房地產(chǎn)抵押合同的特征
1．房地產(chǎn)抵押合同是從合同
2．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。
3．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)滢D(zhuǎn)讓時(shí)連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。
5．房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性
房地產(chǎn)抵押合同一旦生效，抵押人便不得隨意處分抵押物，如要轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，必須以書(shū)面形式通知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知房地產(chǎn)受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
6．抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行
處分抵押物可選擇拍賣(mài)、變賣(mài)或者折價(jià)方式處分。處分抵押物時(shí)，按份共有的其他共有人，抵押前已承租的承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
題目：在房地產(chǎn)抵押合同的實(shí)際操作中，應(yīng)著重把握以下幾點(diǎn)( )。
A．抵押物的部位和面積等
B．抵押物的價(jià)值及擔(dān)保債務(wù)的數(shù)額
C．抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押物的前提條件和方式
D．抵押人的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力
E．抵押人對(duì)抵押物的控制權(quán)和發(fā)言權(quán)
答案：（ABC ）
(二)房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容
房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容
1．抵押人和抵押權(quán)人姓名(或者名稱(chēng))、住所；
2．抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、四至范圍；
3．被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；
4．債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
5．抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；
6．抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的，還應(yīng)增加：
1．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；
2．國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額；
3．總承包合同或者施工總承包合約定的建設(shè)工程造價(jià)；
4．已投人工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)人的費(fèi)用；
5．建設(shè)工程竣工日期。
當(dāng)已設(shè)立抵押權(quán)的房地產(chǎn)再次抵押時(shí)，應(yīng)將第一次抵押的情況告知第二抵押權(quán)人，處分抵押物時(shí)，應(yīng)以登記順序?yàn)閮?yōu)先受償?shù)捻樞?。以上種種情況，在簽訂抵押合同時(shí)都應(yīng)一一明確約定。
(三)房地產(chǎn)抵押合同的成立
根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。
抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同。抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的抵押變更合同。一宗抵押物存在兩個(gè)以上抵押權(quán)人的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。
1．房地產(chǎn)抵押合同是從合同
2．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。
3．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)滢D(zhuǎn)讓時(shí)連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。
5．房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性
房地產(chǎn)抵押合同一旦生效，抵押人便不得隨意處分抵押物，如要轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，必須以書(shū)面形式通知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知房地產(chǎn)受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
6．抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行
處分抵押物可選擇拍賣(mài)、變賣(mài)或者折價(jià)方式處分。處分抵押物時(shí)，按份共有的其他共有人，抵押前已承租的承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
題目：在房地產(chǎn)抵押合同的實(shí)際操作中，應(yīng)著重把握以下幾點(diǎn)( )。
A．抵押物的部位和面積等
B．抵押物的價(jià)值及擔(dān)保債務(wù)的數(shù)額
C．抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押物的前提條件和方式
D．抵押人的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力
E．抵押人對(duì)抵押物的控制權(quán)和發(fā)言權(quán)
答案：（ABC ）
(二)房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容
房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容
1．抵押人和抵押權(quán)人姓名(或者名稱(chēng))、住所；
2．抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、四至范圍；
3．被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；
4．債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
5．抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；
6．抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的，還應(yīng)增加：
1．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；
2．國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額；
3．總承包合同或者施工總承包合約定的建設(shè)工程造價(jià)；
4．已投人工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)人的費(fèi)用；
5．建設(shè)工程竣工日期。
當(dāng)已設(shè)立抵押權(quán)的房地產(chǎn)再次抵押時(shí)，應(yīng)將第一次抵押的情況告知第二抵押權(quán)人，處分抵押物時(shí)，應(yīng)以登記順序?yàn)閮?yōu)先受償?shù)捻樞?。以上種種情況，在簽訂抵押合同時(shí)都應(yīng)一一明確約定。
(三)房地產(chǎn)抵押合同的成立
根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。
抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同。抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的抵押變更合同。一宗抵押物存在兩個(gè)以上抵押權(quán)人的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。