近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)繼寫字樓熱、公寓熱、住宅熱之后，又出現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)熱的態(tài)勢(shì)，許多地產(chǎn)項(xiàng)目都附帶有商業(yè)物業(yè)，租售價(jià)格平均高于其它物業(yè)一倍以上。但是，房地產(chǎn)商可能賺錢了，投資商能否賺錢，商業(yè)經(jīng)營著能否賺錢，卻是個(gè)令人擔(dān)心的問題，因?yàn)槲覈虡I(yè)物業(yè)的開發(fā)與管理仍然是房地產(chǎn)開發(fā)最薄弱的環(huán)節(jié)。
商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨的困境及原因
我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨著諸多的困境，歸納起來主要表現(xiàn)在客流不旺、商戶難求和管理乏力等三個(gè)方面。
客流不旺 諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)大多是“開盤時(shí)擠死，開業(yè)時(shí)冷死”，遭遇客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個(gè)店鋪。光顧的人不多，買東西的就更少了。因此，商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，難以使顧客產(chǎn)生信任感，更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了。
租戶難求 商業(yè)物業(yè)是開發(fā)商或使所有者把店鋪?zhàn)饨o零售商，租金是他們的重要利潤來源，要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，一家商業(yè)物業(yè)建立后常常遇到招商難題：想要的零售商他不來，想來的你又不想要，而且購買商業(yè)物業(yè)的大多不是商業(yè)經(jīng)營者，而是商業(yè)物業(yè)投資者，他們?cè)谵D(zhuǎn)租給商業(yè)經(jīng)營者的時(shí)候，更是難以找到理想的商戶。我國專業(yè)店、專賣店數(shù)量少，質(zhì)量低，商業(yè)物業(yè)沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店、專賣店成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費(fèi)狀況，有些適應(yīng)了但又在中國無營業(yè)執(zhí)照。
管理乏力 商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比百貨店管理難度大得多。諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。協(xié)調(diào)無效率，就會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損，導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣。
中國商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨困境的原因是多方面的，其中主要有主觀、行業(yè)和環(huán)境三大方面。
主觀原因
一些投資者缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。
行業(yè)原因
我們面臨著一場(chǎng)綜合性的零售革命。西方發(fā)達(dá)國家在近150年時(shí)間內(nèi)，依次爆發(fā)了百貨店，一價(jià)店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷售等八次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會(huì)給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機(jī)遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)非科學(xué)的盲目化傾向，近幾年城市中心區(qū)出現(xiàn)的大量市內(nèi)攤販街就是這種現(xiàn)象的反映。
環(huán)境原因
我們還不具備發(fā)展商業(yè)物業(yè)的成熟條件。其發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是：形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區(qū)延伸，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入2000美元以上，居民戶小汽車普及率超過50%。商業(yè)物業(yè)“這輛車”是通過汽車輪子推動(dòng)的，也是伴隨著購物中心的發(fā)展而發(fā)展起來的。
我國目前城鎮(zhèn)人均國民收入1000美元左右，全國就更低了，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些郊區(qū)的人主要在城里購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流，建城里又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。另外，大多數(shù)中國企業(yè)品牌缺乏國外的影響力，難以擁有穩(wěn)定的客流，自然難以獨(dú)立成店，這就使目前中國商業(yè)物業(yè)匯集大量國外及合資品牌，但價(jià)位較高，數(shù)量有限。這又使中國商業(yè)物業(yè)墜陷入了另外一種兩難境地：招商國內(nèi)專賣店，沒有！招商海外店，叫好不叫座。中國還不具備商業(yè)物業(yè)大發(fā)展的成熟條件。
商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及對(duì)策
我國與美國、法國、日本都不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平至少要落后30年的時(shí)間，西方商業(yè)物業(yè)發(fā)展具備了非常完善的條件，進(jìn)入了成熟穩(wěn)定的時(shí)期，我們?nèi)蕴幱诔跫?jí)階段。因此不能在西方看到什么，就模仿什么，而是因地制宜地發(fā)展。發(fā)展速度要由效益來控制，賺錢就建，不賺錢就不建。
商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨的困境及原因
我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨著諸多的困境，歸納起來主要表現(xiàn)在客流不旺、商戶難求和管理乏力等三個(gè)方面。
客流不旺 諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)大多是“開盤時(shí)擠死，開業(yè)時(shí)冷死”，遭遇客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個(gè)店鋪。光顧的人不多，買東西的就更少了。因此，商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換，難以使顧客產(chǎn)生信任感，更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了。
租戶難求 商業(yè)物業(yè)是開發(fā)商或使所有者把店鋪?zhàn)饨o零售商，租金是他們的重要利潤來源，要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，一家商業(yè)物業(yè)建立后常常遇到招商難題：想要的零售商他不來，想來的你又不想要，而且購買商業(yè)物業(yè)的大多不是商業(yè)經(jīng)營者，而是商業(yè)物業(yè)投資者，他們?cè)谵D(zhuǎn)租給商業(yè)經(jīng)營者的時(shí)候，更是難以找到理想的商戶。我國專業(yè)店、專賣店數(shù)量少，質(zhì)量低，商業(yè)物業(yè)沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店、專賣店成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費(fèi)狀況，有些適應(yīng)了但又在中國無營業(yè)執(zhí)照。
管理乏力 商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比百貨店管理難度大得多。諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等。協(xié)調(diào)無效率，就會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損，導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣。
中國商業(yè)物業(yè)發(fā)展面臨困境的原因是多方面的，其中主要有主觀、行業(yè)和環(huán)境三大方面。
主觀原因
一些投資者缺乏對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。
行業(yè)原因
我們面臨著一場(chǎng)綜合性的零售革命。西方發(fā)達(dá)國家在近150年時(shí)間內(nèi)，依次爆發(fā)了百貨店，一價(jià)店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷售等八次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會(huì)給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機(jī)遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)非科學(xué)的盲目化傾向，近幾年城市中心區(qū)出現(xiàn)的大量市內(nèi)攤販街就是這種現(xiàn)象的反映。
環(huán)境原因
我們還不具備發(fā)展商業(yè)物業(yè)的成熟條件。其發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是：形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區(qū)延伸，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入2000美元以上，居民戶小汽車普及率超過50%。商業(yè)物業(yè)“這輛車”是通過汽車輪子推動(dòng)的，也是伴隨著購物中心的發(fā)展而發(fā)展起來的。
我國目前城鎮(zhèn)人均國民收入1000美元左右，全國就更低了，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些郊區(qū)的人主要在城里購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流，建城里又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。另外，大多數(shù)中國企業(yè)品牌缺乏國外的影響力，難以擁有穩(wěn)定的客流，自然難以獨(dú)立成店，這就使目前中國商業(yè)物業(yè)匯集大量國外及合資品牌，但價(jià)位較高，數(shù)量有限。這又使中國商業(yè)物業(yè)墜陷入了另外一種兩難境地：招商國內(nèi)專賣店，沒有！招商海外店，叫好不叫座。中國還不具備商業(yè)物業(yè)大發(fā)展的成熟條件。
商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及對(duì)策
我國與美國、法國、日本都不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平至少要落后30年的時(shí)間，西方商業(yè)物業(yè)發(fā)展具備了非常完善的條件，進(jìn)入了成熟穩(wěn)定的時(shí)期，我們?nèi)蕴幱诔跫?jí)階段。因此不能在西方看到什么，就模仿什么，而是因地制宜地發(fā)展。發(fā)展速度要由效益來控制，賺錢就建，不賺錢就不建。