房產(chǎn)項(xiàng)目投資所包含成本的內(nèi)容繁多可謂錯(cuò)綜復(fù)雜，在目前房產(chǎn)開發(fā)形勢較為嚴(yán)峻的情況下，控制好房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本就更為重要了。
一、房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本組成
以江蘇省某地毛胚住宅商品房項(xiàng)目為例，其房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本主要有以下部分組成：
（一）土地費(fèi)用
從2001年開始，國內(nèi)土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費(fèi)用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動遷費(fèi)用。
（二）獨(dú)立費(fèi)
1．建設(shè)單位管理費(fèi)
會員工資、獎金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費(fèi)用，以及會議、培訓(xùn)、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費(fèi)用。
2．辦公及生活用具的置費(fèi)。
3．工程監(jiān)理費(fèi)。
4．建設(shè)場地完工清理費(fèi)
5．施工圖編制費(fèi)
（三）勘測、設(shè)計(jì)費(fèi)
1、勘測費(fèi)：含初勘和凈堪費(fèi)用。
2、設(shè)計(jì)費(fèi)：
含方案設(shè)計(jì)費(fèi)、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、地下民防設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓處、會所、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)，相關(guān)設(shè)計(jì)咨詢等。
（四）政府規(guī)費(fèi)
含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、建設(shè)垃圾費(fèi)、散裝水泥、專項(xiàng)資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費(fèi)（測量費(fèi)）、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、寄存檔案費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)（審圖費(fèi)）、預(yù)測面積費(fèi)和實(shí)測面積費(fèi)、房價(jià)定費(fèi)、預(yù)售許可證費(fèi)、衛(wèi)生防疫審核費(fèi)、環(huán)保測試費(fèi)、規(guī)劃檢測費(fèi)、施工驗(yàn)收費(fèi)、測繪費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)初始登記費(fèi)、入住許可正費(fèi)，“二書一征費(fèi)”、常年垃圾清理費(fèi)、住宅門牌費(fèi)、排污配套費(fèi)、污水外排費(fèi)、維修基金費(fèi)。
（五）房屋建安工程費(fèi)
1、基工程費(fèi)：含檢測費(fèi)
2、土建和安裝工程
含地下、地上主體結(jié)構(gòu)、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。
3、交通標(biāo)志和標(biāo)識
4、會所裝修
5、甲供料
一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶防盜門、防火門、民防門等。
（六）小區(qū)公共設(shè)施費(fèi)
含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)狻⒄彰?、景觀、通風(fēng)、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。
（七）銷售費(fèi)用
含銷售代理、策劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。
（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用
含貸款利息、稅金（營業(yè)稅、調(diào)節(jié)稅、印花稅等）、稅務(wù)
（九）不可預(yù)見費(fèi)
二、房產(chǎn)項(xiàng)目投資的成本控制
（一）土地獲得前
在獲取房產(chǎn)項(xiàng)目土地前，要預(yù)側(cè)土地獲取價(jià)格=周邊同類樓盤銷售價(jià)—房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本（上述九項(xiàng)，除土地費(fèi)用外）—合理的凈利潤。根據(jù)已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質(zhì)、綠化率等條件，來設(shè)定建筑面積、戶室比、建筑形式，從而預(yù)測房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本。
（二）項(xiàng)目開工前控制
1、通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)院，用足容積率，總建筑面積、總高度、退界、日照間距等，選擇出眾的外立面，房型和相關(guān)建材設(shè)備。
2、通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。
3、通過招標(biāo)選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程施工企業(yè)。
4、力爭減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。
（三）項(xiàng)目過程中的控制
1、合理控制工期
特別是控制相關(guān)節(jié)點(diǎn)工期，如開工、+0．00、-0．00、銷售開盤節(jié)點(diǎn)、結(jié)構(gòu)封頂、主體結(jié)構(gòu)完成、室外總體完成、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、交房等。
2、合理控制質(zhì)量
通過基礎(chǔ)驗(yàn)收、隱敝工程驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)封頂驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收至過程驗(yàn)收，將質(zhì)量問題減少到小和少程度。從而減少整治、返工等方面的時(shí)間。
3、合理控制工程變更
無論是設(shè)計(jì)變更，還是工程量增減都要嚴(yán)格控制和審核。
4、材料和設(shè)備的招標(biāo)
通過招標(biāo)形式，對相關(guān)甲供料（材料和設(shè)備）進(jìn)行貨比三家，盡可能選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。
5、力爭減免相關(guān)規(guī)費(fèi)
特別是預(yù)售時(shí)和綜合驗(yàn)收時(shí)的相關(guān)規(guī)費(fèi)。
（四）項(xiàng)目完成后的控制
特別是在工程結(jié)算、決算以及審計(jì)時(shí)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目總費(fèi)用，一般力爭不突破項(xiàng)目原有的總預(yù)算，為今后項(xiàng)目成本預(yù)測創(chuàng)造新的參考依據(jù)。
房產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，是在項(xiàng)目進(jìn)行中，根據(jù)實(shí)際情況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進(jìn)行變更，以逐漸接近和滿足項(xiàng)目預(yù)算，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)掌握項(xiàng)目成本變化情況。
房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的預(yù)測，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)。項(xiàng)目成本的前期控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)貼近市場，及時(shí)調(diào)整的依據(jù)；項(xiàng)目成本的過程控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)考核企業(yè)部門和員工的依據(jù)；項(xiàng)目成本的終控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)綜合評價(jià)項(xiàng)目的依據(jù)?？傊慨a(chǎn)項(xiàng)目投資成本的全過程控制的優(yōu)劣，是衡量一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的成功標(biāo)志。
一、房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本組成
以江蘇省某地毛胚住宅商品房項(xiàng)目為例，其房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本主要有以下部分組成：
（一）土地費(fèi)用
從2001年開始，國內(nèi)土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費(fèi)用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動遷費(fèi)用。
（二）獨(dú)立費(fèi)
1．建設(shè)單位管理費(fèi)
會員工資、獎金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費(fèi)用，以及會議、培訓(xùn)、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費(fèi)用。
2．辦公及生活用具的置費(fèi)。
3．工程監(jiān)理費(fèi)。
4．建設(shè)場地完工清理費(fèi)
5．施工圖編制費(fèi)
（三）勘測、設(shè)計(jì)費(fèi)
1、勘測費(fèi)：含初勘和凈堪費(fèi)用。
2、設(shè)計(jì)費(fèi)：
含方案設(shè)計(jì)費(fèi)、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、地下民防設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓處、會所、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)，相關(guān)設(shè)計(jì)咨詢等。
（四）政府規(guī)費(fèi)
含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、建設(shè)垃圾費(fèi)、散裝水泥、專項(xiàng)資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費(fèi)（測量費(fèi)）、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、寄存檔案費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)（審圖費(fèi)）、預(yù)測面積費(fèi)和實(shí)測面積費(fèi)、房價(jià)定費(fèi)、預(yù)售許可證費(fèi)、衛(wèi)生防疫審核費(fèi)、環(huán)保測試費(fèi)、規(guī)劃檢測費(fèi)、施工驗(yàn)收費(fèi)、測繪費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)初始登記費(fèi)、入住許可正費(fèi)，“二書一征費(fèi)”、常年垃圾清理費(fèi)、住宅門牌費(fèi)、排污配套費(fèi)、污水外排費(fèi)、維修基金費(fèi)。
（五）房屋建安工程費(fèi)
1、基工程費(fèi)：含檢測費(fèi)
2、土建和安裝工程
含地下、地上主體結(jié)構(gòu)、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。
3、交通標(biāo)志和標(biāo)識
4、會所裝修
5、甲供料
一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶防盜門、防火門、民防門等。
（六）小區(qū)公共設(shè)施費(fèi)
含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)狻⒄彰?、景觀、通風(fēng)、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。
（七）銷售費(fèi)用
含銷售代理、策劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。
（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用
含貸款利息、稅金（營業(yè)稅、調(diào)節(jié)稅、印花稅等）、稅務(wù)
（九）不可預(yù)見費(fèi)
二、房產(chǎn)項(xiàng)目投資的成本控制
（一）土地獲得前
在獲取房產(chǎn)項(xiàng)目土地前，要預(yù)側(cè)土地獲取價(jià)格=周邊同類樓盤銷售價(jià)—房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本（上述九項(xiàng)，除土地費(fèi)用外）—合理的凈利潤。根據(jù)已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質(zhì)、綠化率等條件，來設(shè)定建筑面積、戶室比、建筑形式，從而預(yù)測房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本。
（二）項(xiàng)目開工前控制
1、通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)院，用足容積率，總建筑面積、總高度、退界、日照間距等，選擇出眾的外立面，房型和相關(guān)建材設(shè)備。
2、通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。
3、通過招標(biāo)選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程施工企業(yè)。
4、力爭減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。
（三）項(xiàng)目過程中的控制
1、合理控制工期
特別是控制相關(guān)節(jié)點(diǎn)工期，如開工、+0．00、-0．00、銷售開盤節(jié)點(diǎn)、結(jié)構(gòu)封頂、主體結(jié)構(gòu)完成、室外總體完成、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、交房等。
2、合理控制質(zhì)量
通過基礎(chǔ)驗(yàn)收、隱敝工程驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)封頂驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收至過程驗(yàn)收，將質(zhì)量問題減少到小和少程度。從而減少整治、返工等方面的時(shí)間。
3、合理控制工程變更
無論是設(shè)計(jì)變更，還是工程量增減都要嚴(yán)格控制和審核。
4、材料和設(shè)備的招標(biāo)
通過招標(biāo)形式，對相關(guān)甲供料（材料和設(shè)備）進(jìn)行貨比三家，盡可能選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。
5、力爭減免相關(guān)規(guī)費(fèi)
特別是預(yù)售時(shí)和綜合驗(yàn)收時(shí)的相關(guān)規(guī)費(fèi)。
（四）項(xiàng)目完成后的控制
特別是在工程結(jié)算、決算以及審計(jì)時(shí)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目總費(fèi)用，一般力爭不突破項(xiàng)目原有的總預(yù)算，為今后項(xiàng)目成本預(yù)測創(chuàng)造新的參考依據(jù)。
房產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，是在項(xiàng)目進(jìn)行中，根據(jù)實(shí)際情況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進(jìn)行變更，以逐漸接近和滿足項(xiàng)目預(yù)算，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)掌握項(xiàng)目成本變化情況。
房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的預(yù)測，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)。項(xiàng)目成本的前期控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)貼近市場，及時(shí)調(diào)整的依據(jù)；項(xiàng)目成本的過程控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)考核企業(yè)部門和員工的依據(jù)；項(xiàng)目成本的終控制，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)綜合評價(jià)項(xiàng)目的依據(jù)?？傊慨a(chǎn)項(xiàng)目投資成本的全過程控制的優(yōu)劣，是衡量一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的成功標(biāo)志。