商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓可分為項目轉(zhuǎn)讓和預(yù)售轉(zhuǎn)讓。項目轉(zhuǎn)讓是商品房在建工程整體項目已完工部分及其相應(yīng)的權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，其估價一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，較少采用市場比較法。預(yù)售轉(zhuǎn)讓是單套商品房在建工程已完工部分的價值和續(xù)建部分價值的現(xiàn)值之和的轉(zhuǎn)讓，其估價一般采用市場比較法進(jìn)行估價，也可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，較少采用成本法進(jìn)行估價。同一商品房項目進(jìn)行不同形式的在建工程轉(zhuǎn)讓，即使采用相同的估價方法，其所選用資料和數(shù)據(jù)的狀況也將是不相同的。
一、商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的分類
商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓，可分為項目轉(zhuǎn)讓和預(yù) 售轉(zhuǎn)讓。
項目轉(zhuǎn)讓是指所開發(fā)的商品房整體項目在未竣工交付之前，對其已形成的實體及其權(quán)益進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后由買方繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)。轉(zhuǎn)讓對象為已形成的整體在建工程實體、全部的土地使用權(quán)面積以及相應(yīng)的權(quán)益。
另一種轉(zhuǎn)讓為預(yù)售轉(zhuǎn)讓，其是指所開發(fā)的商品房項目，在未竣工交付之前，將所開發(fā)的商品房分割轉(zhuǎn)讓(如住宅是根據(jù)單套包括套內(nèi)建筑面積、公攤面積及應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積在內(nèi)的預(yù)售面積進(jìn)行轉(zhuǎn)讓)，轉(zhuǎn)讓后由賣方繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)使其達(dá)到可使用的狀態(tài)。其轉(zhuǎn)讓對象為每套商品房的預(yù)售面積，即商品房的套內(nèi)建筑面積、相應(yīng)的公攤面積、對應(yīng)的土地使用權(quán)面積及其相應(yīng)的權(quán)益。
二、商品房在建工程轉(zhuǎn)讓時的估價
商品房在建工程是否取得預(yù)售許可證，其可否轉(zhuǎn)讓的情況是不相同的，未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房在建工程的強制轉(zhuǎn)讓，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)的要求進(jìn)行，并應(yīng)合理確定在建工程強制轉(zhuǎn)讓時評估價值定義和評估的方法。
取得商品房預(yù)售許可證之后的商品房在建工程，其估價所采用的價值定義一般為市場價值。
由于篇幅的限制，本文不對未取得《商品房預(yù) 售許可證》的商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行討論。本文僅對取得《商品房預(yù)售許可證》之后商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的估價的方法進(jìn)行一些探討。
(一)項目轉(zhuǎn)讓的估價
項目轉(zhuǎn)讓的估價，是對商品房在建工程整體項目已完工部分及其相應(yīng)的權(quán)益進(jìn)行估價。一般采用 成本法和假設(shè)開發(fā)法，較少采用市場比較法。
1、成本法計算公式為：
評估價值=開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費用+銷售稅金及附加
其中：開發(fā)成本=土地取得費用+建筑安裝工程費用+其他開發(fā)成本
其他開發(fā)成本包括設(shè)計費、監(jiān)理費、招投標(biāo)費等。
土地取得的費用可根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屨吆屯恋厥褂脵?quán)的用途，采用適當(dāng)?shù)墓纼r方法進(jìn)行估算;建筑安裝工程費用可根據(jù)現(xiàn)場查勘的工程進(jìn)度，對已完成工作的工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整后確定;其他開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定與類似房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)計資料進(jìn)行估算，或根據(jù)土地使用權(quán)價值或建筑安裝工程造價的一定比例進(jìn)行估算，或根據(jù)此二者之和的一定比例進(jìn)行估算;銷售稅金及附加可根據(jù)國家有關(guān)稅收規(guī)定確定。采用成本法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價，一般能夠得到較為合理的估價結(jié)論。
2、假設(shè)開發(fā)法
計算公式為：
評估價值=商品房開發(fā)完成后的銷售價格-續(xù)建建筑安裝工程費用-續(xù)建期間管理費用-續(xù)建期間投資利息-續(xù)建期間投資利潤-未完工部分銷售費用-未完工部分銷售稅金及附加-買方購買在建工程的稅費。
商品房開發(fā)完成后的銷售價格可對近期已完工類似商品房的售價進(jìn)行分析后，采用因果分析法或延伸預(yù)測法等方法進(jìn)行預(yù)測，也可根據(jù)建成該商品房后所能取得的凈收益進(jìn)行折現(xiàn)估算。續(xù)建部分的建筑安裝工程費用可根據(jù)現(xiàn)場查勘的工程進(jìn)度，對未完成工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整后確定。續(xù)建期間的其他開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用可根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)計資料估算，銷售稅金及附加及買方購買在建工程的稅費可根據(jù)國家有關(guān)稅收政策確定。因此，采用假設(shè)開發(fā)法也能夠較為合理地得到項目轉(zhuǎn)讓的估價結(jié)論，這與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的結(jié)論一致。
3、市場比較法
計算公式為：評估價值=∑比準(zhǔn)價格×權(quán)重比準(zhǔn)價格=交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)。
商品房在建工程項目轉(zhuǎn)讓的交易案例較少。即使能夠找到類似的交易案例，其交易情況、交易日期、區(qū)位因素能夠與估價對象進(jìn)行比較和進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但往往無法得到上述公式中其他因素中的工程進(jìn)度情況和施工質(zhì)量情況等數(shù)據(jù)(特別是高層、超高層建筑)。而這些數(shù)據(jù)往往是影響交易價格的重要因素。當(dāng)無法在工程進(jìn)度和施工質(zhì)量方面與估價對象進(jìn)行比較和進(jìn)行調(diào)整，則其估價結(jié)論就難以做到客觀可靠。因此，項目轉(zhuǎn)讓的估價不宜采用市場比較法。
(二)預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價
預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價，是對單套商品房在建工程已完工作部分的價值和續(xù)建部分價值的現(xiàn)值之和的估價。預(yù)售轉(zhuǎn)讓一般采用市場比較法進(jìn)行估價。也可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，較少采用成本法進(jìn)行估價。
1、市場比較法
計算公式為：
評估價值=∑比準(zhǔn)價格×權(quán)重
比準(zhǔn)價格=交易價格(預(yù)售)×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)
類似交易案例的交易日期、交易情況、區(qū)位因素、其他因素(包括對其價值影響較大的竣工交房日期)均較容易掌握，由此及彼也能夠與估價對象進(jìn)行比較并作相應(yīng)的調(diào)整。所以，商品房在建工程的預(yù)售轉(zhuǎn)讓可采用市場比較法進(jìn)行估價。
2、假設(shè)開發(fā)法
計算公式為：
買方角度：
評估價值=現(xiàn)房預(yù)計銷售價格-期房至現(xiàn)房期間預(yù)計的權(quán)益損失-風(fēng)險補償折算的金額
賣方角度：
評估價值=現(xiàn)房預(yù)計銷售價格-期房至現(xiàn)房期間預(yù)計支出的減少-風(fēng)險降低折算的金額
現(xiàn)房預(yù)計銷售價格可對近期類似已完工商品房的售價進(jìn)行分析后，采用因果預(yù)測法或延伸預(yù)測法等方法進(jìn)行預(yù)測，也可根據(jù)預(yù)售商品房竣工交房后所能取得的凈收益進(jìn)行折現(xiàn)估算。從買方角度衡量，其權(quán)益的預(yù)計損失包括買房后不能立即享受租金的收益等。需補償?shù)娘L(fēng)險包括商品房有可能不能按時交付、實際交付商品房的品質(zhì)比預(yù)期降低等。從賣方的角度衡量，支出的減少包括貸款利息的減少、銷售費用的減少、資金時間價值的增加等;風(fēng)險的降低包括銷售風(fēng)險的降低、還貸風(fēng)險的降低等。
當(dāng)以上參數(shù)能夠合理估算時，就可以采用假設(shè)開發(fā)法對預(yù)售轉(zhuǎn)讓時的商品房在建工程進(jìn)行估價。
3、成本法
計算公式為：
評估價值=在建工程已完工部分的價值+續(xù) 建部分價值的現(xiàn)值
在建工程已完工部分的價值=屬于已完工部分的(開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費用+銷售稅金及附加)
續(xù)建部分的價值 = 屬于續(xù)建部分的(開發(fā)成本 + 管理費用 + 投資利息 + 開發(fā)利潤 + 銷售費用 + 銷售稅金及附加)
在屬于已完工部分的開發(fā)成本中，土地使用權(quán)的成本應(yīng)按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?建筑安裝工程費用以應(yīng)以預(yù)售面積所分?jǐn)偟慕ㄖ惭b工程費用計入;已投入的其他開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用，可根據(jù)土地使用權(quán)價值或建筑安裝工程造價一定比例進(jìn)行估算，或根據(jù)此二者之和的一定比例進(jìn)行估算;銷售稅金及附加可根據(jù)國家稅收規(guī)定計算。
但購買預(yù)售商品房，并不是僅購買在建工程已完工部分的價值，而且還購買了開發(fā)商未來的投入。因此，其估價尚需加上續(xù)建期間的開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤和銷售費用、銷售稅金及附加金額的現(xiàn)值。
當(dāng)商品房的結(jié)構(gòu)、套型相同，其施工面積和預(yù)售面積基本能一一對應(yīng)時，所投入的建筑安裝工程費用較容易在各套預(yù)售面積中分?jǐn)?但是如果施工的建筑面積與預(yù)售的建筑面積不是一一對應(yīng)的，已投入費用往往難以在預(yù)售面積上進(jìn)行合理分?jǐn)?。如高層建筑的地下室部分，其建筑安裝工程費用有時可達(dá)整個建筑物建安工程費的30%。但此建筑安裝工程費用并不能完全計入地下室的預(yù)售價格。此項 費用如何在預(yù)售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅@是一個難以解決的技術(shù)課題。故我們認(rèn)為，在未能解決好類似的難題之前，在預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價中采用成本法，應(yīng)慎重地予以考慮。
三、對估價參數(shù)的選用和估價方法的選擇
(一)不同形式的商品房在建工程轉(zhuǎn)讓，即使采用相同的估價方法，其所選用資料和參數(shù)的狀況是不相同的。
1、在采用市場比較法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價時，應(yīng)著重考慮其工程進(jìn)度的情況和施工質(zhì)量的情況;而采用市場比較法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價時，則應(yīng)著重考慮估價時點至交房時點之間的長短。
2、在采用成本法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價時，其開發(fā)成本是整個項目已投入的開發(fā)成本;而在采用成本法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價時，則開發(fā)成本除了該預(yù)售商品房應(yīng)分?jǐn)偟囊淹度腴_發(fā)成本之外還包括未投入的開發(fā)成本。
3、在采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價時，其開發(fā)完成后商品房銷售價格為整個商品房項目的價格，而在采用成本法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓估價時，該價格為某一套或某幾套預(yù)售商品房完工后的價格。
(二)估價方法的選擇
1、估價方法的選擇必須與估價對象及其價值定義相適應(yīng);
2、估價方法的選擇受可搜集到的資料和數(shù)據(jù)制約;
3、估價方法的選擇要充分考慮估價工作的效率。商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的估價，只有明確了對象，采用了適當(dāng)?shù)墓纼r方法，選用了真實、客觀、可靠的資料和數(shù)據(jù)，才能較好地完成估價項目，得到客觀、公正、科學(xué)的估價結(jié)論。
一、商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的分類
商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓，可分為項目轉(zhuǎn)讓和預(yù) 售轉(zhuǎn)讓。
項目轉(zhuǎn)讓是指所開發(fā)的商品房整體項目在未竣工交付之前，對其已形成的實體及其權(quán)益進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后由買方繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)。轉(zhuǎn)讓對象為已形成的整體在建工程實體、全部的土地使用權(quán)面積以及相應(yīng)的權(quán)益。
另一種轉(zhuǎn)讓為預(yù)售轉(zhuǎn)讓，其是指所開發(fā)的商品房項目，在未竣工交付之前，將所開發(fā)的商品房分割轉(zhuǎn)讓(如住宅是根據(jù)單套包括套內(nèi)建筑面積、公攤面積及應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積在內(nèi)的預(yù)售面積進(jìn)行轉(zhuǎn)讓)，轉(zhuǎn)讓后由賣方繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)使其達(dá)到可使用的狀態(tài)。其轉(zhuǎn)讓對象為每套商品房的預(yù)售面積，即商品房的套內(nèi)建筑面積、相應(yīng)的公攤面積、對應(yīng)的土地使用權(quán)面積及其相應(yīng)的權(quán)益。
二、商品房在建工程轉(zhuǎn)讓時的估價
商品房在建工程是否取得預(yù)售許可證，其可否轉(zhuǎn)讓的情況是不相同的，未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房在建工程的強制轉(zhuǎn)讓，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)的要求進(jìn)行，并應(yīng)合理確定在建工程強制轉(zhuǎn)讓時評估價值定義和評估的方法。
取得商品房預(yù)售許可證之后的商品房在建工程，其估價所采用的價值定義一般為市場價值。
由于篇幅的限制，本文不對未取得《商品房預(yù) 售許可證》的商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行討論。本文僅對取得《商品房預(yù)售許可證》之后商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的估價的方法進(jìn)行一些探討。
(一)項目轉(zhuǎn)讓的估價
項目轉(zhuǎn)讓的估價，是對商品房在建工程整體項目已完工部分及其相應(yīng)的權(quán)益進(jìn)行估價。一般采用 成本法和假設(shè)開發(fā)法，較少采用市場比較法。
1、成本法計算公式為：
評估價值=開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費用+銷售稅金及附加
其中：開發(fā)成本=土地取得費用+建筑安裝工程費用+其他開發(fā)成本
其他開發(fā)成本包括設(shè)計費、監(jiān)理費、招投標(biāo)費等。
土地取得的費用可根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屨吆屯恋厥褂脵?quán)的用途，采用適當(dāng)?shù)墓纼r方法進(jìn)行估算;建筑安裝工程費用可根據(jù)現(xiàn)場查勘的工程進(jìn)度，對已完成工作的工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整后確定;其他開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定與類似房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)計資料進(jìn)行估算，或根據(jù)土地使用權(quán)價值或建筑安裝工程造價的一定比例進(jìn)行估算，或根據(jù)此二者之和的一定比例進(jìn)行估算;銷售稅金及附加可根據(jù)國家有關(guān)稅收規(guī)定確定。采用成本法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價，一般能夠得到較為合理的估價結(jié)論。
2、假設(shè)開發(fā)法
計算公式為：
評估價值=商品房開發(fā)完成后的銷售價格-續(xù)建建筑安裝工程費用-續(xù)建期間管理費用-續(xù)建期間投資利息-續(xù)建期間投資利潤-未完工部分銷售費用-未完工部分銷售稅金及附加-買方購買在建工程的稅費。
商品房開發(fā)完成后的銷售價格可對近期已完工類似商品房的售價進(jìn)行分析后，采用因果分析法或延伸預(yù)測法等方法進(jìn)行預(yù)測，也可根據(jù)建成該商品房后所能取得的凈收益進(jìn)行折現(xiàn)估算。續(xù)建部分的建筑安裝工程費用可根據(jù)現(xiàn)場查勘的工程進(jìn)度，對未完成工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整后確定。續(xù)建期間的其他開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用可根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)計資料估算，銷售稅金及附加及買方購買在建工程的稅費可根據(jù)國家有關(guān)稅收政策確定。因此，采用假設(shè)開發(fā)法也能夠較為合理地得到項目轉(zhuǎn)讓的估價結(jié)論，這與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的結(jié)論一致。
3、市場比較法
計算公式為：評估價值=∑比準(zhǔn)價格×權(quán)重比準(zhǔn)價格=交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)。
商品房在建工程項目轉(zhuǎn)讓的交易案例較少。即使能夠找到類似的交易案例，其交易情況、交易日期、區(qū)位因素能夠與估價對象進(jìn)行比較和進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但往往無法得到上述公式中其他因素中的工程進(jìn)度情況和施工質(zhì)量情況等數(shù)據(jù)(特別是高層、超高層建筑)。而這些數(shù)據(jù)往往是影響交易價格的重要因素。當(dāng)無法在工程進(jìn)度和施工質(zhì)量方面與估價對象進(jìn)行比較和進(jìn)行調(diào)整，則其估價結(jié)論就難以做到客觀可靠。因此，項目轉(zhuǎn)讓的估價不宜采用市場比較法。
(二)預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價
預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價，是對單套商品房在建工程已完工作部分的價值和續(xù)建部分價值的現(xiàn)值之和的估價。預(yù)售轉(zhuǎn)讓一般采用市場比較法進(jìn)行估價。也可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，較少采用成本法進(jìn)行估價。
1、市場比較法
計算公式為：
評估價值=∑比準(zhǔn)價格×權(quán)重
比準(zhǔn)價格=交易價格(預(yù)售)×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)
類似交易案例的交易日期、交易情況、區(qū)位因素、其他因素(包括對其價值影響較大的竣工交房日期)均較容易掌握，由此及彼也能夠與估價對象進(jìn)行比較并作相應(yīng)的調(diào)整。所以，商品房在建工程的預(yù)售轉(zhuǎn)讓可采用市場比較法進(jìn)行估價。
2、假設(shè)開發(fā)法
計算公式為：
買方角度：
評估價值=現(xiàn)房預(yù)計銷售價格-期房至現(xiàn)房期間預(yù)計的權(quán)益損失-風(fēng)險補償折算的金額
賣方角度：
評估價值=現(xiàn)房預(yù)計銷售價格-期房至現(xiàn)房期間預(yù)計支出的減少-風(fēng)險降低折算的金額
現(xiàn)房預(yù)計銷售價格可對近期類似已完工商品房的售價進(jìn)行分析后，采用因果預(yù)測法或延伸預(yù)測法等方法進(jìn)行預(yù)測，也可根據(jù)預(yù)售商品房竣工交房后所能取得的凈收益進(jìn)行折現(xiàn)估算。從買方角度衡量，其權(quán)益的預(yù)計損失包括買房后不能立即享受租金的收益等。需補償?shù)娘L(fēng)險包括商品房有可能不能按時交付、實際交付商品房的品質(zhì)比預(yù)期降低等。從賣方的角度衡量，支出的減少包括貸款利息的減少、銷售費用的減少、資金時間價值的增加等;風(fēng)險的降低包括銷售風(fēng)險的降低、還貸風(fēng)險的降低等。
當(dāng)以上參數(shù)能夠合理估算時，就可以采用假設(shè)開發(fā)法對預(yù)售轉(zhuǎn)讓時的商品房在建工程進(jìn)行估價。
3、成本法
計算公式為：
評估價值=在建工程已完工部分的價值+續(xù) 建部分價值的現(xiàn)值
在建工程已完工部分的價值=屬于已完工部分的(開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費用+銷售稅金及附加)
續(xù)建部分的價值 = 屬于續(xù)建部分的(開發(fā)成本 + 管理費用 + 投資利息 + 開發(fā)利潤 + 銷售費用 + 銷售稅金及附加)
在屬于已完工部分的開發(fā)成本中，土地使用權(quán)的成本應(yīng)按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?建筑安裝工程費用以應(yīng)以預(yù)售面積所分?jǐn)偟慕ㄖ惭b工程費用計入;已投入的其他開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售費用，可根據(jù)土地使用權(quán)價值或建筑安裝工程造價一定比例進(jìn)行估算，或根據(jù)此二者之和的一定比例進(jìn)行估算;銷售稅金及附加可根據(jù)國家稅收規(guī)定計算。
但購買預(yù)售商品房，并不是僅購買在建工程已完工部分的價值，而且還購買了開發(fā)商未來的投入。因此，其估價尚需加上續(xù)建期間的開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤和銷售費用、銷售稅金及附加金額的現(xiàn)值。
當(dāng)商品房的結(jié)構(gòu)、套型相同，其施工面積和預(yù)售面積基本能一一對應(yīng)時，所投入的建筑安裝工程費用較容易在各套預(yù)售面積中分?jǐn)?但是如果施工的建筑面積與預(yù)售的建筑面積不是一一對應(yīng)的，已投入費用往往難以在預(yù)售面積上進(jìn)行合理分?jǐn)?。如高層建筑的地下室部分，其建筑安裝工程費用有時可達(dá)整個建筑物建安工程費的30%。但此建筑安裝工程費用并不能完全計入地下室的預(yù)售價格。此項 費用如何在預(yù)售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅@是一個難以解決的技術(shù)課題。故我們認(rèn)為，在未能解決好類似的難題之前，在預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價中采用成本法，應(yīng)慎重地予以考慮。
三、對估價參數(shù)的選用和估價方法的選擇
(一)不同形式的商品房在建工程轉(zhuǎn)讓，即使采用相同的估價方法，其所選用資料和參數(shù)的狀況是不相同的。
1、在采用市場比較法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價時，應(yīng)著重考慮其工程進(jìn)度的情況和施工質(zhì)量的情況;而采用市場比較法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價時，則應(yīng)著重考慮估價時點至交房時點之間的長短。
2、在采用成本法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價時，其開發(fā)成本是整個項目已投入的開發(fā)成本;而在采用成本法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價時，則開發(fā)成本除了該預(yù)售商品房應(yīng)分?jǐn)偟囊淹度腴_發(fā)成本之外還包括未投入的開發(fā)成本。
3、在采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的估價時，其開發(fā)完成后商品房銷售價格為整個商品房項目的價格，而在采用成本法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓估價時，該價格為某一套或某幾套預(yù)售商品房完工后的價格。
(二)估價方法的選擇
1、估價方法的選擇必須與估價對象及其價值定義相適應(yīng);
2、估價方法的選擇受可搜集到的資料和數(shù)據(jù)制約;
3、估價方法的選擇要充分考慮估價工作的效率。商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的估價，只有明確了對象，采用了適當(dāng)?shù)墓纼r方法，選用了真實、客觀、可靠的資料和數(shù)據(jù)，才能較好地完成估價項目，得到客觀、公正、科學(xué)的估價結(jié)論。