案例一：某區(qū)某家園小區(qū)業(yè)主因?yàn)椴粷M開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，重新選聘另一家公司管理小區(qū)。但原物業(yè)管理公司卻一直拒絕移交，至今仍在小區(qū)內(nèi)行使物業(yè)管理權(quán)。其間，該小區(qū)和演多起流血事件，數(shù)名業(yè)主代表被不明身份人物打傷。業(yè)主多次要求該區(qū)建委履行職責(zé)，責(zé)令原公司移交物業(yè)管理權(quán)，但未獲解決該家園業(yè)委會(huì)以行政不作為為由，將這個(gè)區(qū)的建委告和法庭。
案例二：某住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)在 2003年之前一直以每平方米每月1美金的價(jià)格收取，小區(qū)的會(huì)所、停車位等等也都是高價(jià)收費(fèi)。但管理服務(wù)卻一直讓小區(qū)的業(yè)主非常不滿。后該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與另一家物業(yè)管理公司重新簽訂了兩年的物業(yè)管理合同。之后新進(jìn)入的物業(yè)管理公司投入了巨大的人力、財(cái)力和物力在這個(gè)項(xiàng)目的前期接管上。但原物業(yè)管理公司強(qiáng)行阻攔該公司進(jìn)駐小區(qū)，至今新的物業(yè)管理合同的期限已經(jīng)過了一年。
目前在我國(guó)，特別是北京、上海、深圳等大中城市，不少物業(yè)管理小區(qū)逐漸進(jìn)入新舊物業(yè)管理公司的交接階段，以前開發(fā)公司委派的物業(yè)管理公司退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)。在管理權(quán)交接過程中，發(fā)生了不少矛盾糾紛，甚至武力相爭(zhēng)，對(duì)簿公堂。這些問題的解決，關(guān)系到物業(yè)管理公司利益，涉及小區(qū)的穩(wěn)定和社會(huì)的安定，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)各方的高度重視?？浾卟稍L了北京新紀(jì)家園物業(yè)管理有限頌經(jīng)理李柏松和南京凌云物業(yè)顧問服務(wù)有限公司總經(jīng)理張家寧，就物業(yè)管理權(quán)交接難的問題展開了一番對(duì)話。
某記者：案例二中的新進(jìn)入的物業(yè)管理公司在承接二手樓盤聚龍花園時(shí)做了很大的經(jīng)濟(jì)投入，最后卻沒有成功接管、獲得預(yù)期的收益，原因何在？
李柏松：像案例二中這樣的物業(yè)管理權(quán)交接，往往在整個(gè)程序上是合法的，業(yè)委會(huì)的成立是合法的，在小區(qū)辦備了案；所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是合法的；招投標(biāo)過程是合法的，是通過正規(guī)的招投標(biāo)公司進(jìn)行的。面最終以失敗告終，從物業(yè)管理公司自身考慮，原因 有兩個(gè)，首先是對(duì)原來物業(yè)管理公司的情況和背景沒有了解透徹；二是沒有做好市場(chǎng)分析，沒有充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理市場(chǎng)的新舊物業(yè)管理公司交接尚且不規(guī)范，過于樂觀地進(jìn)入了新開發(fā)的市場(chǎng)，沒有考慮到市場(chǎng)的復(fù)雜性。從外界來魚，我個(gè)人認(rèn)為存在政府管理力度不夠，業(yè)委會(huì)定位不準(zhǔn)、不到位的原因。出現(xiàn)問題后，管理制度滯后，無執(zhí)行依據(jù)。
某記者：案例二中在承受了不小的經(jīng)濟(jì)損失后，新進(jìn)入的物業(yè)管理公司是否可以狀告合同另一方業(yè)委會(huì)？
李柏松：狀告業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問題不是不可以考慮，可是首先業(yè)委會(huì)不是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體或者法人，根據(jù)人民法院有關(guān)司法解釋，業(yè)主違約時(shí)，業(yè)委會(huì)不能作為被告，只能將小區(qū)全體業(yè)主作為被告應(yīng)訴。實(shí)際操作過程中不現(xiàn)實(shí)，執(zhí)行起來很困難。作為新進(jìn)入物業(yè)管理公司，又做了大量的投入，卻面臨管理權(quán)交接難，難以采取正常的法律途徑來獲得賠償是非常遺憾的。
某記者：就兩個(gè)案例而言，物業(yè)管理公司應(yīng)在哪幾個(gè)方面調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)思路？
李柏松：首先，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不能盲目，要結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀充分地調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。其次，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可打哈哈入情入理 細(xì)節(jié)要多加考慮，因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
某記者：您認(rèn)為如何規(guī)范新舊物業(yè)管理公司的交接活動(dòng)，使企業(yè)在市場(chǎng)和規(guī)范地經(jīng)營(yíng)和生存？
李柏松：首先是加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，以及處理解決類似糾紛的措施，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后原公司的退出和新公司的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問題。不只是工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的介入，提供技術(shù)力量和法律規(guī)章的支持，加大監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問題通過一個(gè)良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策要與市場(chǎng)問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司就能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。同時(shí)希望物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)自律和誠(chéng)信。
另外，業(yè)主委員會(huì)擁有進(jìn)行物業(yè)服務(wù)掃把標(biāo)的權(quán)利，卻不能承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，操作上具有不對(duì)等的一面。如何物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的招投標(biāo)的雙方權(quán)利和義務(wù)真正市場(chǎng)化，需要政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)三方的共同努力，在長(zhǎng)期的磨合中建立規(guī)范的機(jī)制，避免三者的尷尬局面。
某記者：結(jié)合所給出的兩個(gè)案例請(qǐng)談?wù)勑屡f物業(yè)管理公司交接不成功的主要原因。
張家寧： 1、交接的具體內(nèi)容有待細(xì)化。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)交接的內(nèi)容有所規(guī)定但比較籠統(tǒng)，需要制定有關(guān)細(xì)則進(jìn)一步加以規(guī)范，將日后新物業(yè)管理公司順利開展管理服務(wù)工作所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。
2、出現(xiàn)問題后，可以參照的制度太籠統(tǒng)。沒有具體的規(guī)定出現(xiàn)了糾紛不知道怎么處理，按照什么規(guī)定來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)索賠。
3、歷史遺留問題很難解決。開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任心不強(qiáng)和開發(fā)短視，太注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視房屋的質(zhì)量和后期的將會(huì)使用等問題，往往后來業(yè)主居住時(shí)，給物業(yè)管理服務(wù)造成了一系列的矛盾和糾紛。而新舊公司交接時(shí)，雙方因顧及各自的利益，矛盾會(huì)更加激化。
4、費(fèi)用征收問題不好協(xié)商。原公司不能詳細(xì)公布交費(fèi)情況，該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管。公說公有理，婆說婆有理，在交接時(shí)，容易扯不清，不能順利接管。即使接管了，也容易出現(xiàn)問題不能很好地為業(yè)主提供服務(wù)。
新舊物業(yè)管理公司交接雖然存在各種問題如開發(fā)商遺留、政策法規(guī)滯后物業(yè)管理行為不規(guī)范等等，但也不乏交接成功的案例如萬邦大廈業(yè)主委員會(huì)新聘用的光大物業(yè)管理有限公司成功接管小區(qū)。該業(yè)委會(huì)的成員專業(yè)性很強(qiáng)，還聘請(qǐng)了物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事；借助了政府的力量，從業(yè)委會(huì)的備案，招投標(biāo)過程、新舊管理權(quán)的交接，政府都 非常重視此事，給予了較大力度的劫持；新聘物業(yè)管理公司的前期調(diào)查到位，事先調(diào)查了小區(qū)的各種情況如欠費(fèi)情況、設(shè)備情況、原公司提供的服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)委會(huì)的成員結(jié)構(gòu)等等，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是業(yè)主拖欠原物業(yè)管理公司的管理費(fèi)較少。
案例二：某住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)在 2003年之前一直以每平方米每月1美金的價(jià)格收取，小區(qū)的會(huì)所、停車位等等也都是高價(jià)收費(fèi)。但管理服務(wù)卻一直讓小區(qū)的業(yè)主非常不滿。后該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與另一家物業(yè)管理公司重新簽訂了兩年的物業(yè)管理合同。之后新進(jìn)入的物業(yè)管理公司投入了巨大的人力、財(cái)力和物力在這個(gè)項(xiàng)目的前期接管上。但原物業(yè)管理公司強(qiáng)行阻攔該公司進(jìn)駐小區(qū)，至今新的物業(yè)管理合同的期限已經(jīng)過了一年。
目前在我國(guó)，特別是北京、上海、深圳等大中城市，不少物業(yè)管理小區(qū)逐漸進(jìn)入新舊物業(yè)管理公司的交接階段，以前開發(fā)公司委派的物業(yè)管理公司退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)。在管理權(quán)交接過程中，發(fā)生了不少矛盾糾紛，甚至武力相爭(zhēng)，對(duì)簿公堂。這些問題的解決，關(guān)系到物業(yè)管理公司利益，涉及小區(qū)的穩(wěn)定和社會(huì)的安定，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)各方的高度重視?？浾卟稍L了北京新紀(jì)家園物業(yè)管理有限頌經(jīng)理李柏松和南京凌云物業(yè)顧問服務(wù)有限公司總經(jīng)理張家寧，就物業(yè)管理權(quán)交接難的問題展開了一番對(duì)話。
某記者：案例二中的新進(jìn)入的物業(yè)管理公司在承接二手樓盤聚龍花園時(shí)做了很大的經(jīng)濟(jì)投入，最后卻沒有成功接管、獲得預(yù)期的收益，原因何在？
李柏松：像案例二中這樣的物業(yè)管理權(quán)交接，往往在整個(gè)程序上是合法的，業(yè)委會(huì)的成立是合法的，在小區(qū)辦備了案；所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是合法的；招投標(biāo)過程是合法的，是通過正規(guī)的招投標(biāo)公司進(jìn)行的。面最終以失敗告終，從物業(yè)管理公司自身考慮，原因 有兩個(gè)，首先是對(duì)原來物業(yè)管理公司的情況和背景沒有了解透徹；二是沒有做好市場(chǎng)分析，沒有充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理市場(chǎng)的新舊物業(yè)管理公司交接尚且不規(guī)范，過于樂觀地進(jìn)入了新開發(fā)的市場(chǎng)，沒有考慮到市場(chǎng)的復(fù)雜性。從外界來魚，我個(gè)人認(rèn)為存在政府管理力度不夠，業(yè)委會(huì)定位不準(zhǔn)、不到位的原因。出現(xiàn)問題后，管理制度滯后，無執(zhí)行依據(jù)。
某記者：案例二中在承受了不小的經(jīng)濟(jì)損失后，新進(jìn)入的物業(yè)管理公司是否可以狀告合同另一方業(yè)委會(huì)？
李柏松：狀告業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問題不是不可以考慮，可是首先業(yè)委會(huì)不是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體或者法人，根據(jù)人民法院有關(guān)司法解釋，業(yè)主違約時(shí)，業(yè)委會(huì)不能作為被告，只能將小區(qū)全體業(yè)主作為被告應(yīng)訴。實(shí)際操作過程中不現(xiàn)實(shí)，執(zhí)行起來很困難。作為新進(jìn)入物業(yè)管理公司，又做了大量的投入，卻面臨管理權(quán)交接難，難以采取正常的法律途徑來獲得賠償是非常遺憾的。
某記者：就兩個(gè)案例而言，物業(yè)管理公司應(yīng)在哪幾個(gè)方面調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)思路？
李柏松：首先，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不能盲目，要結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀充分地調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。其次，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可打哈哈入情入理 細(xì)節(jié)要多加考慮，因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
某記者：您認(rèn)為如何規(guī)范新舊物業(yè)管理公司的交接活動(dòng)，使企業(yè)在市場(chǎng)和規(guī)范地經(jīng)營(yíng)和生存？
李柏松：首先是加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，以及處理解決類似糾紛的措施，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后原公司的退出和新公司的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問題。不只是工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的介入，提供技術(shù)力量和法律規(guī)章的支持，加大監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問題通過一個(gè)良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策要與市場(chǎng)問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司就能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。同時(shí)希望物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)自律和誠(chéng)信。
另外，業(yè)主委員會(huì)擁有進(jìn)行物業(yè)服務(wù)掃把標(biāo)的權(quán)利，卻不能承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，操作上具有不對(duì)等的一面。如何物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的招投標(biāo)的雙方權(quán)利和義務(wù)真正市場(chǎng)化，需要政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)三方的共同努力，在長(zhǎng)期的磨合中建立規(guī)范的機(jī)制，避免三者的尷尬局面。
某記者：結(jié)合所給出的兩個(gè)案例請(qǐng)談?wù)勑屡f物業(yè)管理公司交接不成功的主要原因。
張家寧： 1、交接的具體內(nèi)容有待細(xì)化。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)交接的內(nèi)容有所規(guī)定但比較籠統(tǒng)，需要制定有關(guān)細(xì)則進(jìn)一步加以規(guī)范，將日后新物業(yè)管理公司順利開展管理服務(wù)工作所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。
2、出現(xiàn)問題后，可以參照的制度太籠統(tǒng)。沒有具體的規(guī)定出現(xiàn)了糾紛不知道怎么處理，按照什么規(guī)定來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)索賠。
3、歷史遺留問題很難解決。開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任心不強(qiáng)和開發(fā)短視，太注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視房屋的質(zhì)量和后期的將會(huì)使用等問題，往往后來業(yè)主居住時(shí)，給物業(yè)管理服務(wù)造成了一系列的矛盾和糾紛。而新舊公司交接時(shí)，雙方因顧及各自的利益，矛盾會(huì)更加激化。
4、費(fèi)用征收問題不好協(xié)商。原公司不能詳細(xì)公布交費(fèi)情況，該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管。公說公有理，婆說婆有理，在交接時(shí)，容易扯不清，不能順利接管。即使接管了，也容易出現(xiàn)問題不能很好地為業(yè)主提供服務(wù)。
新舊物業(yè)管理公司交接雖然存在各種問題如開發(fā)商遺留、政策法規(guī)滯后物業(yè)管理行為不規(guī)范等等，但也不乏交接成功的案例如萬邦大廈業(yè)主委員會(huì)新聘用的光大物業(yè)管理有限公司成功接管小區(qū)。該業(yè)委會(huì)的成員專業(yè)性很強(qiáng)，還聘請(qǐng)了物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事；借助了政府的力量，從業(yè)委會(huì)的備案，招投標(biāo)過程、新舊管理權(quán)的交接，政府都 非常重視此事，給予了較大力度的劫持；新聘物業(yè)管理公司的前期調(diào)查到位，事先調(diào)查了小區(qū)的各種情況如欠費(fèi)情況、設(shè)備情況、原公司提供的服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)委會(huì)的成員結(jié)構(gòu)等等，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是業(yè)主拖欠原物業(yè)管理公司的管理費(fèi)較少。