收益還原法
按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價(jià)估計(jì)法.收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。
使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性?！?BR> 第二個困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，的不確定因素就是住房價(jià)值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價(jià)的樂觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價(jià)自然也隨著上升。
事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。
按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價(jià)估計(jì)法.收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。
使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性?！?BR> 第二個困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，的不確定因素就是住房價(jià)值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價(jià)的樂觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價(jià)自然也隨著上升。
事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。