房地產(chǎn)估價基本方法
房地產(chǎn)估價是為了特定的目的，對特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時點的價值進行測算和判定?；谠撟诜康禺a(chǎn)的預(yù)期未來收益來衡量其價值由此在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。
每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當同
時采用多種估價方法。
一、市場法
(一)市場法概述
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，將這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚?，來求取估價對象價值的方法。其中，估價對象是指需要評估其價值的具體房地產(chǎn)；估價時點是指需要評估的價值所對應(yīng)的時間；類似房地產(chǎn)是指與估價對象相同或者相當?shù)姆康禺a(chǎn)。
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)．如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。
運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例。②選取可比實例。③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④求取比準價格。
(二)搜集交易實例
運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的。但這些報價、標價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理的價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。
在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)的狀況②交易雙方③成交日期④成交價格⑤付款方式⑥交易情況
(三)選取可比實例
針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
選取的可比實例應(yīng)符合如下4個基本要求：①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。
選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此．一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。
(四)建立價格可比基礎(chǔ)
選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。
建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。
房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。
【例6—4】某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0．5％，試計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次付清的價格。
【解】該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次付清的價格計算如下：
30×20％+30×（1-20%）/（1+0.5%）= 29．29(萬元)
在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。土地除了單位土地面積上的價格，還可為單位建筑面積上的價格——樓面地價。
在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易日期調(diào)整，則對進行了交易日期調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點時的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。
在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下：
建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積
建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積
套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)建筑面積
在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于
1公頃=10000平方米
1畝=666．67平方米
1平方英尺=0.09290304平方米
1坪=3．30579平方米
所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如下：
平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000
平方米下的價格=畝下的價格÷666．67
平方米下的價格=平方英尺下的價格÷O．09290304
平方米下的價格=坪下的價格÷3．30579
房地產(chǎn)估價是為了特定的目的，對特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時點的價值進行測算和判定?；谠撟诜康禺a(chǎn)的預(yù)期未來收益來衡量其價值由此在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。
每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當同
時采用多種估價方法。
一、市場法
(一)市場法概述
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，將這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚?，來求取估價對象價值的方法。其中，估價對象是指需要評估其價值的具體房地產(chǎn)；估價時點是指需要評估的價值所對應(yīng)的時間；類似房地產(chǎn)是指與估價對象相同或者相當?shù)姆康禺a(chǎn)。
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)．如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。
運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例。②選取可比實例。③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④求取比準價格。
(二)搜集交易實例
運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的。但這些報價、標價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理的價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。
在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)的狀況②交易雙方③成交日期④成交價格⑤付款方式⑥交易情況
(三)選取可比實例
針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
選取的可比實例應(yīng)符合如下4個基本要求：①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。
選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此．一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。
(四)建立價格可比基礎(chǔ)
選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。
建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。
房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。
【例6—4】某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0．5％，試計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次付清的價格。
【解】該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次付清的價格計算如下：
30×20％+30×（1-20%）/（1+0.5%）= 29．29(萬元)
在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。土地除了單位土地面積上的價格，還可為單位建筑面積上的價格——樓面地價。
在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易日期調(diào)整，則對進行了交易日期調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點時的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。
在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下：
建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積
建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積
套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)建筑面積
在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于
1公頃=10000平方米
1畝=666．67平方米
1平方英尺=0.09290304平方米
1坪=3．30579平方米
所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如下：
平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000
平方米下的價格=畝下的價格÷666．67
平方米下的價格=平方英尺下的價格÷O．09290304
平方米下的價格=坪下的價格÷3．30579