)了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，但有一些內(nèi)容發(fā)生重大的變化，主要體現(xiàn)在下列幾個方面：
1、明確規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)的確定方式及議案通過的雙多數(shù)原則
《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了業(yè)主具有投票權(quán)，但對業(yè)主投票權(quán)的確定方式并沒有強制性要求，投票權(quán)的確定方式由業(yè)主制作業(yè)主大會議事規(guī)則予以明確。為了保證業(yè)主大會首次會議的召開，各地方人大及常和會在其制定的地方法規(guī)中都對首次業(yè)主大會的投票權(quán)進行了規(guī)定，一般為按戶或套進行計算并與房屋建筑面積結(jié)合，并且還限制了單一業(yè)主的投票權(quán)上限。對此問題，《物權(quán)法》并沒有采取《物業(yè)管理條例》放權(quán)的方案，而是統(tǒng)一規(guī)定業(yè)主投票權(quán)的確定方式為建筑面積與人數(shù)相結(jié)合，業(yè)主共同決定的事項應(yīng)得到雙多數(shù)通過，既得到占建筑 總面積過半數(shù)的業(yè)主的同意，又得到占業(yè)主總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主的同意。
按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，普通議案需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，并且經(jīng)過會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，特別議案才必須經(jīng)一體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，這樣從理論上說，普通的議案權(quán)需全體業(yè)主所持投票權(quán)的四分之一以上即可通過。而《物權(quán)法》規(guī)定了雙多數(shù)原則，普通議案的通過需要得到占建筑總面積過半數(shù)，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，特別議案的通過需要得到占建筑總面積三分之二以上，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決議的雙多數(shù)原則是為了平衡大業(yè)主與小業(yè)主的利益，避免大業(yè)主獨霸業(yè)主大會，但同時這也將使業(yè)主大會通過決議更加困難。
2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要
停車管理在物業(yè)管理中矛盾日益突出，《物業(yè)管理條例》中也無相關(guān)條款可以成為管理的指導(dǎo)性意見，而《物業(yè)法》則規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停滯不前放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停滯不前放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”，明確了車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的原則，為相關(guān)法規(guī)在停車管理方面的修訂和完善提供了依據(jù)和方向。
3、將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房需有利害關(guān)系的業(yè)主同意
《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用戶的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?。行政法規(guī)對房屋用途有嚴格限制，居住用房改為非居住用房需要相關(guān)部門進行審批，但即使“居改非”通過了行政部門的審批，《物權(quán)法》仍試圖從民法角度對此作出第二層限制，要求“居改非”必須要取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，這對于普通業(yè)主而言，更多了一層保護，有利于避免因行政失誤而損害其他業(yè)主的利益。
4、業(yè)主大會取得訴訟主體資格
《物業(yè)管理條例》受制于立法權(quán)限，沒有提及訴訟主體資格問題，業(yè)主委員會訴訟主體資格是通過人民法院[2002]民立他字第46號復(fù)函加以確認的。而對于業(yè)主大會及業(yè)主個人的訴訟主體問題，現(xiàn)在法學(xué)界普遍認為，業(yè)主大會并不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義進行訴訟，司法實踐中似乎也還沒有法院允許業(yè)主大會進行訴訟的案例。
而《物權(quán)法》中規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”、“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！保@樣賦予了業(yè)主大會訴訟主體的資格。
二、《物權(quán)法》對物業(yè)管理的實際影響
1、物業(yè)管理意識行為方面的影響
對于行政主管部門，《物權(quán)法》中對相關(guān)物權(quán)要領(lǐng)的法律解釋使其行政行為具有了明確的法律依據(jù)，在行政作為及執(zhí)法過程中理順相關(guān)主體之間關(guān)系、擺正自身的立場、明確自身職責(zé)，可以克服其現(xiàn)今在物業(yè)管理市場活動中所存在的職責(zé)不清、管理缺失以及過度干預(yù)等一些弊病。《物權(quán)法》對其物權(quán)進行了清楚地界定，使其在物業(yè)管理過程中的維權(quán)意識得到很好的引導(dǎo)和支持，有助于業(yè)主樹立正確的維權(quán)意識并依法處理其與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主鑒于《物權(quán)法》的法律地位，其正式頒布后將從根本上改變現(xiàn)今物業(yè)管理業(yè)主之間的諸多關(guān)系和矛盾。對于物業(yè)管理企業(yè)，《物權(quán)法》如上文所述對物業(yè)管理法規(guī)的幾點重大改變將促使物業(yè)管理企業(yè)及時調(diào)整具體經(jīng)營行為，以適應(yīng)法律環(huán)境的變化。而更為重要的則是物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營理念產(chǎn)意識上改變，這種改變源于對《物權(quán)法》相關(guān)內(nèi)容及其帶給物業(yè)管理市場變化的深入研究和判斷，對企業(yè)的市場定位、營樂戰(zhàn)略以及服務(wù)產(chǎn)品定位都會有一定的影響。
2、物業(yè)管理法規(guī)方面的影響
現(xiàn)有物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)將根據(jù)《物權(quán)法》進行大規(guī)模地修訂和更新?！段餀?quán)法》作為物業(yè)管理方面的一項基本法律制度，在其正式頒布之后，現(xiàn)有涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的法規(guī)必然要進行清理，并根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定進行大規(guī)模的修訂和更新，將與其相矛盾的條款進行修訂，將新的制度納入法規(guī)，完善相關(guān)的具體內(nèi)容，使之更具有操作性。例如首次業(yè)主大會如何召開，車庫是否可以小區(qū)業(yè)主之外的其他人出售等問題可能都將通過配套法規(guī)的修訂與更新加以解決，最終形成一個協(xié)調(diào)統(tǒng)一、完整呼應(yīng)的物業(yè)管理法律體系。
3、物業(yè)管理業(yè)態(tài)方面的影響
委托物業(yè)管理企業(yè)管理的模式仍將是物業(yè)管理業(yè)態(tài)的主流?！段餀?quán)法》規(guī)定了三種物業(yè)管理的模式，其一為業(yè)主自行管理，其二為委托物業(yè)管理企業(yè)管理，其三為委托其他管理人管理。其中新增的兩種模式的具體形式還需要配套法規(guī)的進一步明確，從可行性方面來說，“業(yè)主自行管理”模式很可能是業(yè)主大會或業(yè)主委員會直接聘請專業(yè)服務(wù)公司提供保安、保潔、綠化等專項服務(wù)，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”則很可能是指有從業(yè)資格的注冊物業(yè)管理師。此兩種新模式的出現(xiàn)對物業(yè)管理市場的健康發(fā)展有著積極的意義，但其并不能真正成為業(yè)態(tài)的主流，前一種模式存在專業(yè)知識缺乏的監(jiān)管機制先天不足等弊病，而后一種模式中管理人的譏風(fēng)險能力更成為的軟肋。當(dāng)然物業(yè)管理企業(yè)雖然具有專業(yè)的知識和技能，有足夠的能力控制和監(jiān)督專項服務(wù)公司，并具有足夠抵御風(fēng)險和賠償能力，但對于一些規(guī)模較小的樓盤，由于物業(yè)收費標準的限制和規(guī)模效益的不足，如果物業(yè)管理企業(yè)去做必然會虧損，而通過第一種模式或第三種模式卻可節(jié)省一定的費用，并且監(jiān)管也較為容易，比較適合采用此兩種模式進行管理。
《物權(quán)法》頒布后，為應(yīng)對物業(yè)管理市場業(yè)態(tài)的變化、各類專業(yè)機構(gòu)介入以及業(yè)主訴訟維權(quán)的增加，物業(yè)管理人應(yīng)持續(xù)提高自身的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為基礎(chǔ)，嚴格遵守法律規(guī)定，積極面對和解決物業(yè)管理中的新矛盾、新問題。
一、《物權(quán)法》在物業(yè)管理方面引發(fā)變化的幾點主要內(nèi)容
從總體上看，《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分基本上延續(xù)了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，但有一些內(nèi)容發(fā)生重大的變化，主要體現(xiàn)在下列幾個方面：
1、明確規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)的確定方式及議案通過的雙多數(shù)原則
《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了業(yè)主具有投票權(quán)，但對業(yè)主投票權(quán)的確定方式并沒有強制性要求，投票權(quán)的確定方式由業(yè)主制作業(yè)主大會議事規(guī)則予以明確。為了保證業(yè)主大會首次會議的召開，各地方人大及常和會在其制定的地方法規(guī)中都對首次業(yè)主大會的投票權(quán)進行了規(guī)定，一般為按戶或套進行計算并與房屋建筑面積結(jié)合，并且還限制了單一業(yè)主的投票權(quán)上限。對此問題，《物權(quán)法》并沒有采取《物業(yè)管理條例》放權(quán)的方案，而是統(tǒng)一規(guī)定業(yè)主投票權(quán)的確定方式為建筑面積與人數(shù)相結(jié)合，業(yè)主共同決定的事項應(yīng)得到雙多數(shù)通過，既得到占建筑 總面積過半數(shù)的業(yè)主的同意，又得到占業(yè)主總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主的同意。
按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，普通議案需要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，并且經(jīng)過會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，特別議案才必須經(jīng)一體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，這樣從理論上說，普通的議案權(quán)需全體業(yè)主所持投票權(quán)的四分之一以上即可通過。而《物權(quán)法》規(guī)定了雙多數(shù)原則，普通議案的通過需要得到占建筑總面積過半數(shù)，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，特別議案的通過需要得到占建筑總面積三分之二以上，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決議的雙多數(shù)原則是為了平衡大業(yè)主與小業(yè)主的利益，避免大業(yè)主獨霸業(yè)主大會，但同時這也將使業(yè)主大會通過決議更加困難。
2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要
停車管理在物業(yè)管理中矛盾日益突出，《物業(yè)管理條例》中也無相關(guān)條款可以成為管理的指導(dǎo)性意見，而《物業(yè)法》則規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停滯不前放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停滯不前放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”，明確了車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的原則，為相關(guān)法規(guī)在停車管理方面的修訂和完善提供了依據(jù)和方向。
3、將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房需有利害關(guān)系的業(yè)主同意
《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用戶的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?。行政法規(guī)對房屋用途有嚴格限制，居住用房改為非居住用房需要相關(guān)部門進行審批，但即使“居改非”通過了行政部門的審批，《物權(quán)法》仍試圖從民法角度對此作出第二層限制，要求“居改非”必須要取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，這對于普通業(yè)主而言，更多了一層保護，有利于避免因行政失誤而損害其他業(yè)主的利益。
4、業(yè)主大會取得訴訟主體資格
《物業(yè)管理條例》受制于立法權(quán)限，沒有提及訴訟主體資格問題，業(yè)主委員會訴訟主體資格是通過人民法院[2002]民立他字第46號復(fù)函加以確認的。而對于業(yè)主大會及業(yè)主個人的訴訟主體問題，現(xiàn)在法學(xué)界普遍認為，業(yè)主大會并不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義進行訴訟，司法實踐中似乎也還沒有法院允許業(yè)主大會進行訴訟的案例。
而《物權(quán)法》中規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”、“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！保@樣賦予了業(yè)主大會訴訟主體的資格。
二、《物權(quán)法》對物業(yè)管理的實際影響
1、物業(yè)管理意識行為方面的影響
對于行政主管部門，《物權(quán)法》中對相關(guān)物權(quán)要領(lǐng)的法律解釋使其行政行為具有了明確的法律依據(jù)，在行政作為及執(zhí)法過程中理順相關(guān)主體之間關(guān)系、擺正自身的立場、明確自身職責(zé)，可以克服其現(xiàn)今在物業(yè)管理市場活動中所存在的職責(zé)不清、管理缺失以及過度干預(yù)等一些弊病。《物權(quán)法》對其物權(quán)進行了清楚地界定，使其在物業(yè)管理過程中的維權(quán)意識得到很好的引導(dǎo)和支持，有助于業(yè)主樹立正確的維權(quán)意識并依法處理其與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主鑒于《物權(quán)法》的法律地位，其正式頒布后將從根本上改變現(xiàn)今物業(yè)管理業(yè)主之間的諸多關(guān)系和矛盾。對于物業(yè)管理企業(yè)，《物權(quán)法》如上文所述對物業(yè)管理法規(guī)的幾點重大改變將促使物業(yè)管理企業(yè)及時調(diào)整具體經(jīng)營行為，以適應(yīng)法律環(huán)境的變化。而更為重要的則是物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營理念產(chǎn)意識上改變，這種改變源于對《物權(quán)法》相關(guān)內(nèi)容及其帶給物業(yè)管理市場變化的深入研究和判斷，對企業(yè)的市場定位、營樂戰(zhàn)略以及服務(wù)產(chǎn)品定位都會有一定的影響。
2、物業(yè)管理法規(guī)方面的影響
現(xiàn)有物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)將根據(jù)《物權(quán)法》進行大規(guī)模地修訂和更新?！段餀?quán)法》作為物業(yè)管理方面的一項基本法律制度，在其正式頒布之后，現(xiàn)有涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的法規(guī)必然要進行清理，并根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定進行大規(guī)模的修訂和更新，將與其相矛盾的條款進行修訂，將新的制度納入法規(guī)，完善相關(guān)的具體內(nèi)容，使之更具有操作性。例如首次業(yè)主大會如何召開，車庫是否可以小區(qū)業(yè)主之外的其他人出售等問題可能都將通過配套法規(guī)的修訂與更新加以解決，最終形成一個協(xié)調(diào)統(tǒng)一、完整呼應(yīng)的物業(yè)管理法律體系。
3、物業(yè)管理業(yè)態(tài)方面的影響
委托物業(yè)管理企業(yè)管理的模式仍將是物業(yè)管理業(yè)態(tài)的主流?！段餀?quán)法》規(guī)定了三種物業(yè)管理的模式，其一為業(yè)主自行管理，其二為委托物業(yè)管理企業(yè)管理，其三為委托其他管理人管理。其中新增的兩種模式的具體形式還需要配套法規(guī)的進一步明確，從可行性方面來說，“業(yè)主自行管理”模式很可能是業(yè)主大會或業(yè)主委員會直接聘請專業(yè)服務(wù)公司提供保安、保潔、綠化等專項服務(wù)，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”則很可能是指有從業(yè)資格的注冊物業(yè)管理師。此兩種新模式的出現(xiàn)對物業(yè)管理市場的健康發(fā)展有著積極的意義，但其并不能真正成為業(yè)態(tài)的主流，前一種模式存在專業(yè)知識缺乏的監(jiān)管機制先天不足等弊病，而后一種模式中管理人的譏風(fēng)險能力更成為的軟肋。當(dāng)然物業(yè)管理企業(yè)雖然具有專業(yè)的知識和技能，有足夠的能力控制和監(jiān)督專項服務(wù)公司，并具有足夠抵御風(fēng)險和賠償能力，但對于一些規(guī)模較小的樓盤，由于物業(yè)收費標準的限制和規(guī)模效益的不足，如果物業(yè)管理企業(yè)去做必然會虧損，而通過第一種模式或第三種模式卻可節(jié)省一定的費用，并且監(jiān)管也較為容易，比較適合采用此兩種模式進行管理。
《物權(quán)法》頒布后，為應(yīng)對物業(yè)管理市場業(yè)態(tài)的變化、各類專業(yè)機構(gòu)介入以及業(yè)主訴訟維權(quán)的增加，物業(yè)管理人應(yīng)持續(xù)提高自身的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為基礎(chǔ)，嚴格遵守法律規(guī)定，積極面對和解決物業(yè)管理中的新矛盾、新問題。